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大家好，我是新媒体组的畅畅。 话说，最近不少人，留言问我们：商铺投资到底值不值？ 于是，我就趁周末，在公众号里做了个「话题征集」，收到不少小伙伴们的真实投资案例。 同时，我也采访了身边一些，有商铺投资经验的朋友。 总结了几点经验，跟大家分享一下。  先说说我在采访和调查后，得出的一个结论：商铺投资，对我们这些普通人来说，难度还真挺大的。 具体难在哪儿呢？我看到3类比较典型的案例，给大家具体分析。 案例一：计划赶不上变化 我的朋友Q，在几年前，投资了在建购物中心的商铺。 之所以动了心投资，是因为，当时商铺所在的区域，正在做新区规划。 对外宣传的蓝图，还是很有吸引力的——商场、酒店、购物中心一应俱全。虽然在郊区，但边上即将建起地铁站，步行距离不超过500米…… 于是，朋友花了120万，投资了商场1楼的商铺，中介承诺优先包租，每月返6000元左右的租金。 然而，在她买下商铺后没多久，新区规划就暂时搁置了，地铁线延伸工程也延后了，不知何时重启。 所以，投资至今，她的商铺都还没有租出去过，更谈不上盈利了。 另一位朋友B也是同样的情况，2年前，他投资了上海某开发区对面的一个临街商铺。 隔条大马路，对面就是各大互联网公司在上海的总部，所以不久，他的商铺就被一家咖啡店租掉了。 头一年，据说生意很不错，对面的白领，经常在上班或午休时间，来店里消费。 但好景不长，半年前，商铺门口的大马路，被封闭了。原因是政府将在这里修建隧道，工期至少3年。 封路后，咖啡店的生意就一落千丈，靠外卖根本无法支撑运营成本，所以老板就找B提前解约了。 如今，他的铺子空窗了快4个月，还没找到下家。  案例二：小生意人自用 另一类会考虑商铺投资的，就是小生意主了。比如，我们的一位用户G，投资店铺就是为了自用。 原本，他也是租铺面开店，5年时间里，租金从18万涨到了25万，算下来，营收的大头都给了房东。 于是，今年他就狠狠心，自己买了个铺面下来，好歹也是自负盈亏。 不过，作为生意人，他也给提了个醒。 大家在投资商铺的时候，经常会关注地段、交通、配套等因素，毕竟每一样都会影响客流量。 但在他看来，经营的产品是1，人流量是0，如果产品本身不行，一切终将归零。 之所以会有这样的见解，是因为他3年前的一次失败经历：年租26万的小铺子，营业9个月，除去装修费亏了19.8万。 如今复盘起来，问题还是出在产品本身，不够有吸引力。 虽然，很少人是出于自用考虑，才投资商铺的，但把铺子租给谁，这也是个大课题。 我有个朋友S，也买过一个商铺，当时觉得不论租者经营什么，只要能按时交租就行。 于是，她第一次租给了一个油炸店，却在食品卫生检查中被罚款。 后来，又租给了一对小情侣卖奶茶，谁知道，2个年轻人没坚持多久，就关店跑路，还欠了她3个月租金没给。 所以，对于商铺的所有者来说，租客的人品，经营的内容，也是需要操心的事。  案例三：收益太慢 用户分享中，有位Z先生，可以称得上是思路清晰了。 他的投资起因，是2017年8月手上多了笔闲钱。当时，他的妻子想买住宅，而他则动了买商铺的念头。 说起自己的决策，他分析得头头是道： 一来，如果商铺周边住宅价格上涨，那铺面租金也一定会有相应增幅。 二来，他看中的商铺所在的开发区，发展已经很成熟了，位置好、人流密集、配套完善，相信能通过出租，获得稳定的现金流。 所以，夫妻俩商量过后，还是买了间70平米的商铺，挑选的位置也不错。 商铺所在的商场，南面是住宅区，西面是该区域范围内最大的超市，北面是办公区写字楼，距离在建中的地铁口10分钟路程。 如今，Z先生从商铺中，一年能收回6万元租金，而且按每年5%的速度递增。 怎么看，都是一笔稳赚的投资了，但Z先生坦言，他并不满意。 首先，现在的实体经济真是不好做了，从他入手到现在，每年都会面临商户关门的困扰，再找租户又要浪费时间成本。 其次，如今商场里最赚钱的餐饮业，也受外卖影响逐渐缩水。 很多店主只要个三四十平米就够用了，甚至为了节约租金，直接租到商场2楼，一心做外卖生意。 如此一来，他70平米的底层商铺，显得毫无优势。 如今他再想转手换住宅，一方面交税比例太高，另一方面，周边住宅房价也涨得超过了他们的预算。 “如果当初听老婆买房，现在的收益，可远不止于此。”   看过以上案例，最后来个总结： 1）专业要求非常高 就像案例一中提到的那两位，一开始规划得花好月好。 但实际中，城市规划的调整、政府基础建设的需要，又最后影响到了商铺投资的收益。光关注眼前的商铺条件，并不足够。 影响商铺投资收益的因素多且杂，说一个点就能拦住大多数人： 商铺要赚钱，依赖于赚钱的商家。可你了解不同商家的赚钱能力和模式吗？ 商铺到底租给什么样的商家，销售产品的价值和形式，都会影响各位业主的现金流。 所以，很多人以为，商铺投资有流量就够了，其实是个错误的观点。 2）线上经济的冲击 这一趋势，这两年越发明显，而且几乎是不可逆的。 想想自己现在的日常生活，吃饭靠外卖，购物有线上超市，偶尔约个会、开个荤才跑去线下餐厅消费。 从大的趋势来说，传统的线下经济模式，在发生巨变。 3）从投资角度：单笔投入多、收益回报慢、流动性相对差 在我了解的过程中，发现除非是通过转卖，不然依靠收租的形式，商铺回本的速度并不快，风险也不比投资股票基金低。 还有，商铺作为大项投资，一旦投资就会耗费你比较高比例的资金，不仅投资风险集中，而且机会成本很高。 另外有一点很重要，投资商铺的“后悔成本”很高——转手不容易，而且越是难出租的商铺，越难转卖。 所以，同等情况下，如果要选择长期投资，商铺并非是最好的选择。 当然，总会有一些决策正确、眼光独到的人，仍能通过商铺大赚一笔。 但说实话，还真是少数。 所以，如果你对实体经济了解不多，资金量又不多的话，就真不建议选择商铺投资了。 不懂不投，哪里都是适用的。 |
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