加装电梯，业主如何表决才能通过？

关于老旧小区加装电梯一事，我已经连续几天发表了视频及图文内容，表达了我的观点，得到不少人的支持，当然也遭到不少人的反对，从现在官媒发出的信息来看，加装电梯一事在全国全面展开基本已成定局。有不少人问，就算按照你说的对一层业主进行适当补偿了，他们也不同意，其他业主如何按照《物权法》第76条表决，下面我把这个问题答复一下：

一、先来看《物权法》第76条及最高法的规定

《物权法》

第七十六条　下列事项由业主共同决定：

……

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（注：这是筹钱）

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（注：加装电梯适用这个）

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条　物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条　物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

二、条文释疑

上述条文可能有人不理解，我针对常见的问题答复如下：

1）对小区中的某一栋楼房要加装电梯，是这栋楼的业主还是全小区的业主进行表决？

答：是这个小区的全部业主，而不是要加装电梯的这栋楼房的业主。

2）什么是专有部分？

答：大家可以简单理解成老旧小区楼房中的每套房。

3）“一个专有部分按一人计算”如何理解？

答：可以简单理解成老旧小区楼房中的每套房按一人计算。

4）“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；”如何理解？

答：可以简单的理解成一个业主在这个老旧小区有多套房，但计算时按1人计算。

三、举例来说

假如某个老旧小区共有100户，每套房100平，业主人数100人（不存在一人多套房情形），要想表决通过加装电梯，达到怎样的比例才能成功加装电梯？

一）“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”：6600平米以上的业主

1）建筑物总面积：100（户）×100（平米）=10000平米；

2）专有部分占建筑物总面积三分之二以上：10000×2/3=6600平米

二）“占总人数三分之二以上的业主”：66位以上业主

100×2/3=66（人）

答案：这个小区如果要表决通过加装电梯的话，需要这个小区占6600平米以上的业主同时加上66位以上业主同意，才能表决通过。（特别注意，这两个“2/3以上”必须同时具备方能通过）