土地收并购入门篇（十二）：特殊项目的三大税计算（保障房、城市更新、村企合作）

引言:

前三篇已经阐述了房地产开发的三大税, 作为投资人员, 在不需要懂那么多细节的情况下,直接套公式还是比较容易的. 

但是我们经常会遇到的难题是, 一些非常规项目，比如旧改、配建保障房、村企合作如何计算?

首先需要说明的是, 下面这些只是探讨,并不是答案.

就拿深圳城市更新来说, 返迁物业的成本究竟能不能抵扣增值税,没有明文规定,问税局,税局也不清楚.

实操中税局并不会给你出个条文,告诉你怎么算,而是到你这个项目汇算清缴的时候,税局会给你出个通知，你就准备好公司资料向税局进行申报。

税局会审查公司的资料，觉得你算的还比较合理,就ok了,如果觉得不合理,就会让你调整。

那么作为投资人员来说,项目还没拿,怎么可能知道几年后清算时税局会如何认定呢?

所以是不可能100%预测的.

只能通过一些条文,推测出市面上大家比较认可的算法.

这一节讲的就是一些可能的算法.

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先介绍一个概念，叫“视同销售”

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这是个特别可怕的事情！

顾名思义，就是物业虽然没卖，但是视同销售，计入销售收入计税。

销售收入=实际销售收入+视同销售收入

视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定

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接下来我们分项目讨论

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第一类、城市更新项目

举个例子，深圳有个城市更新项目，补偿村民3000万，返迁物业10000平米，那么计算这三大税时需要注意什么呢？

1、增值税及附加

销项税=销售收入-当期土地成本

（1）、销售收入：要加上返迁物业的视同销售。

销售收入=实际销售收入+视同销售收入

视同销售收入=返迁物业*公允价格

这里要注意的是，公允价格是按照同类物业在市场上的真实售价算，还是按修建这些返迁物业的建安成本算，并没有定论。

有一种折中的算法大家比较认可，拆赔比1：1以内的，按照返迁物业的建造成本算，拆赔比1：1以外的，按照市场价格算。

（2）、当期土地成本：

给村民的现金补偿、物业补偿其实也是获取这块地的代价，那么这些补偿可以算入当期土地成本进行销项税抵扣吗？

现金补偿可以抵扣，但是物业补偿想对应的价值能否抵扣并没有定论，问过很多同行,大概率是不能抵扣。

进项税：

这没有什么好说的，不管是销售物业，还是返迁物业， 相应的进项都可以抵扣。

2、土地增值税

（1）、销售收入：要加上视同销售收入

销售收入=实际销售收入+视同销售收入

视同销售收入=返迁物业*同期同类物业的市场价格。

（2）、土地成本：

现金补偿部分可以计入土地成本

而返迁物业，大家普遍认为也可以算土地成本的抵扣，即土地成本可以加上视同销售收入，这里视同销售收入等于返迁物业*同期同类物业的市场价格。

（3）房地产开发成本：

是多少就是多少，返迁物业的建安成本也可以算进去。

由此可见：这种算法下，土地增值税对旧改项目还是比较友好的，在销售收入加了视同销售、土地成本也同时加了视同销售，由于土地成本有20%加计扣除，抵扣的比增加的多，很划算。而且返迁物业的建安成本还可以在房地产开发成本项里抵扣。

3、 企业所得税

（1）、销售收入：要加上视同销售收入

（2）、土地成本：和土增税计算一样，也要加上视同销售收入

（3）、房地产开发成本：返迁物业的建安成本也可以算进去

以上只是深圳城市更新大概率的算法，深圳在旧改方面应该算是领先和成熟的了，但是即使是在深圳，也没有一个统一的规则，我估计在别的城市那更是黑盒子理论了。

有其它城市旧改项目税费清算经验的麻烦在留言里告诉我，我下一期可以做个总结。

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第二类、无偿移交给当地政府的配建房

有些城市招拍挂是“限地价+竞配建”的土地出让方式，即当地块竞拍价达到一定价位后，竞买方式转为竞投配建商品房，配建的商品房须无偿移交给当地政府.

假设项目总计容面积60000平方米，其中，可售面积（不含配建）为50000平方米，配建面积为10000平方米要无偿移交政府，市场售价为2万元/平方米。竞拍的土地款为5亿元，总大建安成本为2亿元，其中配建房成本约3000万元。

关于如何计算，市面上有两种声音：

第一种声音、配建面积都视同销售

1、增值税及附加

（1）、销售收入：销售收入=实际销售收入+视同销售收入

视同销售收入=配建商品房面积*市场价格=10000平*2万/平方米=2亿元

实际销售收入=50000平*2万/平方米=10亿元

总销售收入=12亿元

（2）当期土地成本：视同销售部分可能无法抵扣，当期可抵扣的土地成本就是5亿元

（3）进项税：总建筑施工成本2亿元只要有专票的，都可以抵扣

2、土地增值税

（1）、销售收入：要加上视同销售收入即12亿元

（2）、土地成本：视同销售收入可以加到土地成本里，土地成本=真实土地价款+视同销售收入=5亿元+2亿元=7亿元

（3）房地产开发成本：配建物业的建安成本也可以算进去，即总大建安成本2亿元

3、企业所得税

（1）、销售收入：要加上视同销售收入即12亿元

（2）、土地成本：视同销售收入可以加到土地成本里，土地成本=真实土地价款+视同销售收入=5亿元+2亿元=7亿元

（3）房地产开发成本：配建物业的建安成本也可以算进去，即总大建安成本2亿元

第二种声音、配建面积视为公益，不视同销售

1、增值税及附加

（1）、销售收入：销售收入=实际销售收入=10亿元

（2）当期土地成本：地价就是5亿元

（3）进项税：总建筑施工成本2亿元只要有专票的，都可以抵扣

2、土地增值税

（1）、销售收入：销售收入=实际销售收入=10亿元

（2）、土地成本：地价就是5亿元

（3）房地产开发成本：配建物业的建安成本也可以算进去，即总大建安成本2亿元

3、企业所得税

（1）、销售收入：销售收入=实际销售收入=10亿元

（2）、土地成本：地价就是5亿元

（3）、房地产开发成本：配建物业的建安成本也可以算进去，即总大建安成本2亿元

具体用哪种算法，需要咨询当地的税局和同行，如果没有确定的答案，就自行决定吧。

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第三类项目：村企合作，政府返还土地款

举个例子：A企业和村里合作开发，招拍挂土地款是10亿元，A企业向政府支付10亿土地款，其中有4亿是直接作为土地价款支付，6亿元作为履约保证金，等到A修建完成返迁物业给村里后政府逐步退还。返迁物业建安成本大概5亿元。返迁物业如果按照市场价格视同销售大概值7亿元。

这种怎么计算？

返迁部分是肯定要视同销售的，这个不用想了

关键是能抵扣的土地成本是多少？

是招拍挂地价10亿元？

还是A向政府实际支付的土地款4亿元？

还是实际土地款4亿元+返迁物业的建安成本5亿元=9亿元？

还是实际土地款4亿元+返迁物业视同销售价值7亿元=11亿元？

答案是不明确，以下是和同行沟通后的一些猜测:

猜测一、

增值税及附加中可抵扣的土地成本是10亿元（因为招拍挂地价是10亿，政府就能开出10亿的土地票），政府返给A的6亿土地款要按照补贴收入交所得税。

视同销售收入是返迁物业的建安成本5亿元，还是按照市场价格视同销售7亿元，我们认为是取大的。

具体而言：

增值税及附加：

销售收入要加视同销售收入7亿元

可抵扣土地成本为可开票的10亿元

土地增值税：

销售收入要加视同销售收入7亿元

可抵扣土地成本为 招拍挂地价-政府返还地价+视同销售收入=10亿-6亿+7亿=11亿元

企业所得税

销售收入要加视同销售收入7亿元

除此之外还要加补贴收入6亿元

猜测二

增值税及附加中可抵扣的土地成本是11亿元，即招拍挂地价-政府返还地价+视同销售收入=10亿-6亿+7亿=11亿元，政府返给A的6亿土地款不用交所得税。

其余不变

备注：大家用的比较多的是第一种

小结：

到这一节，我们的入门篇就全部结束了！接下来是进阶篇，恭喜各位小主晋级。

大家不用担心我写不下去，从写第一个字开始，整个谋篇布局都已经想好了：

入门篇主要是一些零碎但重要的基础知识；

进阶篇是投资的整个流程和六大基本功：收益测算、立项报告、设计交易方案、合同撰写、尽职调查、交割；

精通篇则是探讨一些特殊的项目：比如境外股权收购、国有企业股权转让、在建项目股权价值评估、海外市场等等。

在这一节的税费讨论，大家会发现，很多是没有定论的。

这也是我想表达的东西，收并购的常态我个人认为是八个字“兵无常势，水无常形”。很多东西没有确定的答案和条文，同一个问题解决的方案也是多样化的。

我自己在投资方面没有受过系统性的训练，属于野路子派，靠实际操作项目，到处问人，慢慢成长。因此，特别感谢我的前辈、同行，以及财务和法务小伙伴们，谢谢指点。

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