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城市化与房地产似乎是一对孪生兄弟，手拉着手一起前进。当城市化快速推进的同时，吸引了大量农村人口入城，导致城市人口增多。为了解决城市居民的住房需求，房子只能从原本的多层住宅到现在的高层住宅，房子越建越高。 而这种做法，虽然能够解决当下的住房需求，并且还能增加土地的利用率。但却是牺牲了住户的居住环境，同时也透支了房子未来的价值增长。 虽然高层住宅具备了平房和低层住宅无可比拟的优势，比如视野开阔、通风性好、高楼层少蚊虫困扰等等优势。可是，大家有没有想过，高层的房子未来面临老旧之后，房子成为危房该怎么处理？咔咔在一次聊天中，从开发商那里得知，“高层住宅”未来想要推倒重建，基本不可能。难度特别大，为何这么说呢？主要有三点。 一、拆迁成本高。 过去我们的房子大都是多层住宅或是平房，拆起来简单，成本不用太高。而现在的房子，动不动就30层以上，这样的房子拆起来不知道要动用多少人口物力，我相信没有多少开发商愿意做这样的事情。 还有就是拆迁过程中的补偿费用。按照现行的住宅'拆1赔1.5'，以前的多层住宅，拆起来赔偿相对比较少，差不多就赔10层房子，只要建20层以上，基本就回本，剩下建的基本都是赚的。 但未来拆迁起来就没那么简单了。现在的房子，随随便便都是30、40层以上。那么还按照1赔1.5的话，光拆迁安置赔付也达到45层楼，开发商起码要盖100层楼的房子才可能回本。 如果赔少的话，我相信又没多少住户愿意，这就给拆迁重建起到了很大的阻力。还有更重要的一点是，超高层建筑需要更高的建造技术和要求，比如需要挖深基、建防火层等，而且对建筑材料和质量的要求将大大增加，这种情况一定会加大开发商的建造成本和时间。 因此，在利益降低的情况下，开发商肯定不会去做这个冤大头。如果开发商不出的话，难道让住户来出？还是国家来出？我相信都不实际。在各方都不愿意赔钱情况下，高层住宅拆建未来恐怕是个“大难题”。 二、维修基金使用完毕，没人愿意花钱去维护小区。 我们当初在购房时，都会缴纳一笔维修基金。这是为了保障后来我们房屋出现问题时，能够维修的一笔钱。一开始，往往不会使用这笔钱，通常都会在20年后，才会开始申请使用。不过就算是维修基金，也会有用完的一天。 这个时候，物业公司基本不会搭理，像地板的打磨、外墙玻璃、墙面等都是需要大量维护成本的。那么这笔费用，还要谁来出呢？ 有人提议，就像小区公摊一样，维修基金也由每家每户来出就好。我觉得这种做法想想就好了，赚钱的事大家都愿意，出钱的话，就很难说了。比如某一栋外墙出现问题，难道还得整个小区给你钱维修？楼下大爷阿姨的运动设施损坏了，没用过的业主，会甘心凑这笔钱去维护？ 所以，其难度是可以想象的。比如香港早期建成的高层住宅，目前就遇到了物业公司不愿意接手这些高龄住宅。而且外墙破损也没人去修补，安全问题，卫生问题等事件频频发生。 三、住房需求得到饱和。 随着城市化的进程，开发商不断的建造房子，国内的住房需求逐渐得到饱和。根据西南财经大学通过调查显示，2017年中国城镇住宅空置房达到了6500万套。与此同时，2017年新房的销售面积达到16.9万亿平方米；2018年达到了17.1万亿平方米。 这是一个什么概念呢？每年都会有1000万套的房子入市，而我们当前的住宅存量已经足够30亿人所居住了。因此，按照这个的趋势不变的话，那么5年后，我们的房子存量会到一个更加恐怖的数字。 所以，在这种情况下，大家买房的选择余地会更大，多半不会像现在这样都“挤”着去买高层住宅。而且还不会选择老旧的高层住宅，就算是换房子，也会选择更新更好的房子。那么高层住宅就像我们前面说的，随着小区逐渐破旧，性价比越来越低，加上没有新的购房者来接手，又无法拆迁的情况下，未来高层住宅还有没有人拆，都是个问题。 总而言之，开发商认为，未来高层住宅，要原地拆迁重建一定会是个大问题。毕竟众口难调，如果只是一些小问题的话，还可以解决。如果问题太多的话，谁也兜不住。毕竟涉及利益的事情，没有谁愿意让步。 开发商阳光城的董事长朱荣斌就曾说过一段话：
当然，现在想这些问题，未免有些杞人忧天，毕竟未来的事情没人能够预测。不过在此之前，我们多做一些前瞻性的设想总是好的，所谓“人无远虑，必有近忧”。 那么关于高层住宅问题有什么好的建议也可以在下方留言~ 我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。 |
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