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地块出让信息一览： 2016年12月28日成都市国土局计划拍卖出让一宗位于成华区龙潭街道办事处鹤林社区1组、鹤林社区集体的住宅兼容用地。 地块整体占地约38亩，容积率不大于2.0，总建面不大于50958平米（兼容商业建筑面积比例≤10%），起始楼面价5500元/㎡。（该地块曾流拍两次，本次起拍价也有所上涨）    地块分析 区域简介 地块位于龙潭寺板块，定位发展为“龙潭总部经济城”，将以成华大道龙潭段为发展轴，龙潭场镇为中心，打造为集商务、都市工业、房地产业和商贸业为一体的总部经济集聚区。目前区域已引进104个总部建设项目，引进总部办公企业306家。知名企业如：中国二重、西南勘察研究院等。    区域规划及部分企业展示：  地块四至 本案地块整体呈“7”字型分布。地块内部尚未平整，地势高低错落且伴有大量杂草树木，需开发商自行平整；地块西侧为龙翔人家小区，该小区伴有一座小型变电站；南侧临住宅小区时代欣城，目前底商空置率较高，底商业态以超市为主。   地块硬伤 地块四周高架线围绕，西侧龙翔小区坐落有一处变电站，东侧规划公交集中站及加气站用地，而空地东侧多棚户区和居民自住房。整体居住环境较为一般。   交通配套 地块四面临路但周边多为两车道次干路，可通过次干路经成华大道、三环路快速通达各区域。后期规划有地铁8、9号线，步行可到达9号线龙港路站，但短期内无轨道交通。目前区域道路均已通车，但因临近大西南铁路储运及龙港钢材城，多大型货运汽车通过，道路情况较差。 交通现状 自然资源配套 大区域范围内生态人文资源丰富，北侧拥有熊猫基地、北湖及198公园和五龙山公园，更有熊猫基地与北湖合力规划打造的3700亩北湖旅游生态圈。但地块周边无强势景观资源，且周边居住环境还有待提升。 周边配套 区域地块教育资源丰富，周边分布有小学、中学等全龄段教育资源，更坐落有石室中学等名校。商业配套已运营的有六合广场和天九广场，上古天地—星悦广场正在修建，目前商业整体较为低端，缺乏品质购物中心主要以社区底商为主。医疗配套分布有一所三乙医院及一所私人医院，医疗配套较为缺乏。 地块分析小结： 市场分析 土地市场概况： 土地市场概况：相邻各大板块中，八里庄-二仙桥板块位于二环至三环之间，成交楼面价最高；北湖板块近年迅速崛起，成交宗数与成交楼面价均处在上游位置；本案所在区域龙潭寺板块，土地热度较低，成交面积以及楼面价均为区域最低。 2014年-2016年至今，区域范围内共成交10宗住宅地块；拿地企业中，多以品牌开发商为主，如保利、绿地、恒大等知名房企；成交规模普遍为中大体量，成交楼面价总体较低，多宗地块无溢价。本案地块所在区域龙潭寺板块主要发展区域总部经济产业，目前多以工业成交地块为主，近3年无商住用地成交，土地市场较为冷清。 区域住宅市场 区域近三年供求比在1.3~0.7之间，供求较为合理。15年因价格下降，供需存量迅速走高，达到近三年峰值；16年价格触底反弹，当前区域成交均价为7895元/㎡。近一年中，区域价格总体呈现向上发展趋势，去化周期稳定在7个月左右，库存处于合理阶段。 区域住宅市场 近年区域住宅以70-90㎡刚需产品为主力。2016年受楼市整体环境影响，区域110-150㎡、170-250㎡改善产品需求上升，销量递增明显。 区域住宅市场 近三年中，区域住宅存量以70-90㎡为主，但该面积段存量呈现逐年递减趋势，其次90-130㎡因供应比例上升，存量面积占比扩大。2016年，区域除90-130㎡产品外，其余各面积段供应均出现不同程度减少。表明16年区域销售大部分为往年存量，而区域整体市场正在向改善市场过渡。 区域住宅市场 高层为主力产品，低密物业中以联排别墅为主，其余低密产品较少。2016年，区域高层销量下降，其余各低密产品需求扩大，销售产品更加丰富；区域成交总价中以50-70万总价的高层住宅为主，而低密产品中200-250万的联排别墅占据主力，叠拼别墅后来居上排名第二位，洋房市场则较为低迷。 区域住宅市场 当前区域产品建筑形态较为丰富，市场需求呈现多样化特征。但区域整体存量仍以高层为主；低密物业中，联排别墅为区域主要供应物业存量居首，叠拼别墅较为空白存量较低将是市场机会。 区域住宅市场 从近年区域住宅成交总价段来看，60-70万总价为区域走量主力区间，其次为50-60万总价。2016年成交总价中，60万以上总价成交均有上涨，而超过80万以上上升最为明显。随着产品升级，区域成交总价不断上升，表明区域存在潜在改善客户，市场购买力正在加强。 区域竞争格局 区域内多以高层产品为主，北湖板块因生态环境较好，大多为高低配项目。目前区域内纯高层产品大多售罄，在售项目仅北湖国际城、泰博理想城等少量产品。但本案大区域范围内多品质大盘项目，如北湖国际城、绿地悦榕公馆等，后期入市项目还有恒大锦城、首钢地块等，整体来看区域后续市场竞争较为激烈。 区域产业 地块所处龙潭片区自身具备良好的产业基础，同时毗邻众多产业配套，势必带来良好的购买支撑。其次，依托北湖将与熊猫基地共同主持26万平方公里的北湖熊猫国际旅游休闲区，对区域生态环境形成支撑，将对区域现状得到很大改观。 区域市场小结： 规划构思 项目产品规划构思理由： 商业：由于商业比例较小，考虑沿支路布置，满足业主基本需求 住宅：采用高低配模式，布置高层+叠拼别墅。 经济测算 楼面地价在5500-8500元/㎡区间利润较可观， 超过9000元/㎡地价需谨慎拿地。
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