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在富得流油的国家买房,是一种什么体验?

2019-08-22  轻风清秋...

大家好,酱酱又如约而至啦。

之前酱酱发过一篇迪拜投资的科普文——《10年土著,带你了解真实的迪拜和它的房地产!》之后,就有小伙伴在后台留言说:想了解更多迪拜的信息。

因为现在日常生活中,能看到迪拜房产的信息真是越来越多了,小伙伴们,也越来越好奇了。

网络上,朋友圈里,还有各种推介会什么的,买房赠豪车,买房赠全家迪拜游,甚至早期还有买别墅送直升机的活动。那势头,比东南亚的房产广告,都有过之无不及。

那迪拜到底怎么回事,酱酱就特地深挖了一番,来给大家分享。

一、“富得流油”是一种什么体验

四十年前呢,迪拜的绝大部分还只是沙漠,而如今,它是来自200个民族、超过300万人的家园,作为阿联酋人口最多的城市,又守着波斯湾,经济发展迅速。 

仅仅在建筑房产的领域来说,它就拥有150多座高150米以上的摩天大楼,世界百大最高建筑中却有17座位于迪拜。

而迪拜的快速发展有一个人功不可没:这个人呢,就是说出“有这么多钱,还每天务实工作三小时“的男人。

 
他就是迪拜酋长和阿联酋总理:穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆(Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktou)

Emm……说名字酱酱也记不住。但你肯定没少看见他一家子人经常上热搜了(毕竟是有6个老婆23个孩子的人)。

迪拜最帅王子哈曼丹就是他儿子(大老婆生的)

今年初,逃跑失败的迪拜公主拉蒂法就是他女儿(哈曼丹同父异母的妹妹)

7月份“携款潜逃”的迪拜哈雅王妃就是他二老婆。逃亡到英国,随手就在英国肯辛顿宫旁边买一栋大别墅。
 
(哈雅王妃带着折合RMB约2.7亿的资金及一双儿女出逃英国)
额,扯远了,扯远了。

咳咳,但你可能并不知道,迪拜著名的帆船酒店、棕榈岛和世界第一高楼哈利法塔统统是出自他的手笔,这可是为迪拜创造了无限的荣光和经济价值。 


说到这,酱酱想问个问题,你知道迪拜经济靠什么?

可能不少人会想到石油。然而答案却并不是。

迪拜有多个商业领域的繁荣,比如房地产、旅游、金融、媒体等。得益于迪拜的不懈努力,迪拜酋长国当前的经济收入中,来自石油的部分仅仅只有5%左右

二、迪拜房产市场怎么样?


说到迪拜的经济支柱之一,就要重点说说房地产了。我们先向大家介绍一下迪拜房地产市场的基本情况:
从2003年开始对外国人开放了土地购买权后,一直到2008年,迪拜房产价格大概翻了10倍。
2008年的全球危机,迪拜房产市场至2013年下跌了近乎25%,整体房产行业处于
低迷状态,所以总体价格较低。2018年开始,迪拜房产开始大规模的进入中国市场。
迪拜的房产均价目前在人民币15000/㎡的水平,一套公寓也就是100万上下,普通别墅也300万左右也可以买得到。而且有8~9%的高收益率,外国买家不但免税还可以贷款。感觉比国内很多二线城市买房都友好很多呀。

所以,卖奢侈品的转行了,卖代购的转行了,做会计的转行了,甚至做快递的也干起了房产中介,好像身边的每个朋友,都想在房产市场捞一桶金。
 
在网上,大家经常会听到,要趁着2020年前去迪拜买房子,世博会之后就是暴涨等等消息。
 
(迪拜世博会展馆-迪拜蓝)
 
但酱酱深入挖掘了一番后,可以很负责任的讲:
迪拜真有回报率8%甚至接近10%的房子;但也有回报率只有3-5%;当然还有不少不断跌价的房子。

想投资,就要擦亮眼睛了,别一激动,掉坑里了。

那坑都在哪里呢?酱酱来给你挨个解读哈。

三、迪拜买房,哪里有坑?


第一坑,世博会要大涨!
很多广告宣传都少不了2020年迪拜世博会的宣传。但房价最主要还是看供需关系的博弈。 如果你关注地产信息,就会发现迪拜不停的有新盘开出。
根据迪拜土地部(DLD)2017年底数据:迪拜有489,000个单位房子。

截至到2018年10月,Property Finder内部进行的研究显示迪拜2018年新增单位总数达到惊人的34,588个。

酱酱算了算,新房一年的增长率都高达70%!而在2019年,这个数量还要增加很多
 
俗话说物以稀为贵,这么多的供应量,房价怎么可能不受影响呢?
 
而这么多房子,那能买房的人又有多少呢?
 
说到底,买房子就是买国运,人口流入的潜力是一个国家房产是否会升值的重要指标之一。

从图中可以看到,2018年迪拜人口有三百多万人口,较2017年增长了7.7%,比2015年数据更是增长了将近40%。
 
所以说迪拜人口的确是逐年正增长的。但是目前这个人口增长速度和房子的增长速度比起来,还是要慢了些。
 
按照过往其他国家的经验,世博会的确能创造一些人口流入,但是影响实在是很小。整体的人口流入,还是要靠国家的软硬实力来判断。
 
至于人口增长未来是否可以多到和新房子数量一样,还需要我们拭目以待了。

第二坑,买得起,住得起吗?
虽然迪拜房子均价不高,但很多人都忽略了一个问题。迪拜的物业费非常高,最便宜的物业费,一年也有人民币1万多,当然物业费跟面积有关,你买的房子越大,物业费也就越高。

而近两年,房价跌过,租金跌过,唯一雷打不跌的,只有迪拜的物业费,甚至有的房产物业费不降反升。

有些在迪拜市中心的房子,物业费可高达30-35万人民币一年,这一年的物业费都可以首付买房了,实在是贫穷限制了想象系列之一。

对于土豪而言,无关紧要,但对于广大投资客,要是买到了这种房子,也是有苦说不出吧。越是位置优越的中高端房产,相应的物业费也越是高不可攀。

(迪拜棕榈岛-耗资140亿美元打造的人工岛)

第三坑,买房,就得永居!
你大概会看到很多中介拿着各种黄金签证,永居签证来增加吸引力。

但咱们要知道的是,可以拿到黄金签证的人寥寥无几(根据有关部门数据显示,截止目前只有1人拿到),可不是你随便买几套房子就有机会得到的。

而所谓的买一百万房产即送永居签证,本质也是无法工作的长期签证,而且需要每两年更新一次的,且每次更新都有大约人民币1万左右的费用,不仅如此,为了保持此签证,你每半年还需要登陆阿联酋境内一次,不登陆签证就会自动取消。

但是,真相来了,从2018年开始,阿联酋就已经对中国护照已经免签了啊!每次可以入境长达30天啊。

试想这些毫无福利,又需要你花费更多钱去维持的“永居”,有长期居住需求的可能还有意义,但普通的投资者来说,这些好处也是相当的“鸡肋”了。

第四坑,买期房,赠豪车!
各种买房赠车赠全家游的推介会,主要推荐的也都是期房,并不是市场上的二手房,因为期房的利润更高嘛。

关于期房的坑,酱酱有在之前那篇迪拜的文章里提到过,这里呢再给大家讲一个血淋淋的投资失败案例。

酱酱有个朋友,在2011联合很多人一起买了好几套期房,但那是年迪拜房价最高的时候,结果房子还没交付,房价直接跌了30%!而这一波操作,可是亏到惨来形容。

而这样的例子,多不胜数。很多投资者都想止损,之前的分期付款不要走人的非常多。所以哪里的投资都有风险,做好前期调研必不可少。

另外,至于未来迪拜富豪住哪里的那种广告宣传语嘛……你就更不要信了,迪拜当地的富人,一大部分都住在政府补贴的豪宅里了,对就是那种后院可以养狮子的大别墅,也有好些是人家自己建造的,也不卖外国人。
 
(迪拜确实有人拿狮子老虎当宠物,但一般也在家,并不上街遛。)
讲了这么多坑,你可能会说了,喂喂,酱酱你是推荐日本和美国项目的,肯定要说你自己家的东西好啦。

那你可就冤枉酱酱了。哲学家黑格尔说过,存在即合理。酱酱也相信投资项目不分好坏,只有对自己合适不合适的区别。

酱酱也让大家客观了解迪拜的优势-那就是城市竞争力长期看涨。

四、迪拜的优点在哪里?


如果你是想那种短期内低买高卖投机赚差价的话,其实迪拜并不适合你。(其实哪国都不适合)。

如果考虑是几十年后的房产价值,还是很有盼头的。因为迪拜的发展极为迅速。城市竞争力在逐年增长。
 
(50年间迪拜的发展变化)
迪拜在2019年城市综合竞争力排名27,远高于瑞士苏黎世,美国迈阿密等知名城市。同时也是世界上薪水最高的城市之一。

德意志银行(Deutsche Bank)的一份报告显示,迪拜可支配收入排名第11位。2019年的员工平均月工资估计为10,488迪拉姆(约人民币 1.95万)。

而且,因为经济发达税又很低。不少500强企业都在迪拜做生意,咱们中国的华为、吉利汽车,还有国企里面的中建、中石油都在迪拜开设了分支机构,外国人租房的需求自然旺盛。

此外,迪拜还有很优质的教育资源,无缝对接欧美国,也给了外国人丰富的选择。

即使不长期在迪拜工作,很多欧洲人也都会选择迪拜来避冬几个月。(毕竟这个沙漠城市全年没有太多的季节变化,基本都是20℃往上走)。现在对我们中国人也免签了,基本上是买了机票就来去自如。

因此,如果可以顺利的避开大坑,也是能选到理想的投资房的。那这些房子都藏在什么地方呢?

说起好房子,酱酱每次必定强调地段
 
具体到迪拜来说呢,它是个沙漠城市,所以迪拜有不少房子是建在沙漠里的,有的甚至一眼望去全是荒漠,名副其实“沙景房”。

买到这种房子,也许自住还是比较合算的,毕竟在这个油比水便宜的地方,出门都是开车出行了,距离不是大问题。

但如果投资想要享受租售比和增值空间,恐怕难上加难。周边配套设施很差,这些地方,建立起初步的基础配套设施,还需要发展10-15年才可以有。
 
因为在迪拜租房的主力,都是在国际知名大公司驻迪拜工作的员工。所以在选房的时候,一定要看清地理位置的便利性以及其他资源,才不至于买了后悔。
 
那你可能也要问了?是不是市中心就越好呢?
 
其实市中心这个说法对于迪拜还真的不太适用,因为它的核心区域有好几个,除了全球最高的哈利法塔和全球最大的购物中心Dubai mall所在的Downtown区,还有位于城市西边别墅云集的JLT区,甚至填海造出来的棕榈岛都算是“核心”。
 
所以说,除了荒漠地区和贫民窟以外(是的,迪拜也是有穷人的。)其实各主要区域的项目收益也都有高有低。
 
比如Dubai Marina (迪拜游艇港)这里虽然不是地理上的市中心区域,但外国人密集,周边设施完善又丰富,所以目前收益就能达到8%左右。

(迪拜游艇港)
但市中心downtown 传统的CBD收益率却反而低。道理很简单CBD物业费贵呀。成本上去了,收益率就低下来了。所以还是要具体分辨,不能拿自己以前买房的老思路来生搬硬套哦。
 
当然了,最重要的就是掌握知识和技巧,学会自己分辨,不轻易跟风。
与此同时,小伙伴们也要记得好好养鹅,事倍功半。机会,可是只给有准备的朋友的!
 
除了迪拜,对海外投资感兴趣,又不想掉入坑的小伙伴们,就要持续关注外投家啦。因为除了日本房产之外,我们也想带大家看到更立体和更丰富的世界 。

希望大家多多给酱酱留言,如果还有你想知道的世界,欢迎告诉酱酱,让外投家带你去看世界,说不定下一个被选中的就是你!

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