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大家好，酱酱又如约而至啦。
之前酱酱发过一篇迪拜投资的科普文——《10年土著，带你了解真实的迪拜和它的房地产！》之后，就有小伙伴在后台留言说：想了解更多迪拜的信息。 因为现在日常生活中，能看到迪拜房产的信息真是越来越多了，小伙伴们，也越来越好奇了。 网络上，朋友圈里，还有各种推介会什么的，买房赠豪车，买房赠全家迪拜游，甚至早期还有买别墅送直升机的活动。那势头，比东南亚的房产广告，都有过之无不及。 那迪拜到底怎么回事，酱酱就特地深挖了一番，来给大家分享。 四十年前呢，迪拜的绝大部分还只是沙漠，而如今，它是来自200个民族、超过300万人的家园，作为阿联酋人口最多的城市，又守着波斯湾，经济发展迅速。
仅仅在建筑房产的领域来说，它就拥有150多座高150米以上的摩天大楼，世界百大最高建筑中却有17座位于迪拜。而迪拜的快速发展有一个人功不可没：这个人呢，就是说出“有这么多钱，还每天务实工作三小时“的男人。他就是迪拜酋长和阿联酋总理：穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆（Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktou）Emm……说名字酱酱也记不住。但你肯定没少看见他一家子人经常上热搜了(毕竟是有6个老婆23个孩子的人)。今年初，逃跑失败的迪拜公主拉蒂法就是他女儿（哈曼丹同父异母的妹妹）7月份“携款潜逃”的迪拜哈雅王妃就是他二老婆。逃亡到英国，随手就在英国肯辛顿宫旁边买一栋大别墅。（哈雅王妃带着折合RMB约2.7亿的资金及一双儿女出逃英国）
咳咳，但你可能并不知道，迪拜著名的帆船酒店、棕榈岛和世界第一高楼哈利法塔统统是出自他的手笔，这可是为迪拜创造了无限的荣光和经济价值。 迪拜有多个商业领域的繁荣，比如房地产、旅游、金融、媒体等。得益于迪拜的不懈努力，迪拜酋长国当前的经济收入中，来自石油的部分仅仅只有5%左右。说到迪拜的经济支柱之一，就要重点说说房地产了。我们先向大家介绍一下迪拜房地产市场的基本情况：从2003年开始对外国人开放了土地购买权后，一直到2008年，迪拜房产价格大概翻了10倍。2008年的全球危机，迪拜房产市场至2013年下跌了近乎25%，整体房产行业处于低迷状态，所以总体价格较低。2018年开始，迪拜房产开始大规模的进入中国市场。 迪拜的房产均价目前在人民币15000/㎡的水平，一套公寓也就是100万上下，普通别墅也300万左右也可以买得到。而且有8~9%的高收益率，外国买家不但免税还可以贷款。感觉比国内很多二线城市买房都友好很多呀。所以，卖奢侈品的转行了，卖代购的转行了，做会计的转行了，甚至做快递的也干起了房产中介，好像身边的每个朋友，都想在房产市场捞一桶金。在网上，大家经常会听到，要趁着2020年前去迪拜买房子，世博会之后就是暴涨等等消息。迪拜真有回报率8%甚至接近10%的房子；但也有回报率只有3-5%；当然还有不少不断跌价的房子。很多广告宣传都少不了2020年迪拜世博会的宣传。但房价最主要还是看供需关系的博弈。 如果你关注地产信息，就会发现迪拜不停的有新盘开出。
根据迪拜土地部（DLD）2017年底数据：迪拜有489,000个单位房子。截至到2018年10月，Property Finder内部进行的研究显示迪拜2018年新增单位总数达到惊人的34,588个。酱酱算了算，新房一年的增长率都高达70%！而在2019年，这个数量还要增加很多。俗话说物以稀为贵，这么多的供应量，房价怎么可能不受影响呢？说到底，买房子就是买国运，人口流入的潜力是一个国家房产是否会升值的重要指标之一。从图中可以看到，2018年迪拜人口有三百多万人口，较2017年增长了7.7%,比2015年数据更是增长了将近40%。
所以说迪拜人口的确是逐年正增长的。但是目前这个人口增长速度和房子的增长速度比起来，还是要慢了些。按照过往其他国家的经验，世博会的确能创造一些人口流入，但是影响实在是很小。整体的人口流入，还是要靠国家的软硬实力来判断。至于人口增长未来是否可以多到和新房子数量一样，还需要我们拭目以待了。虽然迪拜房子均价不高，但很多人都忽略了一个问题。迪拜的物业费非常高，最便宜的物业费，一年也有人民币1万多，当然物业费跟面积有关，你买的房子越大，物业费也就越高。
而近两年，房价跌过，租金跌过，唯一雷打不跌的，只有迪拜的物业费，甚至有的房产物业费不降反升。有些在迪拜市中心的房子，物业费可高达30-35万人民币一年，这一年的物业费都可以首付买房了，实在是贫穷限制了想象系列之一。对于土豪而言，无关紧要，但对于广大投资客，要是买到了这种房子，也是有苦说不出吧。越是位置优越的中高端房产，相应的物业费也越是高不可攀。你大概会看到很多中介拿着各种黄金签证，永居签证来增加吸引力。但咱们要知道的是，可以拿到黄金签证的人寥寥无几（根据有关部门数据显示，截止目前只有1人拿到），可不是你随便买几套房子就有机会得到的。而所谓的买一百万房产即送永居签证，本质也是无法工作的长期签证，而且需要每两年更新一次的，且每次更新都有大约人民币1万左右的费用，不仅如此，为了保持此签证，你每半年还需要登陆阿联酋境内一次，不登陆签证就会自动取消。但是，真相来了，从2018年开始，阿联酋就已经对中国护照已经免签了啊！每次可以入境长达30天啊。试想这些毫无福利，又需要你花费更多钱去维持的“永居”，有长期居住需求的可能还有意义，但普通的投资者来说，这些好处也是相当的“鸡肋”了。各种买房赠车赠全家游的推介会，主要推荐的也都是期房，并不是市场上的二手房，因为期房的利润更高嘛。
关于期房的坑，酱酱有在之前那篇迪拜的文章里提到过，这里呢再给大家讲一个血淋淋的投资失败案例。酱酱有个朋友，在2011联合很多人一起买了好几套期房，但那是年迪拜房价最高的时候，结果房子还没交付，房价直接跌了30%！而这一波操作，可是亏到惨来形容。而这样的例子，多不胜数。很多投资者都想止损，之前的分期付款不要走人的非常多。所以哪里的投资都有风险，做好前期调研必不可少。另外，至于未来迪拜富豪住哪里的那种广告宣传语嘛……你就更不要信了，迪拜当地的富人，一大部分都住在政府补贴的豪宅里了，对就是那种后院可以养狮子的大别墅，也有好些是人家自己建造的，也不卖外国人。（迪拜确实有人拿狮子老虎当宠物，但一般也在家，并不上街遛。）
讲了这么多坑，你可能会说了，喂喂，酱酱你是推荐日本和美国项目的，肯定要说你自己家的东西好啦。那你可就冤枉酱酱了。哲学家黑格尔说过，存在即合理。酱酱也相信投资项目不分好坏，只有对自己合适不合适的区别。酱酱也让大家客观了解迪拜的优势-那就是城市竞争力长期看涨。如果你是想那种短期内低买高卖投机赚差价的话，其实迪拜并不适合你。（其实哪国都不适合）。如果考虑是几十年后的房产价值，还是很有盼头的。因为迪拜的发展极为迅速。城市竞争力在逐年增长。迪拜在2019年城市综合竞争力排名27，远高于瑞士苏黎世，美国迈阿密等知名城市。同时也是世界上薪水最高的城市之一。德意志银行（Deutsche Bank）的一份报告显示，迪拜可支配收入排名第11位。2019年的员工平均月工资估计为10,488迪拉姆（约人民币 1.95万）。而且，因为经济发达税又很低。不少500强企业都在迪拜做生意，咱们中国的华为、吉利汽车，还有国企里面的中建、中石油都在迪拜开设了分支机构，外国人租房的需求自然旺盛。此外，迪拜还有很优质的教育资源，无缝对接欧美国，也给了外国人丰富的选择。即使不长期在迪拜工作，很多欧洲人也都会选择迪拜来避冬几个月。（毕竟这个沙漠城市全年没有太多的季节变化，基本都是20℃往上走）。现在对我们中国人也免签了，基本上是买了机票就来去自如。因此，如果可以顺利的避开大坑，也是能选到理想的投资房的。那这些房子都藏在什么地方呢？具体到迪拜来说呢，它是个沙漠城市，所以迪拜有不少房子是建在沙漠里的，有的甚至一眼望去全是荒漠，名副其实“沙景房”。买到这种房子，也许自住还是比较合算的，毕竟在这个油比水便宜的地方，出门都是开车出行了，距离不是大问题。但如果投资想要享受租售比和增值空间，恐怕难上加难。周边配套设施很差，这些地方，建立起初步的基础配套设施，还需要发展10-15年才可以有。因为在迪拜租房的主力，都是在国际知名大公司驻迪拜工作的员工。所以在选房的时候，一定要看清地理位置的便利性以及其他资源，才不至于买了后悔。其实市中心这个说法对于迪拜还真的不太适用，因为它的核心区域有好几个，除了全球最高的哈利法塔和全球最大的购物中心Dubai mall所在的Downtown区，还有位于城市西边别墅云集的JLT区，甚至填海造出来的棕榈岛都算是“核心”。所以说，除了荒漠地区和贫民窟以外（是的，迪拜也是有穷人的。）其实各主要区域的项目收益也都有高有低。比如Dubai Marina （迪拜游艇港）这里虽然不是地理上的市中心区域，但外国人密集，周边设施完善又丰富，所以目前收益就能达到8%左右。但市中心downtown 传统的CBD收益率却反而低。道理很简单CBD物业费贵呀。成本上去了，收益率就低下来了。所以还是要具体分辨，不能拿自己以前买房的老思路来生搬硬套哦。当然了，最重要的就是掌握知识和技巧，学会自己分辨，不轻易跟风。与此同时，小伙伴们也要记得好好养鹅，事倍功半。机会，可是只给有准备的朋友的！除了迪拜，对海外投资感兴趣，又不想掉入坑的小伙伴们，就要持续关注外投家啦。因为除了日本房产之外，我们也想带大家看到更立体和更丰富的世界 。希望大家多多给酱酱留言，如果还有你想知道的世界，欢迎告诉酱酱，让外投家带你去看世界，说不定下一个被选中的就是你！
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