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一份拿地投资分析报告，少则几十页，多则上百页。在有限的时间内，是很难一页页的翻阅，并去有效分析这么多内容。因此，这就要求房地产投拓人员必须具备在最短时间里筛选查阅重要信息、最关键的数据和指标以及最短时间做出判断的能力，在无数的无效页里pick重点页，并进行分析。 其实一份拿地投资分析报告中最应该关注的是四张图以及八个指标，这也是很多公司的拿地卡位最关注的指标。 四张图 拿地投资分析报告中最重要的、能影响拿地决策的四张图，基本上有经验的人只要看了，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上就了然于胸。 一、区位图 最直观的的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。 房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。 第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。 二、现状航拍图 这是一张非常影响老板决断的图，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。 现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点： 1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。 2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。 3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。 三、土地价格图 这张图，一般被认为是四图中最重要的，区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整，但是市场对土地价格的反应骗不了人。 土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。 有经验的人运用这张图，通过比较现时点的市场热度与对标地块成交时点的市场热度、本地块的区位与对标地块区位的大致对比、地块容积率商住比等指标的对比、是否有非市场化地价决定因素（设条件、熔断摇号等），只要不要漏项，基本上已经能够判定这块地现时点的合理地价了。 四、房价及存量图 房价图配上存量去化表格，基本上可以看得清楚目标地块的现时点价格，以及未来的价格上涨潜力。 一般来讲，目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的，但是当周边的存量小、月均去化量大的时候，一定是有涨价压力的，此时，就适合走激进的定价策略；反之，则要考虑是否要承担一定的跌价风险。 这张图一般是和土地价格图配合起来使用的，反应了一种房价和地价的比例，其实也是对市场热度的一种反馈。市场热度高的时候，成交的土地楼板价往往会接近甚至和周边房价持平，如果要去参加竞价一般不可能捡漏，想拿下就需要有拍到房价的勇气，决策者也需要这张表来统筹考虑下是否需要承担风险。 小结：一般而言，一个合格的投资人员，只看以上四张图，结合项目的规划指标和商务条件，也应该对一个项目的好坏有了自己的初步判断。 八指标 一、城市经济 经济主要看城市GDP在省内的总量排名，更应看重经济增速排名。增长速度代表着城市发展的活力，也是去哪个城市拿地参考的一个重要指标。 二、土地价值综合评定 土地具有稀缺和投入一次性，所以说破天，也是地段最重要。未来的规划，也不要看的太远，除非项目是跨越一个小年的（3年），否则开盘一般就是6-8个月，清盘一般20个月，所以还是看当下。 地段主要看学区和交通，商业配套，三者之中看重学区。 一般通过区位属性、区域价值、资源价值、地块交通、土地属性的分析得出类似以下结论，那么我们只看这个结论，或者叫输入土地价值综合评定表： 由此来判断该地块，适合做刚需，改善，高档等。 三、是否符合高周转的条件
四、存量、去化和推地计划 市场存量：注意隐形库存，在深耕城市中，是可以自行累计统计的。 区块存量：同上 在土地出让时，就做好统计，后续跟踪开盘、销售情况，以及去化周期。 推地计划：市场存量和推地计划决定了中短期市场的走势，以及项目稀缺程度。 五、人口 常住与户籍人口比-人口流出和流入状态 周边乡镇人口净减少的速度与本城市人口净增加的速度： 可以考量本级城市被更高级城市人口的吸附和本级城市吸附能级更低的城市之间的关系，随着城镇化的推进，一些小的乡镇人口逐渐向更高级别城市迁移。 六、客户需求和产品设置 卖的最快的面积段：过去房价相对理性的时候，买房普遍喜欢大户型，最近几年随着房价的快速上涨，小户型越来越受到欢迎，实际这体现的是客户的总价接受度，所以要站在客户的角度看，不要觉得自己有钱，自己要住大房子，客户也是这样子，要看产品所在的地段、客群综合考量。 卖的最快的户型：同样的面积段，到底是几房，如果没有新盘更多的参考，还是要多关注二手房的成交。 装修接受度：不是所有的房子都需要装修，也可以把外场做的好一些，同样提升品牌。 其他：有的客户喜欢大开发商，那么就走合作模式等等。 七、贷地比和地贷比 货地比=货值/土地款 计算口径： 第一种是全土地款口径； 第二种是根据实际支付的土地款口径，比如合作项目，土地款是5亿，实际支付2.5亿，那么这个货地比还要翻倍。 货地比越高，意味着这块地的土地性价比越高，用少量的资金撬动巨量的货值。如下为几个城市的货地比参考： 地贷比=土地款/贷款金额 地贷比越小，融资越多，放大资金杠杆，有利于公司的现金流。但是这里还是区别市场上行期和下行期，以及融资的成本和还款周期。 八、投资收益评估 其他：商业和车位的售价是否是保守估价，自持的经营策略等。 |
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