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双方的协议是被告黄某2指定由原告继承诉争房屋，而不是将房屋赠与原告，即使原告长期居住诉争房屋，也不能认定是原告接受赠与的行为。 继承从被继承人死亡时开始，诉争房产在继承开始前，被告黄某2仍具有变更、撤销的权利。黄某1一审起诉请求：1.确认被告黄某2与被告张某、钟某签订的《房屋买卖合同书》无效；2.本案诉讼费、文印费、交通费等诉讼活动费由被告承担。一审法院认定事实：原告系被告黄某2与胥某的婚生子，被告张某、钟某系夫妻关系。1996年12月25日，盐亭县人民政府同意以被告黄某2的名义申请宅基地建房，被告黄某2在审批的宅基地上修建了住房。2004年11月，因金鸡镇场镇盐蓬路建设，需对被告黄某2原有住房进行拆迁安置，并在为被告黄某2安置建房地基一块。后被告黄某2与胥某共同在该安置的地基上修建三楼一底砖混结构房屋一幢，并于2006年修建完毕。2008年，被告黄某2与胥某因家庭琐事发生纠纷，后开始分居生活，双方曾多次协商离婚未果。2010年3月25日，胥某向一审法院起诉与被告黄某2离婚，经人民法院主持调解，胥某与被告黄某2达成离婚协议。离婚协议内容约定：坐落在盐亭县房屋中，一楼、四楼的房屋产权归胥某所有，二楼、三楼的房屋产权归被告黄某2所有。2010年12月29日，经原告、被告黄某2和胥某协商，由原告聘请盐亭县金剑法律服务所法律工作者胥某奇执笔，书写《继承房产协议》一式两份。该协议主体为被告黄某2（甲方），原告为（乙方），协议条款内容载明：一、甲方自愿将盐亭县靠盐蓬路门面两大间，厅住房一套，由生父黄某2指定由婚生子黄某1一人继承；二、甲方黄某2年满五十周岁以后，每月婚生子黄某1支付给生父黄某2生活费500元，生病住院的费用由黄某1负担。2014年5月22日，盐亭县房产管理所为被告黄某2办理了房屋产权证，为被告黄某2单独所有。因被告黄某2在外经营生意需要资金周转，被告黄某2向被告张某、钟某借款20万元，双方约定的借款到期后，被告黄某2不能归还借款。经被告黄某2、张某、钟某协商，由被告黄某2用其所有位于盐亭县的房屋出卖给被告张某、钟某，用卖房款折抵借款本金。2016年5月30日，被告黄某2作为甲方（卖方），被告张某、钟某作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同书》一式两份，合同签订后，被告张某、钟某向被告黄某2支付剩余的8万元房屋款项。2016年6月14日，盐亭县房产管理所为被告张某、钟某分别办理了房屋产权变更登记。房屋产权变更登记后，被告张某、钟某未将变更登记信息告知原告，原告仍继续居住在争议房屋内至今。 本案的争议焦点是：一、《房屋买卖合同书》是否有效；二、《继承房产协议》的性质应如何认定；三、黄某1对案涉房屋是否享有优先购买权？一审法院认为，被告黄某2与胥某离婚时对夫妻共同财产中的房屋已做出明确的分割，被告黄某2取得盐亭县房屋中的二楼、三楼房屋所有权，且2014年5月22日盐亭县房产管理所为被告黄某2办理了房屋产权证。庭审中，原告主张与被告黄某2于2010年12月29日签订的《继承房产协议》，实际是一份房屋的赠与协议，被告黄某2已将争议房屋赠与原告，被告黄某2、张某、钟某于2016年5月30日签订的《房屋买卖合同书》侵犯其财产权益，该《房屋买卖合同书》是一份无效的协议。本案中，原告提供被告黄某2于2010年12月29日签订的《继承房产协议》，该协议是原告聘请盐亭县金剑法律服务所法律工作者胥某奇执笔书写，从协议书的第一条协议内容来看，双方约定是被告黄某2指定由原告继承诉争房屋，而不是将房屋赠与给原告，协议内容对房屋继承法律关系的性质表述不存在歧义，具有遗嘱继承的性质，并附有义务。而原告认为继承行为就是赠与行为，存在重大误解，因《继承房产协议》是原告聘请从事法律工作的法律工作者书写，且原告也无充分证据证实书写继承房产协议时对协议内容存在错误认识的证据，即使原告长期居住诉争房屋，也不能认定是原告接受赠与的行为。继承从被继承人死亡时开始，诉争房产在继承开始前，被告黄某2仍具有变更、撤销的权利。因被告黄某2在被告张某、钟某处借款，借款到期后无力归还本金，被告黄某2、张某、钟某协议终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款。房屋买卖合同对房屋的交付、尾款的支付、税款的负担等作出明确约定，该房屋买卖合同不违背法律法规的禁止性规定，具有法律效力，且诉争房屋于2016年6月14日已为被告张某、钟某办理了房屋产权变更登记。因此，原告主张确认被告黄某2、张某、钟某于2016年5月30日签订的《房屋买卖合同书》无效，一审法院不予支持。二审法院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理，本案的争议焦点为：被上诉人黄某2与被上诉人张穆、钟某签订的《房屋买卖合同书》是否有效。黄某2与胥某离婚时对夫妻共同财产中的房屋已做出明确的分割，黄某2取得盐亭县房屋中的二楼、三楼房屋所有权，且盐亭县房产管理所为黄某2办理了房屋产权证，故案涉房屋系黄某2所有。因黄某2在张某、钟某处借款，借款到期后无力归还本金，黄某2、张某、钟某协议终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款。房屋买卖合同对房屋的交付、尾款的支付、税款的负担等作出明确约定，该房屋买卖合同不违背法律法规的禁止性规定，具有法律效力。上诉人所提黄某2已将案涉房屋赠与了黄某1，经查，2010年12月29日，黄某1与黄某2签订的《继承房产协议》，该协议是由黄某1聘请盐亭县金剑法律服务所法律工作者胥某奇执笔书写，双方约定黄某2指定由黄某1继承诉争房屋，而不是将房屋赠与给黄某1，协议内容对房屋继承法律关系的性质表述不存在歧义，具有遗嘱继承的性质，并附有义务，故该上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人黄某1的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决驳回上诉，维持原判。本院经审查认为，本案的争议焦点是：一、《房屋买卖合同书》是否有效；二、《继承房产协议》的性质应如何认定；三、本案一审审理程序是否违法；四、黄某1对案涉房屋是否享有优先购买权；五、原一、二审判决适用法律是否错误；六、原一、二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明等问题。本院认为，一审法院在审理胥某诉黄某2离婚纠纷一案时，双方于2009年4月5日达成《离婚协议书》，对夫妻共同财产中的房屋进行了分割。据此，一审法院作出（2010）盐民初字第514号民事调解书，确认座落在盐亭县金鸡场镇新南街2号房屋一幢中的二楼、三楼房屋所有权归黄某2所有。此后，黄某2就讼争房屋办理了《房屋所有权证》，故案涉房屋黄某2有权进行处分。因黄某2在张某、钟某处借款到期后无力归还本金，遂协议终止借款合同关系后，双方重新设立房屋买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款。鉴于《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，黄某1也无证据证明张某、钟某未支付合理对价，更无充分证据证明买卖双方存在恶意串通，损害黄某1利益的情形，也无证据证明该房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且2016年6月14日张某、钟某分别办理了房屋产权变更登记，故一、二审判决据此认定《房屋买卖合同书》有效并无不当。本院认为，《继承房产协议》约定，一、黄某2自愿将盐亭县靠盐蓬路门面两大间，厅住房一套，由生父黄某2指定婚生子黄某1一人继承；二、黄某2年满五十周岁以后，每月婚生子黄某1支付给生父黄某2生活费500元，生病住院的费用由黄某1负担。以上协议内容证明，黄某2并非将案涉房屋赠与黄某1，而是指定由黄某1继承。因此，一、二审判决均认定《继承房产协议》具有遗嘱继承的性质，并附有义务并无不当。本院认为，根据物权法定原则，在案涉盐房权证县房监字第××号房屋所有权证未被依法撤销之前，对外具有公示效力，一审法院根据现有证据可以对本案待证事实作出认定，而黄某1要求调取的土地变性登记材料和土地出让金依据对本案处理并不产生直接影响，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，受理法院未予调取亦无不当。本院认为，房屋优先购买权为法定权利，因此，该权利的行使必须符合法律规定。本案中因黄某1既非房屋共有人，也非房屋承租人，且登记机关已将案涉土地性质登记为国有，故黄某1对案涉房屋并不享有优先购买权。因此，黄某1认为黄某2与张某、钟某之间的房屋买卖行为剥夺其优先购买权的再审理由亦不能成立。本院认为，如前所述，案涉《房屋买卖合同书》为有效合同，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故一审法院援引该条进行判决并无不当。《继承房产协议》的性质为遗嘱继承，并非赠与，一审法院援引该条进行判决亦无不当。六、关于一、二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题本院认为，经查，署名黄某2的“自书”材料是黄某2向一审法院提交，并非张某、钟某提交。该“自书”材料作为当事人陈述，是法定证据的一种。一审法院经审查，认定其真实性，并无不当。根据黄某2和张某、钟某的陈述，足以证明黄某2曾向张某、钟某借款20万元。二审中，张某、钟某也向法院提交了两份收据，足以证明张某、钟某向黄某2支付了购房款。至于是否由黄某1请人代写《继承房产协议》的问题，本院认为，即使一、二审对该事实认定有误，亦并不影响本案相关协议的认定及本案的处理。因此，黄某1的这一再审理由亦不能成立。综上所述，原一、二审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，黄某1申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第五项、第六项规定的情形，对其主张本院不予支持。裁定驳回黄某1的再审申请。
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