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文章来源：佑成律师 文章作者：韦巨伟 买卖，是我们日常生活中最常发生的事情。它既可以是几块钱的事，也可以是数以万亿的采购，但无论标的额的大小，买卖合同都是双方有效凭证。笔者通过解读最高法审结的“买卖合同纠纷”案例，总结了发生在买卖关系中常见的四大风险—— 风险一 双方当事人是否具有订立合同的主体资格 合同具有相对性，签订合同的双方主体是否“有资格”，是防控合同风险的第一步。只有合同双方当事人“有权”签订合同，那么相应的权利义务才有意义。是否“有权”签订，需要从当事人的身份、资格、物权、债权等多方综合考虑。例如，签订《房屋买卖合同》的一方当事人并不享有标的房屋的所有权，而是假冒所有权人的身份出售特定房屋，在这种情况下，这位合同当事方就不是适格的主体，也就必然没有签订合同的主体资格，直接后果就是这份《房屋买卖合同》效力的不确定。因此，我们在订立合同之前一定要查清对方是否具有签订合同的资格，同时也要确保对方具有履行能力，才能尽可能保证交易安全。 风险二 合同因“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”而无效 《合同法》第五十二条规定了法定合同无效的情形，其中一款规定“合同中存在‘恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形’的合同无效”。此条规定意在保护交易的公平性、合法性，如果存在一方当事人恶意串通他人，损害他人合法权益的情形，那么该合同就应自始无效不能发生法律效力。 “恶意串通”强调的是恶意串通人之间的主观恶意，具体的表现为事前串通掩盖事实真相，故意隐瞒重要事实，故意欺骗他人损害国家、集体或者第三人的利益。下面列举三种性质合同的“恶意串通”供各位理解—— 第一种是在《保证合同》中，合同三方中任意两方故意合谋，相互串通实施损害国家、集体或者第三人的行为； 第二种在《房屋租赁合同》中有些房屋出租人为了将房屋卖给第三人，事先与第三人恶意串通，将房价提得很高，或者由第三人假意出很高的价格，使得承租人无力竞争，只好放弃。而事后，出租人却以低价卖给第三人，侵害了承租人的优先购买权； 第三种招投标活动中，投标者之间或者是投标者与招标人之间恶意串通以达到太高价格或是压低价格的行为。 风险三 合同中的“定金”问题 根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”在买卖合同中，一般当事人都会约定一个定金以确保合同的顺利进行，但是在实践中许多当事人在拟定合同时忽略约定定金性质，如果当交易出现意外时就会因为没有约定定金性质导致受损方无法请求定金赔偿。所以，如果在合同中约定了定金，那么就一定明确“定金性质”。 定金按性质可以分为： * 订约定金——以订立合同而支付的一定数额金钱的定金； * 成约定金——以合同成立而支付的一定数额金钱的定金； * 解约定金——以一方解除合同为条件而需要支付的定金，但必须在合同中事先约定； * 违约定金——以一方违约而需要支付的金钱为条件的定金； * 证约定金——以证明当事人之间存在合同关系而需要支付的定金； 定金的性质可以按照实际的需要来选择。其次，笔者提示各位在转账交易中也需要注意写明转账的定金用途，以保证发生交易意外时可以主张定金权利。 风险四 根本违约可解除合同 订立合同的目的就是为了保证交易顺利完成，如果因一方当事人的某些行为导致合同不能履行合同，合同目的不能实现的，就属于“根本违约”。 我国《合同法》定义的根本违约是指违约方有违约行为并且违约行为严重侵害了相对方的期待目的，不存在阻却事由的情形。 发生了根本违约，合同另一方当事人可以依据《合同法》第94条第3项之规定依法解除合同。 虽然法律定义的根本违约“唯目的论”，在实践中根本违约的情况是多种多样的： 导致根本违约的“迟延履行”行为 此处的迟延履行不是严格意义上的迟延，合理的迟延不导致合同目的不能实现的并不会构成根本违约。如果合同双方对履行期限有明确约定，一方未在合理期限内履行义务致使合同目的不能达到的则违约一方就构成根本违约，另一方当事人可以以对方根本违约解除合同。 2 导致根本违约的“不完全履行”行为 当事人履行了一部分合同义务，但没有完全履行完成的，或者是当事人完成了主合同义务，附随性义务没有履行，而附随性义务会影响到主合同义务最终影响合同目的实现的都属于不完全履行的情形。如果存在合同一方不完全履行合同义务，经合同相对方催告仍不履行致使合同目的落空的，相对方可以以此解除合同。 3 导致根本违约的“先期违约”行为 在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。 4 导致根本违约的“履行不能”行为 履行不能又称“给付不能”，是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。履行不能又分为自始不能和嗣后不能。当发生了履行不能的情形，由于合同目的已经无法继续达到，非违约方可以解除合同并请求损害赔偿。 |
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