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深圳一直有流传已久的买房鄙视链，关内的看不起关外的，西部的看不起东部的，南山的看不起福田的，福田的看不起罗湖的，龙岗的看不起坪山的。 就连被民间称为“土豪线”的地铁2号线，都在鄙视4、5号线这些“屌丝线”。 而如今，还诞生了一条新的鄙视链，光明和沙井的互相看不上。  深圳的鄙视链其实无关乎方位，只在乎金钱。 谁贵，谁就有鄙视的态度。 但光明和沙井是一个版块和一个区的区别，明显不是一个量级的比较，竟然也能掐上架？ 原因在于这两个片区在某种程度上都“差不多”。 差不多的房价，差不多的远，还有差不多的利弊。 最近沙井和光明热度很高，沙井的海岸城展示中心已经开放，国际会展中心也即将投入使用，最近的沙井有点火。  沙井的利好在逐步兑现，也越来越多人看到这个片区的价值，去年沙井华强城和万科星城的热销，也恰恰印证了这一点。 根据中原的数据显示，今年上半年新房成交最热的火热的片区是沙井，以3467套居于榜首，其次才是光明，成交了2702套。 而光明也正如她的名字一般，一片光明。 光明的科教医疗、创新创业、中山大学深圳校区、光明云谷、光明小镇等重点功能区建设都在一步步落地，就连其他区域最难啃的旧改骨头，光明最快仅仅用了15天就拿下了，创造了光明的土整奇迹。  光明的利好发展，也同样传导到楼市上，8月底光明的勤诚达正大城二期入市，均价5.1万，去化达到了9成，购房者的买单，背后是一致看好光明楼市。 那么这两个片区，怎么选择，优先选择哪一个？  恰好，这两个片区我都亲自去过，坦白说，长期我更看好光明，但沙井却能解决你眼下的居住问题。 首先必须肯定的是这两个区域都特别好，规划也好，概念也好，都非常了不起。 沙井有国际会展中心、海洋新城、大空港概念，海岸城，发展空间非常大，而且现在已经通了地铁11号线，40分钟就可以到达南山中心区，如果着急住，买沙井是完全可以的。 但是沙井目前最大的问题就是规划乱，城市面貌比较差。   旧得墙面都发黑的农民房，满街乱串的电动车搭客司机、各种会所、沐足、KTV的广告牌、以及街边可以随地倒水的餐饮店，都和摩天大楼聚集的市中心格格不入。 唯一还不错的就是以华盛西荟城、万科翡丽郡聚集的居住区，项目品质不错，还有大型的商业配套，但是周边环境确实很一般。  所以短时间内要上车的，不管是交通还是基础配套，沙井比光明更适合。 但如果打算长持，或者投资，建议选择光明。如果是去年，其实我会更建议选择沙井，但今年形势发生了变化。 从今年开始，光明被屡次提及，最重要的是提及光明科学城，这是政府十分关注的一个项目，是作为深圳打造国际科学中心的一个重要载体，预计引进了国内外企业2000多家，吸引高端人才4万余人，将成为拉动区域经济高速发展的新引擎。 而就在今年6月底，光明科学城的四大配套区重点项目已经开工，总投资107.64亿，规划落地速度非常快，可以说是深圳规划兑现最快的一个片区了。 除此之外，今年3月光明科学城启动区土地整备项目，22天签约，28天腾空，不足一个月的时间，整备出182万平方米土地。 光明土整的速度完美诠释了什么叫做“深圳速度”。 除此之外，光明的城市面貌比沙井好太多，宽敞的道路，整齐的产业园以及道路两旁做得非常好的绿化，都让光明的环境比沙井宜居太多。  但，光明也是有明显的问题。  目前光明的最大问题一个是人气不足，第二个是交通不便。 光明的产业正在导入，而且距离市中心比较远，所以人气稍差。 虽然光明未来会有6号线和13号线，但是13号线属于远期规划，估计四五年后才能开通，而6号线又是连接龙华、石岩、光明、松岗片区，到福田中心区需要通过4号线换乘。  深圳北站换乘有多可怕，坐过的人基本都知道，人太多了，要经由这里换乘去到市中心，排队时间花费长、换乘还是麻烦了些。但13号线又还要等四五年，所以短期内光明的交通问题还没办法解决。 而且光明还有最重要的问题，缺乏配套。目前光明只有公明有一个天虹商场，大仟里已经开业，听说万达广场也将入驻光明，但相比其他片区，现在光明的商业配套还是明显匮乏。 所以说当下光明只能长持，短期入住不太便利。 总体而言，这两个地方各有利弊，看重颜值的选光明，着急住的选沙井，投资长持选光明。  两个片区的基本面大家基本都有所了解，我们可以再看看这两个片区的楼市面。 这两个片区的房价基本面都在3-5万之间，沙井最高的二手房是鸿荣源禧园价格5.1万/㎡，其余大部分在4.5-4.8万之间。 （沙井二手房价格） 而光明毕竟是一个区，不同板块地段价差比较大，碧桂园星荟、正兆景嘉园只有3.8万/㎡左右，天汇城则去到4.9万/㎡。新房如勤诚达正大城二期也已经去到5.1万/㎡。 （光明二手房价格） 除此之外，光明昔日的地王龙光玖龙台二期已经酝酿入市，吹风卖5.8万/㎡，如果这个价格龙光玖龙台能卖得动，对光明房价也会是一个提振作用。 当然，这两个片区都有不少旧改的规划，短期内也会有一个供给的释放，加上这两个区域的价格是深圳房价较低的区域了，因此聚集了大量的刚需，新盘基本是推一个火一个。 而对于光明和沙井的铁杆粉丝来说，各自pk起来估计就和南山和福田一样，各自看不上眼。 光明人眼里自己是下一个南山、福田，毕竟产业优势非常明显，科学城、大学城、光明的绿化、规划和环境都比沙井好太多。 而沙井人眼里自己是未来新中心，看大空港、海洋新城、会展新城，哪个不是国家级省级规划，跟着规划走绝对没错。 在我看来，科技创新也好，会展中心也好、前海大空港也好，这些规划的红利最终都会转为房地产的红利，甚至房地产还会走在片区发展的前列，把未来的预期在今天就已经兑现了。 沙井和光明就是如此，最高5万+的房价，以目前两片区的产业和人群来说，并不能支撑，简单来说，已经有所透支了。 所以能给大家的建议就是不要希望深圳房地产突然发生爆发式的价值提升，先进示范区是长期利好的，但在调控之下，要放弃短线思路，着眼于长期的发展。 最后的总结还是一句话：当下1-2年着急住的，选沙井，能等的选光明。 昨天前同事从光明调研回来，在朋友圈里发文感慨，现在的光明，规划落地真的很快，已经开始慢慢有了点南山的感觉。 |
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