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近日，无锡市金马国际花园业主委员会与无锡市益多投资发展集团有限公司、无锡金马物业管理有限公司所有权纠纷案（实为地下人防车位收益权纠纷），无锡市中级人民法院作出终审判决，驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉，维持原审判决。即诉争的人防车位收益款196万余元归全体业主所有。 一审无锡市梁溪区人民法院审历经一年多调查取证、十余次开庭审理，于2017年3月作出判决，认为涉案小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，故地下人防车位收益权应当归全体业主。 由于上诉人益多公司坚持认为小区人防工程建设费用并未摊入地面商品房销售价格之中，二审期间，法院就此问题特地书面咨询了无锡市物价局。市物价局回函明确，金马国际花园小区土建费包括人防工程及门窗，认证后计入开发成本，经认定后的商品房开发成本包括在商品房销售价格中。最终，二审法院认为，益多公司没有充分证据证明没有将人防工程建设成本分摊到商品房基准销售价格之中，判决驳回益多公司的上诉。 笔者认为，法院审理的此类案件的时候，通常都会将某某部分是否计入销售成本来作为判断权利归属的做法不妥。具体理由如下： 一、商品房的售价与成本无关 根据《价格法》的规定，我们国家的价格可以分成三种类型。《价格法》第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 本法所称经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人。 政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。” 《价格法》第18条规定：“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价： （一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格； （二）资源稀缺的少数商品价格； （三）自然垄断经营的商品价格； （四）重要的公用事业价格； （五）重要的公益性服务价格。” 而根据《价格法》第19条和《政府定价目录》来看，商品房销售价格不属于政府定价范围。 而就政府指导价的范围来看，关于住宅部分的，也仅仅是对公租房的租金、经济适用房、限价房等保障房的销售价格、租金、经济适用房的物业服务收费等具有社会保障性质的住房类价格列入政府指导价范围。因此根据《价格法》第11条的规定，开发商具有自行决定销售价格的权利。 二、成本和商品房价值无关 根据《房地产估价规范》GB/T 50291-2015号国标的规定，房地产价值为土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。而估价的方法包含：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。 根据《房地产估价规范》估价方法选择的规定，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由以上的规定可以看出，对于商品房来说，其价格或者价值的确定，也仍然是随行就市，不以成本为考量。就像一个苹果，市场好的时候可能卖20元一斤，市场不好的时候五毛钱一斤可能都没人买，这时候的价格与苹果的成本有关系么。 因此，如果按照法院判决的理论来看，如果以成本分摊来判断车位归属，那么此规则也可以套用到其他用途的商品房，住宅、商业等等，只要是其成本有计入的，都可以作为判决为共有的支撑。 三、车位的归属应回归《物权法》 《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 具体到车位的归属，可以分成两个层面，第一是规划合法审批的，应该由“当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”而占用业主公共部分的，属于无规划合法审批，属于适用按《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在业主大会同意占用其公共部分改造成车位的，其收益可以由业主和物业公司另行协商。 综上所述，引用颜雪明先生的一段话，其用““卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的毛利，那么这时他还剩下10斤豆渣，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆渣就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？” 如对于车位的归属的现有法律规定认为不符合实际，也应该通过建议修改法条来进行，而不应突破法律的现有规定来达到平衡社会利益的目的。此种判决会破坏法律的指引作用，让人无所适从。如此种判决推广开来，可能会导致一种情况，即开发商在无规划强制的情况下，会可能尽量不配套车位，反正都和开发商的收益无关。并且对于开发商来说，东边不亮西边亮，地下空间也不是仅只能开发成车位，因此如何平衡市场供求关系才是最重要的，这一点司法裁判是无法解决的。 |
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