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长租公寓近年来飞速发展，北京、上海等多个城市加快租赁土地供应，住房租赁市场欣欣向荣。未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居，租房也能够成为体面的生活方式。 在市场需求和支持政策的双双助推之下，我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道，中央经济工作会议也提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”长租公寓发展现状如何，未来还应朝哪些方面努力，请看本回分解。 公寓发展现状 我国长租公寓已经初步形成一批规模化专业化的品牌运营机构，既包括分散式运营管理的机构，也包括集中式运营管理的机构，特别是这两年来，包括开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与方越来越多，相对来说供给量有明显增加。 目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年，住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元，发展空间足够大。 长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强，租赁市场的有效需求不足。短期内大量资本涌入这个行业，可能会致使一些问题的出现，比如可能出现恶性竞争，带动用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企业业务扩张过快但服务却跟不上等。 租赁市场，未来政府应如何作为 过去一年，我国大力推动住房租赁市场，在鼓励供给和需求方面均出台了一些新的强有力的措施，逐步破解了一些租赁市场发展的障碍。 在鼓励供给方面，不少城市推出大量低价租赁用地(工商业用地、集体土地)，降低拿地成本，提高租赁企业或主体的投资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启了租赁土地供应的加速模式。 目前，我国城市中有大量商业办公用房或者是以前的工厂集体土地，其实很适合用于做长租公寓，但由于一些政策限制而无法进入租赁市场。未来应加快探索，力争在土地性质、房屋属性等政策上有所突破，为市场提供更大空间。为了有效释放租赁需求、解决部分人群支付能力有限的问题，未来应该推动配套政策的完善发展。 租客权益的保障 从经营长租公寓的企业来看，未来应更好地关注承租者的三种需求：一是以入住面积为标准的最基本的入住需求;二是健康安全需求，需要对租客的基本人身安全进行保障;三是社会福利需求，类似租房办理居住证和落户等内容。 更关键的是，当前对长租公寓承租者的权益保护其实还没有特别有效的渠道。政策上虽然有很多表述，但真正落地还是很难，所以应当尽快建立一个全国性的长租公寓维权平台。具体来看，为了加强对承租人权益的保护，需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生，限制出租人的合同解除权;也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外，政府还要立起规则、建好“跑道”，对合租标准、消防标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定，让行业走上标准化规范发展之路。 模糊住宿边界的城家公寓
目前，城家已形成3大业务板块，公寓业务、CitiGO业务和民宿业务。按入住时间长短划分，又有Night（1-4天）、Stay（5天-3个月）和Live（3-12个月）3种不同场景。 公寓系列中，主打标准化产品的城家公寓，主要为青年白领提供本地生活、工作的独居空间，月租金3000-5000元。还有提供轻型酒店服务的城家高级公寓，瞄准的是追求生活品质的人群，月租金6000-8000元。 长租公寓最大的问题不是出租率，出租率可以保证，核心城市有一大批年轻人，都有长租的需求，市场非常大，关键是收益率不高。收益率不高的根源在于，现阶段目标人群的收入水平还很难与长租公寓的产品、服务供给成本相匹配。另外，集中式公寓使用的大多是相对高频的商业物业，用来做住宿，不仅坪效低，收益压力也更大。 随着收入水平上涨，目标人群的支付能力上升，长租公寓的坪效也将得到提升，供需不匹配的情况将慢慢改善。“消费能力提升后，年轻人还是愿意花钱享受更好的独居产品，集中式公寓就是不错的选择。”
城家在2017年7月推出灵活住，上线长短租结合的CAS系统后，正式加入到短租市场，旗下的公寓系列也突破了Stay和Live的场景，延伸到Night场景。通过长短租结合的差异化产品和服务，丰富客群，提升长租公寓入住率，降低空置率，提升坪效和收益。 城家之所以能做好长短租，正是继承了华住在酒店管理和服务上的基因，以及在供应链上的能力。“针对长短租，城家推出了长短租结合的CAS系统，共享实时房态，自动排房，最大化提升入住率。 城家的优势就在于继承了华住在产品、服务、运营、技术和供应链的能力，共享华住的会员体系，同时又塑造出长短租结合的商业模式，城家将利用这些优势来打造出“护城河”，并在非标住宿市场上做出差异。
华住在空间运营上的能力很强，各个业态的坪效指标都是领先的，城家与华住联手，通过酒店、公寓和共享办公等多业态融合，能有效地消化大宗物业。 |
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