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下篇，将聚焦到成本管理本身，来介绍成本管理人如何整体面对开发报建的成本管理，特别是这两大问题：如何化解报建对总包合同转总价包干的负面影响？在无证施工状态下如何尽量减少无效成本？ 《开发报建类成本管理指南》 (下) ▾ ⑥ | 如何化解开发报建 对总包合同转包干的负面影响？ | ▾ 现在主流的地产公司都在实行“同舟共享”、“阳光共赢“等制度，目的是推动全员站在公司经营的角度高效地开展工作。一般在预售经营性现金流回正之后，都会设置部分分红或者分配奖金的节点，但是分配奖金一般都有一个前提条件，就是完成”总包转包干“工作，以控制预期利润的实现风险。 所以，“总包转包干”工作一般需要在项目预售之后一个月之内完成。这样，才不致于成为项目分红的关键线路、拦路石。 1、开发报建对转总价包干图纸有何影响？ 在实践中，总包转包干工作（持续时间约4~5个月）与开发报建工作存在全过程的穿插： 在前端——受制于总图报批和施工图出图速度； 在后端——关门完成时间节点受制于预售节点； 在中间——还受制于各个报建环节对于转包干图纸的修改。 所以，总包转包干工作要与报建工作进行巧妙穿插（如上图所示）才能相对顺利的按照既定的时间节点完成工作。 2、如何通过巧妙穿插来规避报建风险？ 在工作中结合开发报建时间节点和总价包干节点，来组织工作穿插。主要包括以下5步： （1）在总图报批通过之后，整套主体施工图设计应初步完成，此时应开始施工图内审，目的是解决施工图的缺漏和图纸深度达不到转包干算量要求的问题。 （2）在单体报建完成之后，要完成施工图内部审查，并且根据各职能线条审查意见完成施工图的修改。同时，根据修改后的施工图电子版，开始转包干的算量（总包和咨询公司同时进行）工作。 （3）在完成节能审查之后，基本上完成了转包干算量并且提交预算。在整个算量过程中，如果报建过程中对图纸有所更改，则将所有变更以电子版补充图纸的形式反应到转包干图纸中。 （4）在总包和咨询双方提交预算成果之后、双方一审对审之前，应书面确定转包干的基准版图纸。至此，应与设计达成一致意见，后期报建（包括施工图审查和消防审查）对图纸的修改，全部以变更形式进行计取成本。 （5）在项目预售后的一个月之内，要完成集团对于转包干成果的签字审核。 | 无证施工，如何预判风险、减少索赔？ | ▾ 对于普通的住宅项目，业界普遍的现状是：工程要求尽早确定总包单位，在总图报批尚未通过之前塔楼土方已经完工，桩基已经施工大半，总包单位开始穿插进行承台的施工。工程管理为绩效考虑，都会预留了足够的时间节点来抢预售时间节点。 这样做经常会造成这两种后果： （1）刚刚开始施工，被政府部门要求停工，然后偷偷施工，然后不间断地随时停工； （2）由于无证施工，规划、城管、消防等各个部门对项目进行无证施工罚款，动则几百万。 作为成本人，就只能听之任之而做一个事后的算帐先生？然而，并不是。 在总体上，处理这一问题的基本思路是：尽可能缩短主体结构无证施工的时间、降低无证施工罚款的风险，减少施工单位的停工索赔概率。具体操作是：以合理的开发报建取证计划基准，结合项目业态情况、各工程计划工期，进行巧妙穿插，不冒进、不滞后，在能保证预售节点的情况下，适当预留部分工期风险。在实施过程中，根据取证进展情况的变化，实时调整工期的安排，这是一个动态管控的过程。 成本人要想有所作为就必须在整个过程中秉持这样的工作思想：深入了解各个环节，跨界去协同各个部门，在优先确保预售节点的情况下，降低无效成本，提升成本绩效。具体工作包括： （1）与项目经理深入了解预售前的工期安排和计划，并且表达自己对工期穿插的一些看法，争取赢得项目经理的认同和支持。并实时了解工程进展情况。 （2）与项目开发负责人深入了解预售前的整个报建拿证的过程及计划，做到心中有数。并且每周定期跟踪进展情况。 （3）与设计部门深入了解出图计划，并且了解出图计划中存在的潜在风险，判断其风险对报建拿证、工程现场、成本变化有多大的影响。并且保证每周定期跟踪出图的进展情况。 （4）成本部要在每周与公司相关领导和部门的沟通中，表达成本部的工作思路：在能优先保证预售节点的情况下，通过管理动作开展工期的巧妙穿插，缩短无证施工的周期、降低停工索赔的风险、降低被无证施工罚款的概率。同时，我们在过程中要提前发现无效成本产生的风险，提出预警，并且提供相应的解决思路，与项目高层和成本职能部门负责人进行沟通汇报。 在取得施工证之前，项目处于无证施工状态，对于土方、桩基、总包正负零之前这样工程都可能处于无证施工状态、夜间施工状态、间断性施工的状态。 所以，在这种情形之下，我们做为成本管控责任人至少要注意两点： 一、要在合同中设置应对措施的条款，明示风险与明确责任； 二、要密切关注工程施工许可证的取证进展情况，预判索赔风险，时时拿出自己做为成本管控的专业建议。 1、新增场内土方转运的成本 政府执法严格，因为无证施工，土方无法出土，为赶主体结构的预售节点，有可能会产生塔楼的土方进行场内转运，导致新增加现场签证成本。 一栋塔楼开挖面积按照1200m2、平均开挖深度按照6米、场内转运单价按照15元/m3、一个分期按照6栋楼计算，如果一旦无法出土，六栋楼都需要场内转运的话，则预估新增签证成本为：1200*6*15*6=64.8万元。 用三招轻松应对： ①约定单价：同中约定场内转运的综合单价，作为签证单价依据，避免双方对新增单价产生争议； ②松散系数：合同中要约定场内转运后再次外运而不额外计取松散系数的约定，避免后期扯皮； ③风险转移：例如给土方单位一部分无证施工的费用（例如：包干20万元），土方单位负责协调相应政府部门在签订合同后可以进行正常出土（无施工许可证的情况），如果届时还是无法正常出土，出现场内转运的情况，不再进行签证。 2.新增桩基工程夜间施工成本 因为无施工许可证的情况下现场要进行施工，所以很多时候，桩基工程没法在白天进行施工。在晚上施工的人工费用要增加，特别是人工挖孔桩，而且施工效率较白天低。如果合同中未约定清楚，此部分签证金额巨大且难以复核。 应对措施：为了控制成本，在招标时，就要告知投标单位这种情况，同时在措施费清单中要求投标单位考虑一笔夜间施工（或者间断性施工）费用，各家投标单位进行竞价，风险费用包干处理。 3.总包抢工索赔费用 根据正常报建的进展，一般拿到施工证后一个月左右的时间拿到预售证，那个时候工程需要达到五层的节点进行预售。按照此节点进行倒排，在大多数情况下，正负零以下都会处于无证施工状态。无证施工，很有可能的状态是夜间施工，不间断停工状态。 应对措施：在招标中就要明示此等情况，并在合同中要有专门的条款约定此项情况下的处理办法，约定相应的补偿标准，以免总包以此为由最大限额的扩大索赔金额。 | 下篇小结 | ▾ 上篇聚焦开发报建上的省钱之策，中篇介绍多部门协同于地下工程降本增效的价值。在下篇，作者从成本管理本身出发，直击快周转下的两大问题：如何化解报建对总包合同转总价包干的负面影响？在无证施工状态下如何尽量减少无效成本？ 总包合同转总价包干的按时完成是项目分配奖金的一个前提条件。而开发报建与总包合同转包干工作在前端、中间、后端都有穿插。在工作中，必须结合开发报建时间节点和总价包干节点，来组织工作穿插来规避报建风险。具体实施按时间先后分为5步：总图报批通过后、在单体报建完成后、在完成节能审查后、在总包和咨询双方提交预算成果之后、双方一审对审前、在项目预售后的一个月之内。 无证施工，是在快周转的当下更普遍和突出，如何尽量减少无效成本？既要预防：应首先尽可能缩短主体结构无证施工的时间、降低无证施工罚款的风险，减少施工单位的停工索赔概率。也要提前提前预判风险、制定对策。如：①新增场内土方转运成本，可通过在合同中约定单价、松散系数、风险转移来应对、将后期风险降低到最低；②新增桩基夜间施工成本，在招标时，就要告知和提醒投标单位这种情况，要求投标单位在措施费中考虑夜间施工费用；③总包抢工索赔费用，在招标中明示此等情况，并在合同中要有专门的处理办法条款，约定相应的补偿标准。 |
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