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北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2019）京02民终8123号 上诉人（原审原告）：李若思，女，汉族。 委托诉讼代理人：张瑛，北京市英岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雷，北京厚大合川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘俊义，男，汉族。 原审第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。 法定代表人：范生举，主任。 委托诉讼代理人：孙俊峰，北京市住房贷款担保中心职员。 委托诉讼代理人：曲淮佳，北京市住房贷款担保中心职员。 上诉人李若思因与被上诉人刘俊义、原审第三人北京市住房贷款担保中心房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初5765民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李若思上诉请求：撤销原判，改判支持我原审的全部诉讼请求。事实和理由：刘俊义取得房屋所有权证和契税完税凭证已满五年，已经符合限价商品房上市交易的条件。双方之间的合同是双方的真实意思表示，刘俊义不履行合同义务，违反了诚实信用原则。刘俊义已收到了550 000元购房款，我方对房屋装修并实际使用了五年时间，应继续履行合同。 刘俊义辩称：同意原判，不同意李若思的上诉请求。 北京市住房贷款担保中心（以下简称贷款担保中心）述称，坚持原审意见，对上诉人的上诉请求不发表意见。 李若思向一审法院起诉请求：1、请求判决刘俊义履行与李若思签署的《二手房购房合同范本》，将位于北京市大兴区某室过户至李若思名下；2、依法判决刘俊义按照每天房价金额的千分之三的标准支付逾期办理房屋过户的违约金（从2019年1月1日起至实际办理过户之日止）；3、请求判决刘俊义承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年11月19日，刘俊义（买受人）与北京首开仁信置业有限公司（出卖人）签订北京市商品房预售合同（限价商品住房）。合同约定，刘俊义向北京首开仁信置业有限公司购买位于大兴区康庄限价商品住房（三期）项目用地某住宅楼某住房。2011年12月19日，刘俊义（甲方，借款人）与北京银行股份有限公司营业部（乙方，贷款人）、贷款担保中心（丙方，担保人）签订北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同一份。借款合同约定：借款数额为280 000元，借款期限18年，即自2011年12月19日起至2029年12月19日止，借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市大兴区康庄限价商品住房（三期）项目用地某住宅楼某。2013年7月1日，上述房屋取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为北京首开仁信置业有限公司，房屋坐落为大兴区丽园路某（以下简称涉案房屋），房屋性质为限价商品住房。2013年12月10日，就涉案房屋，刘俊义缴纳契税4045.6元。2013年12月21日，上述房屋变更所有权转移登记，刘俊义取得该房屋的房屋所有权证。2013年，李若思到国外上学。2014年4、5月份，刘俊义将上述房屋交付给李若思之父李广义，后李若思之母张淑德对上述房屋进行了装修。2015年1月10日，刘俊义在一份《二手房购房合同范本》上签名，该《二手房购房合同范本》载明：甲方（出卖人）：刘俊义，身份证件号码：×××，乙方（买受人）：
，身份证件号码：×××。甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋具体状况如下：（一）该房屋座落于北京市大兴区某室，建筑面积为62.26平方米；（二）房屋平面图见房产证……;(三)该出售房屋现为限价房，所有权证证号为： ，房屋权属登记日期为 年 月 日。第二条……。第三条计价方式与价款，按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米14 423元，总金额人民币玖拾万元 ，房价款的支付方式、支付时间为：签订合同时乙方交付甲方柒拾伍万元人民币，其余 元人民币待办理房屋产权证、土地使用权证过户给乙方完毕后，乙方一次性付给甲方，每次付款，甲方收到后出具收据。第五条1、甲、乙双方定于 年 月 日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，本合同签订之日，甲方将房屋所有权证书和贷款合同原件交付给乙方。……。第六条……。第七条甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起10日内到房地产主管部门办理过户手续。……。第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及房屋交付，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方，逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并赔偿所付房价款同额的违约金给乙方。第十七条本合同自甲乙双方签订之日成立，自房屋权属登记日期满五年即 年 月 日起生效。甲方（签章）刘俊义，乙方（签章） 。2015年1月10日，刘俊义出具收条一份，该收条载明：“收条，今收到覃某给付刘俊义购房款人民币柒拾伍万元（房屋坐落在大兴区黄村丽园路某室），收款人：刘俊义，2015年1月10号”。2017年8月，李若思在上述《二手房购房合同范本》上签名。开庭审理中，李若思自述自2014年3、4月份至2015年1月份，其分11期共计给付刘俊义购房款（现金）550 000元，但每次付款日期及金额无法确定。 另查明，2014年5月27日，上述涉案房屋办理了抵押权登记，2017年2月14日，该房屋重新办理了抵押权登记，登记权利人均为北京市住房贷款担保中心。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《北京市限价商品住房管理办法(试行)》规定，购房人取得房屋所有权属证书后5年内不得转让所购房屋。本案中，李若思提交的《二手房购房合同范本》无签订日期，但根据双方陈述，可以认定签订时间为2017年8月。涉案房屋契税完税时间为2013年12月10日，刘俊义取得房屋所有权证时间为2013年12月21日，虽双方在《二手房购房合同范本》中约定自甲乙双方签订之日成立，自房屋权属登记日期满五年起生效，但双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋购房人也即刘俊义取得房屋所有权证或契税完税凭证均未满5年，且刘俊义在2014年即将房屋交付李若思，李若思称自2014年开始即给付刘俊义购房款，双方在签订房屋买卖合同前已实际履行合同，双方所签房屋买卖合同违反了关于限价房上市交易的规定，损害社会公共利益，应属无效合同。就合同效力问题，在法院向李若思行使释明权后，其仍坚持其诉讼请求不予变更，故法院对李若思的诉讼请求，不予支持。在法院第二次开庭审理中，贷款担保中心经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案公正审理。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回李若思的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，双方均认可2015年1月刘俊义在空白的《二手房购房合同范本》上签字，李若思主张其于2017年8月在该合同上签字。刘俊义现主张其并无真实的房屋买卖的意思表示，系由于欠李若思之父债务将涉案房屋交付给其居住以清偿债务。李若思主张其父李广义陆续给付刘俊义购房款550 000元，但无法说明每次付款日期及金额，刘俊义不认可收到上述款项，李若思亦未进一步举证证明其履行了上述给付义务。且在案的收条系打给案外人覃某的，该收条上的款项数额与李若思主张的付款金额不符，刘俊义不认可收到该款项，李若思亦并未提交证据证明上述收条与其所主张的已付购房款之间的关联性。故在此情况下，李若思要求刘俊义将涉案房屋转移登记至其名下，依据不足，本院不予支持。李若思关于违约金的上诉请求亦缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12 800元，由李若思负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈雨菡 二○一九年七月二十六日 书 记 员 辛明厚 |
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