【投研课堂04】房企投资拿地之收并购中的在建项目转让

前言

转让的前提条件

在建项目转让是收并购中的一种，也可以叫项目转让。但是此类项目转让前必须先符合以下3个条件：

1. 已经支付全部土地使用权出资金，并取得土地使用权证书或者虽未取得土使用权证书，但当地人民政府或其授权的部门同意转让。

2. 已完成开发投资总额的25%以上，已支付的土地使用权出资金不包含在内。

3. 按建设项目法定程序取得了立项、规划、施工等手续。而受让方只须具备相应的房地产开发经营资质即可。转受让双方应通过签订“项目转让合同”的方式实现转让。

在建工程转让与股权转让的区别

在建工程转让的基本流程

01

预搭测绘

为房地产交易中心建立楼盘表及工程基本信息

02

评估审价

为办理契税缴纳进行评估；为证明开发投资总额达到25%进行审价

03

转让合同

转让双方各自完成内部流程并进行签约

04

缴纳契税

税率3-5%，按照在建工程合同转让约定价格与评估中较高的金额计算

05

房地产产权证变更

房产交易中心，手续费按照成交价的0.08%缴纳

06

发改委变更备案

在发改委投资处办理相关手续

07

规划许可证变更

在规建处办理相关手续

08

施工许可证变更

在建交委办理相关手续

转让中的风险事项

在建工程转让中存在的风险点包括：

1. 土地不满足法定转让条件或存在转让限制。

2. 标的资产解除抵押、查封风险（通常在建工程都会存在抵押给金融机构用作融资的行为，转让前必须让转让方提供相应的借款证明用于办理解除标资产的解除抵押、查封）。

3. 尽调时要特别注意，转让方是否存在虚增成本的情况，要拿出相应的费用证明。

4. 需要在尽调时，着重查看项目是否存在拖欠工程款等情况，避免后期因原施工单位未结清工程欠款而导致无法接管现场工程等问题。

5. 另外，如有部分在建工程已取得预售许可证，出让和接收双方因确保了解当中合同内容及处理方式，在项目转让后，应通知预购人。

小结

收购在建工程项目，对一些小型企业补充货值是不错的选择，特别是在建工程转让时经过一次土增税清缴，后续可入账成本较高，可以减低土增税清算时的增值比例。作为一名全面的投拓人，必须对每种投资方式都有一个清晰的认知，以便在需要时刻发挥自身价值。

—END—