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文 / Michael Yardney 澳大利亚有近1000万套住房，随时都有大约25万套物业出售。 但并不是所有的物业都可以成为好的投资! 事实上，在我看来，目前市场上只有不到2%的物业属于我所说的“投资级别”。 你看，在过去的几年里，随着我们的房地产市场放缓，虽然并不真正缺乏出售的物业，但真正缺乏的是优质的“投资级”物业。 当然，任何物业都可以成为投资物业。 只要业主搬出去，有租户搬进来，这就是一种投资，但这并不意味着这就是“投资级别”的物业。 为了有助你理解我所认为的投资级别物业，让我们先看看好投资的特征，然后看看什么样的物业符合这些标准。 什么是好的投资? 我在任何投资(包括房地产)都会找寻以下的特质:
那么如何从投资中赚钱呢? 房地产投资者有四种赚钱方式:
在我看来，资本增长是最重要的因素，尽管不是每个人都同意我的观点。 但是，让我们面对现实吧……统计数据显示，大多数房地产投资者都失败了。 他们从未实现自己渴望的财务自由，这在一定程度上是因为他们用了错误的战略，许多人只注重现金流。 不要误解我的意思，现金流是最终的目标。 但只有当你建立的“投资级”物业的资产基数足够大才能以此为目标，因为你的投资历程将包括三个阶段: 积累阶段 - 当你通过好地点的物业带来的资本增长去建立你的资产基数(净值),你可以通过杠杆、复利、时间和整修或开发“制造”资本增长来加速财富积累。然后去到下一个阶级。 过渡阶段 - 一旦有了足够大的资产基数，你就可以慢慢降低你的贷款与价值的比率，这样你就可以进入到…… 现金流阶段 - 当你可以依靠你的房地产投资组合生活。 在这段历程中，自然会经历不同的房地产周期，而最安全的方法是确保你只购买那些在资本增长方面表现优于市场平均水平的物业。 我只会购买拥有以下特质的物业 1. 这是一套吸引自住买家的物业。 并不是说我打算卖掉这套物业，而是因为自住买家会购买类似的物业，从而推高当地的房价。 这在未来尤其重要，因为市场上的投资者比例可能会减少。 2. 价格低于内在价值- 这就是为什么我不会购买新物业的和楼花，因为价格较高。 3. 拥有高的土地资产比率— 这并不一定意味着土地面积很大，而是土地占资产价值的一个重要部分。 4. 在一个过去有长期强劲资本增长的地区，以及由于地区的人口结构，该地区的表现将继续较平均水平为佳。 5.与众不同 - 一些独特的或稀缺的物业，还有最后; 6. 可以通过翻新、整修或再开发来实现资本增长，而不是在资本增长较低的时期，等待市场逆转。 并非所有的物业都属于“投资级” 之前提到市场上只有不到2%的物业属于投资级。 当然，市场上有大量的投资物业，但不要把两者混淆。 这些物业是专门为投资者市场设的。想想我们城市里随处可见的许多高层新开发项目，但其中大多数都不是“投资级”的。 这些是房地产营销人员和开发商大量出售给天真投资者的物业，通常以楼花方式出售，但并不是“投资级”，因为这些物业不能吸引自住买家，供应不缺，通常价格很高，而且没有机会增值。 楼花公寓是差劲的投资! BIS Oxford Economics的分析报告指出，在过去8年里楼花公寓的情况:
换句话说，高层楼花公寓项目中，亏钱的投资者多于赚钱的投资者。 澳大利亚统计局的数据显示，2018年，全国共有98,000套公寓落成，仅新州就有65,000套。由于仍有很多项目在施工，情况只可能进一步恶化。 另一方面，投资级物业:
最重要的是，购买合适的“投资级”物业要和成功的投资者一样，使用以往经过验证的蓝图。 随着我们的房市进入一个不那么兴旺的房地产周期阶段，这将增加你获得更佳金钱回报的机会，并降低你陷入困境的风险。 更多详情可参阅：https:///what-makes-an-investment-grade-property-2/ 作者：Michael Yardney |
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