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在好莱坞电影中，但凡出现纽约，以世贸中心1号楼、帝国大厦等摩天大楼构成的曼哈顿天际线必然会出镜。 但凡出现香港，就一定会出现维多利亚港，ICC、IFC、中银大厦等现代高楼共同在东方之珠上空勾勒出一条优美的天际线。 但凡出现上海，往往都是以陆家嘴CBD作为上海最具辨识度的门脸，上海中心、环球金融中心、金茂大厦以“中心聚集”的方式支撑起上海天际线的制高点。 城市天际线作为一种大尺度、大场景的城市景观，它是城市风貌的重要组成部分，代表了城市繁荣的形象，代表了城市向上的力量。 大气磅礴、起伏错落的天际线，几乎已经成为世界级城市的标配。 然而，作为国家中心城市的成都，在建设世界名城的道路上，却一直缺少这样一幅宏大的天际线景观来展示国际化的城市形象。 用官方的话来说，成都的建筑景观长期以来都是“一展平、一般高”，不管是市中心东大街CBD，还是城南金融城、大源CBD，都缺少拥有绝对高度的摩天大楼，而造成所有建筑都差不多高的平庸景象。 为了改变这一现状，在成都天府新区最核心的天府中央商务区，城市规划大师专门对东区的城市天际线进行了精心设计。 通过24米、30米、96米、112米、120米、140米、150米、160米、200米、220米、330米、400米以及拥有绝对高度的超级地标等建筑，共同绘制一幅“中心引领、三角格局、梯级分布、开合有序、疏密有度、错落有致、显山露水”的独特天际线景观。 未来的天府中央商务区，无疑将成为最能代表成都国际化形象的城市新中心。 而整个天府中央商务区最高的标志性建筑，就位于昨天刚刚揭幕、今天我要为大家介绍的超级地标项目——中海·天府里。 在政府的规划中，中海·天府里项目所在的天府中央商务区，定位为整个四川天府新区的核心区域，以“世界级中央商务区”的发展理念，布局总部经济、会展博览、国际交往和生态公园四大功能。 中海·天府里项目区位图 按照我们之前对天府新区楼市板块的划分，天府中央商务区又分为“天府公园东”、“天府公园西”和“钓鱼嘴”三个板块，而中海·天府里则位于“天府公园东”板块。 在《2019下半年天府新区购房指南》一文中，我曾把“天府公园东”比喻为天府新区的“市中心板块”。下面我就先详细阐述一下，东区之所以能成为“市中心”的四大理由： 第一，在天府新区的每一版规划中，东区作为中央商务区的核心地位始终不变。 天府新区从2014年10月被确立为国家级新区以来，已经经历了四版规划。 天府新区各版规划变更 第一版的规划即“一城一区一带”，其中的“一区”就是“天府商务区”（最早叫秦皇寺中央商务区），它的范围就是现在最新规划中的天府中央商务区东区的全部+西区的一小部分。也就是说，东区从一开始就规划为核心区。 第二版的规划为“1775城乡空间格局”，这一版规划中规划了“天府中心片区”，顾名思义就是天府新区的城市中心，而它的范围也正好在目前天府中央商务区东区之内。 第三版的规划就是大家比较熟悉的“一中心三城七镇”，其中的“一中心”就是天府中心。这一版本的“天府中心”范围比较广，而东区除了西博城附近被划入“三城”中的“西部博览城”之外，包括中海·天府里在内的绝大部分区域依然在天府中心范围内。 第四版的最新规划，天府新区又重新划定了“天府中央商务区”、“成都科学城”和“天府文创城”三大功能区范围。天府中央商务区范围在上一版“天府中心”的基础上缩小、南移，但东区依然稳坐其中。 正所谓“铁打的营盘流水的兵”，无论天府新区的规划如何调整，无论CBD的规划范围缩小还是扩大，以中海天府超级地标为核心的东区始终都是天府新区规划的城市中心。 第二，东区的地理位置更能发挥中心辐射作用。 一座城市的中心区域，通常也都是位于城市地理中心的附近，这样才能发挥中心辐射作用。 从天府新区的最新规划来看，三大重点功能区分别是“天府中央商务区”、“成都科学城”和“天府文创城”。 抛开规划起步较晚、距离也较远的文创城不说，已经如火如荼建设中的中央商务区和科学城是紧密相连的两个区域，而整体偏东的成都科学城，更是与中央商务区的东区全面接壤。  除了“全面接壤”的特殊关系之外，还有蜀州路、汉州路和宁波路三条穿越东区核心的城市道路直接连通兴隆湖区域，加上东区外围的天府大道和梓州大道两条主干道，天府中央商务区与成都科学城之间通达性最好的区域也正是东区。 这就让东区形成了“向西可以辐射西区和钓鱼嘴板块，向东向南可以辐射科学城”的中心区位优势。 第三，地铁1号线为东区拐弯，多条核心地铁线路在东区相交。 城市中心，通常地铁线路也比较密集。特别是有核心地铁线路相交的地方，往往就是一个城市最中心的区域。 在成都，最核心的地铁线无疑是位于南北中轴的1号线。虽然名义上是中轴地铁线，但1号线也并没有完全沿着人民路-天府大道一线敷设，而是出现了两次偏离。 1号线经过金融城向西偏离天府大道 第一次偏离是在高新区，为了深入金融城腹地而向西拐入了“花瓣”背后的小路； 第二次偏离则是在天府新区，为了深入中央商务区的核心，而拐入东区沿着蜀州路南北穿行。 很巧合的是，1号线两次偏离的方向，都是中海大力布局的地方。中海在金融城打造的3大楼盘和自持的10栋超甲级写字楼已经得到了市场的高度认可；这一次，中海再度锁定城市新中心，将在天府公园东打造77万㎡的摩天都会住宅群以及自持53万㎡的3座超高层地标建筑。 除了1号线外，承载了1号线复线功能和天府机场线功能的地铁18号线，在天府中央商务区仅设的一个西博城站，也位于东区。而西博城站，更是天府新区唯一规划的一座四线换乘站（1、6、16、18号线）。 如果说1号线是成都最核心的地铁线，那么线路里程最长（72.9km）、可换乘线路数最多（可与除10号线外的所有已批复线路直接换乘）的6号线则是成都的另一条超重量级地铁线。 计划于明年通车的6号线，从东区中心穿过，并在东区设有3个站点，其中的“天府商务区站”就紧邻中海·天府里。该站同时也是6号线和双流机场线19号线的换乘站，这就意味着，全成都能同时乘坐18、19两条机场快线的地方，除了天府新站（火车站），就只有天府公园东了。 东区密集的地铁线路和站点 从成都已经获批的地铁线路来看，天府公园东区已经通车和开建的地铁站有6座、地铁线4条，是目前天府新区地铁覆盖最密集的区域。 第四，大型商业聚集的中心，才是市民最广泛认可的市中心。 有了核心的规划定位，有了中心的区位优势，有了便捷的交通通达性，商业自然也会随之聚集，而有了大型商业场所的汇聚，才能形成市民集中消费的中心商圈。 在东区夔州大道和宁波路交汇的十字路口，目前已经确定的大型商业体包括中海·天府里的地标商业街区、天府国际金融中心、天府大悦城、言几又国际文创中心。 如此密集的布局多个大型商业体，说它是“天府新区的春熙路”也不为过。 此外，位于中海·天府里南侧的天府国际保税商业中心，将打造为“线上线下，前店后仓”的商业模式，实现一种全新的海淘购物体验。 天府国际保税商业中心效果图 李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 虽然好的居住地段不是只有“市中心”，但“市中心”一定是最有价值的地段之一。作为天府新区的“市中心”，天府公园东的核心部分在功能上又巧妙的形成了三大分区：
1、紧邻天府公园的部分，包括雪莲堂美术馆、大剧院（规划）、天府国际会议中心、中国西部博览城等公共建筑。这一系列文化艺术、会展博览场馆，形成了天府中央商务区的国际展示平台。 2、汉州路以东、夔州大道以西的部分，则是东区的总部经济区，包括中建、中铁、中交、中冶、中海、万科、保利、传化、天投、交投等企业都将再此设立区域总部。 3、在夔州大道以东，一直到鹿溪河湿地公园止的区域，则是天府公园东区的摩天都会生活区。这一区域左拥繁华闹市，右临约3800亩的鹿溪河湿地公园，是城市中心极其罕见的公园住区，而中海·天府里则是该区域内的第一大楼盘。 
天府中央商务区东区建设效果预览 中海·天府里项目总占地约400亩，其中包含100亩的代建绿地、60亩地标建筑区和240亩的住宅区。
因为天府中央商务区实行小街区制规划，整个240亩的住宅区由10个地块组成，分为三个组团。
最东侧5、6、10、12号地块，因紧邻3800亩鹿溪河湿地公园，被称为“鹿溪组团”； 7、8、9、11号地块，因南北两侧城市公园绿地，被称为“公园组团”，该因南侧的公园即是中海代建的100亩市政绿地。 目前，该公园已经建成，公园内的V字形建筑暂时用作中海的销售接待中心，后期将移交给政府，作为“天府商务会客厅”使用。据介绍，该公园由著名景观设计大师陈跃中先生亲自设计，他同时也是著名的红石公园的设计师。
中海代建市政公园一角 3、4号地块因紧邻60亩超级地标区，被命名为“地标组团”。据了解，60亩的地标区将修建3座超高层塔楼，全部由中海自持。其中1座为超级地标（成都第一高楼），按照超甲级写字楼、一带一路经贸总部中心进行设计，另外2座200米级的副塔包含一栋五星级酒店和一栋国际品牌服务式公寓，而3座超高层塔楼的地面三层将贯通打造为地标游赏街区。
中海·天府里项目计划首批次推出的住宅产品位于“地标组团”3、4号地块和“公园组团”7、9号地块。
从产品面积段来看，既有110㎡左右的刚需/首改户型，又有130-140㎡左右的改善户型，还有180㎡的再改户型，几乎覆盖了全部主流购房需求。 纵观其他城市的CBD核心区住宅，往往都是以大面积豪宅为主，而中海非常友好的提供了多样化的产品组合，满足了不同人群对“市中心”居住体验的向往。 下面是首批次产品的户型图，基本都是中海比较经典的户型，我就不逐一点评了。
中海·天府里首批次住宅产品均为精装房，受限价政策的影响，目前还无法确定项目的最终售价，所以只能从我的个人观察来谈谈我对项目价格的预测。 1、项目首批次计划推出的产品跨度比较大，有T6也有T2，有108㎡也有180㎡，所以首批次房源的价格跨度可能也会比较大。 2、从天府新区近期销售的首改、改善类产品的价格来看，大部分均价已经在1.9-2万/平左右，当然他们的位置都没有东区这么核心；而同样位于黄金十字4板块的麓湖浔岭近期的售价在2.1-2.6万/平，当然它属于轻奢型的深改产品。据此推测，中海·天府里价格较低的地标组团的售价可能会介于以上二者之间。 3、从成本的角度考虑，中海·天府里整体楼面地价不高，差不多只有西区几个待售项目的一半（当然这并没有计算超高层地标成几何倍增长的建造成本和中海全自持的资金成本）。从西区几个项目要卖3w+的价格预期来分析，中海首批次即使是推出价格较高的公园组团中位置最好的楼栋，它能获批的最高价应该也不会超过3万/平。 基于以上价格预测，我认为中海·天府里首批次开盘将会非常有趣。因为从其他一线城市的经验来看，CBD核心区的品牌大盘，往往都高不可攀，只能被极少数人占有，而“限价”却让中海·天府里变得可以全民参与。 对天府新区的刚需或首改人群，建面110㎡左右的套三精装房，最低单价极有可能下探至2万出头，200来万的总价买入“市中心”，门槛非常低。现在在一些次级板块，200来万的供应都已经寥寥无几。 而建面130㎡、141㎡、180㎡的改善和再改产品，其总价段预计也在300到500多万的区间，这也只是成都目前市面上改善型产品的主流价格，并没有摆出一副高高在上的“市中心”架子，值得喜欢居于繁华闹市、享受市中心成熟便捷的改善人群关注。 另外，对于有一些闲钱需要进行资产配置的人群，中海·天府里也是一个很好的选择。因为“市中心”的住房始终具有很高的稀缺价值，增值保值能力往往比较强，而中海打造的产品面积也非常主流，未来出手的灵活性也非常高。 当然，如果是喜欢远离尘嚣，追求安静、低密居住体验的人群，那么中海·天府里可能就并不符合你的需求。毕竟，拥有繁华和便利高效的市中心，不可能同时兼容宁静、佛系的居住体验。 相信有一天，成都也会成为一座世界级都市。 如果好莱坞大片选择在成都取景，以中海超高层地标为首的天府中央商务区一定会代表成都出镜。 那时，中海·天府里的业主就可以非常骄傲的指着荧幕上摩天大楼群的制高点，或激动、或假装若无其事的撂一句：这里，就是我家。 |
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