按照《物权法》相关规定，物权的变动模式有两种，基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。生效的法律文书改变物权关系的，不经登记即可产生物权变动的效力，属于非基于法律行为的物权变动模式。 《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下分别简称《暂行条例》和《实施细则》）规定了持生效法律文书可单独申请登记或依人民法院嘱托登记的情形。在实际操作中，怎样办理这类不动产登记？如何把握审核重点？在此笔者从不同类型的法律文书入手，尝试对这一实践难点做些分析。 导致物权变动的法律文书有哪些 《物权法》第28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。据此，导致物权变动的法律文书包括改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书和裁定书，理论上称之为形成性法律文书。确认性法律文书和给付性法律文书不能直接导致物权变动。 审核的关键在于是否改变物权关系 在不动产登记工作中，审核法律文书的关键在于其内容是否改变物权关系，是否直接导致物权的变动。 判决书和裁决书的内容须针对物权变动而作出，且具有改变物权归属的内容，如继承、离婚等分割共有不动产的案件；需要排除的是履行债权债务的判决书。 调解书内容如果针对的是分割共有不动产案件，改变了物权关系，与判决书具有同等法律效力；需要排除的是申请司法确认的人民调解协议书，因为其不涉及直接的物权变动。 至于裁定书，只有在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书是针对特定的物而作出的，具有变动物权的效力。 同时，在审核法律文书时，要注意法律文书的生效时间。调解书是双方当事人签收后即具有法律效力。而判决书的情况要复杂一些。最高人民法院作出的一审判决、中级以上人民法院作出的二审判决和地方各级人民法院作出的不准上诉的一审判决，一经送达立即生效；地方各级人民法院作出的、法律允许上诉的一审判决，当事人未在上诉期内提起上诉的，上诉期限届满，判决才发生法律效力。 此外，还要区分依申请登记和依嘱托登记，按照不同的程序办理。按照《暂行条例》和《实施细则》的相关规定，持生效法律文书具有改变物权关系内容，且已产生物权变动效力的，无须强制执行，从法理上来说，仅需当事人单方申请，按依申请登记的程序办理即可，但实践中，由于单方提交的法律文书的真实性以及法律文书是否生效难以作出判断，登记机关应当重点审核；持生效法律文书和协助执行通知书前来办理登记的，是生效法律文书进入执行程序由法院强制执行的结果，依嘱托登记的程序办理即可。 综上，基于生效判决、裁决、调解书和裁定书发生的不动产物权变动，在登记前已发生，此时进行登记，是将已经发生的物权变动对外予以宣示。把握了法律文书的种类范围、涉及的法律关系及效力，同时正确区分依申请登记与嘱托登记的要件及程序，在面对这类不动产登记时就能心中有数，依法依规履行职责，有效防范登记风险。 （作者单位：湖南省澧县自然资源局） |
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