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近期土地管理法修订稿通过且将于2020年1月1日正式执行。该法的修订引来社会各界普遍关注。小产权房能否在此次土地管理法修订后获得转正成为不少小产权房当事人及希望购买小产权房人关注的重点。下面本文通过对土地管理法涉农村土地条款的修订来看一下，小产权房是否可以在此次发来修订中获得转正。 小产权房并非是一个法律概念，通常指的是位于农村集体土地上建造的房屋。这类房屋在实务中包括：1.符合当地规划的宅基地上房屋；2.不符合当地规划的违章建筑；3.符合当地规划的经营性建设用地上的房屋。 2019年8月通过的《土地管理法》修订稿将第六十二条第二款、第三款、第四款修改为：“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。” “农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。” 上述修订并未允许宅基地及地上房屋可以越过村民组织成员范围而实施交易。相反，其还规定了出卖、出租等方式让他人使用自己宅基地的，不能再申请新的宅基地。虽然新法鼓励对闲置宅基地和闲置住宅进行盘活、再利用，但实施小产权房转让显然不在此范围之内。 即便如此，土地管理法的修改并非对小产权房交易没有任何利好可言。上文所述的符合当地规划的经营性建设用地上的房屋就属于此范围。土地管理法修订稿将第六十三条修改为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。” 上述条款确立经营性建筑用地变为可转让土地的基本法律流程。该流程启动的前提是符合“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途”，其次才是“经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”由于我国房屋产权转让坚持的是“房随地走”的基本原则，完成上述法律手续后的地上房屋也就彻底摘掉了“小产权”的帽子。不过由此我们也可以看出，未来村民及村民代表意见的重要性。 此外，对于属于地上违章建筑的所谓小产权房而言，由于其本身不符合土地利用规划，因此在本次土地改革中并不能因此转正。 |
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