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沙井和光明的争议很久就存在了，比王老吉和加多宝的官司来的更早一些。  继龙华红山一战成名后，沙井和光明也改善了装备，近两年也打出了漂亮的战役，成为了新一代的“网红”。有意思的是两网红小哥对比，深圳其他区域小伙伴根本插不上话。 在资金、房票和贷款名额如此紧张的购房环境下刚需购房者该如何选择？在大空港吃海鲜呢还是在光明吃乳鸽，这是吃货的两条路线！这个要综合去分析，从人口、发展、城市更新、地铁通勤、区域协调功能各方面综合考虑。 在中心概念满天飞的房地产市场下如何躲避站岗的风险，这个需要技术。 01. 根据沙井政府网的数据显示大空港户籍人口3万，外来常住人口约130-140万，沙井的人口不可否认一大部分是靠目前11号线从南山、宝中、西乡、碧海带动过来居住的，沙井缺少高端产业就业岗位，部分工作者由于房价、租金过高选择通勤距离较远的沙井居住从而节省居住成本。 光明新区常住人口约59万，户籍人口7万，户籍人口占优势，常住人口却是大空港的42%，人口总量相当于一年深圳增加户籍人口的数量。通勤时间分析南山、福田的都被龙华给睡了，光明只能自己睡自己。光明区要等到人口的红利最起码还得翻一倍，目前人口而言滴滴司机跑过去接单也有可能站岗。 02. 从职场排位来看，沙井只是个作业员，光明则是总监了。光明和南山、宝安、龙岗等同一行政级别的深圳市行政区，所以很多人喜欢把沙井和光明对比，其实并不知道职场上的差距是多大，说白了压根是不在一个等级上的。  2007年8月深圳设立的第一个功能新区—光明新区。到2018年5月24日，国务院同设立深圳光明区，正式挂牌从光明新区变成了光明区，下辖还有光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田 6个街道办，28个社区，辖区面积156.1平方公里。从宝安区的办事处转身一变成为深圳西北部一大野马。 而沙井还是宝安区的一个街道办，从行政级别看，光明强于沙井。但从行政级别功能来看，等级越高，可协调的资源就越多。市政附属特色是规划发展馆、图书馆、博物馆、一系列行政办事处等。意味着光明的市政配套比沙井强，沙井的行政中心在宝中。是否可以从行政级别推断出购买光明一定比沙井强呢？答案是否定的！  根据行政中心考虑买房方向是错误的。深圳的行政中心在福田，从大市分析福田是跑不赢前海的。购房是从多方面因素分析，行政中心是其中的一个因素，产业、人口、规划、教育、医疗都会产生重要的影响。 03. 大空港地区战略定位为粤港澳大湾区新城、国际航空枢纽，海洋经济发展示范基地等；《广深科技创新走廊规划》确定空港新城为广深科技创新走廊十大核心创新平台，成为粤港澳大湾区的战略支点。 光明的定位是加快建设成为深圳市重要的城市副中心和区域发展，打造世界一流科学城和综合性国家科技中心，科学城还是深圳今年新提出的6大城市新客厅之一，其他还包括前海、深圳湾总部基地、宝中等。  从定位角色看，双方都有“概念加身”、“身兼数职”每一个概念都成为你购房的理由。沙井的“粤港澳大湾区中心位置”，光明的“广深港发展中轴”都是中心，谁不服谁。但这些“中心概念”不能成为买房决定的重要因素，当年罗湖还是渔村中心。 不管是国家打造的“大湾区规划”还是省级规划的“广深科技创新走廊”等待概念落地和兑现红利的过程对于普通购房者都太漫长了。当城市区域生产利益协调成熟，角色定位分工明确时是不可能再产生城市中心转移。别幻想着沙井、光明能够成为宇宙中心、湾区中心，一味的追求中心的购房者想等待中心概念的红利兑现换来的会是市场狠狠的一巴掌。 04. 轨道方面，对于沙井11号线是非常重要，非常重要，承载着南山和福田的高端人口，在修的有12、20号线和穗莞深城际快速延长线；11号线是快线，从沙井到南山站高德地图的通勤时间是35分钟。西部人口稠密，采用的是最大客运标准的A型列车8节编组。12号线是南山蛇口左炮台到海上田园东站连接宝安和南山两个行政区，预计要2022年试运营。该站从科技馆到桃园站大概35分钟。  目前光明还没有开通的地铁。不过在建的有6号线和13号线。这两条线路非常重要，13号线由南至北串联起了深圳湾口岸、后海总部基地、南山科技园、西丽高铁站、留仙洞总部基地等人员上班密集区。即将开通的6号线并不直接到南山，要直达南山要等待13号线全线开通至少还要6年。  预计未来几年不少上班族会随着地铁沿线到石岩、光明居住，光明会增加不少科技园的码农。从交通轨道看目前或者未来几年沙井要强于光明，除了地铁沙井还有码头和机场。凭着地铁通勤顺接外溢的购买力能够支撑得起房价吗？答案是不能的，需要的条件太多了。需要补齐短板等待漫长的时间不比13号地铁来的早。 05. 沙井的华强城、万科星城到光明的正大城、星河天地价格都相似45000/平方起，同样是颜值担当，这两年轮流占据着深圳一手房成交冠亚军的椅子。本身无关联的两地区楼盘只因一个买了光明一个买了沙井，引发了纷争。从概念战转向大空港VS科学城，到华强城pk正大城。 如果这两者做出选择，更倾向于沙井。 沙井目前城市面貌弱于光明，小产权房遍地开花、城市更新慢、旧改历史利益问题多，但人口总量大、通勤工具强。而光明空地多、规划多、政策实施见效快、但人口和通勤是目前的硬伤，滴滴司机跑过去可能都半天接不了单。但光明后劲足，同时需要的时间太漫长了。如果你还年轻可以等，那没关系！面对冲破5万的价格漫长等待的13号线还能奔跑吗？ 06. 购房者最大的成本是时间成本，光明的利好兑现还需要好几年，但是对于购房者不能再等了。对于光明来说未来打造科学城和中轴中心的核心因素是人。同样的道理掌握繁华大都市的核心因素也是人，当人口数量上来了质量也会上来。目前破5的价格真可以考虑关内福田二手房了。 沙井中短期兑现能力更强，存在有一定的想象空间。产业、人口相对更集中，购买力以及消费能力更强。在有限的资金和时间取舍要更倾向当前清晰的供需市场轮动需求。 光明的13号线我们在等待着，高科技产业和人口还没上车落地，房价却先到了。 |
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