|
【法律法规链接】 1.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2.《城镇房屋租赁司法解释》 3.《城市房屋租赁管理办法》  未经出租人同意，转租房屋行为是否有效？ 关于承租人未经出租人同意的转租行为，属于擅自转租，原则上转租合同认定为无效合同。但是，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款规定：
解读：承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，视为出租人同意，转租合同有效。 转租合同认定为无效合同的法律后果 根据合同相对性原则，承租人对转租人享有债权请求权与物权请求权，承租人可要求转租人履行租金义务、承担经济损失以及返还租赁房屋；但是，对第三人即次承租人，因转租合同无效，承租人对第三人仅享有物权请求权，要求次承租人返还租赁房屋并恢复原状。 已经出租的房屋被查封，房屋租赁合同是否有效？ 出租在前，法院查封在后，承租人的权利不因房屋被抵押、查封、拍卖而受到侵害，房屋租赁合同仍然有效。 承租人在法院审理、查封房屋过程中，如何提交证据保障自身权利？ 1.提交房屋租赁合同与租金依据，证实租赁在前，查封在后； 2.向法院主张房屋他项权利（房屋租赁权）； 3.在执行过程中，提起执行异议，主张房屋存在他项权利； 4.行使承租人房屋优先购买权。 部分共有人出租房屋，房屋租赁合同是否有效？ 共有房屋出租，不因未经共有人同意，而认定房屋租赁合同无效。但是，如果承租人为恶意，其知道或者应当知道承租房屋存在其他共有人，出租人未经其他共有人同意而擅自转租，构成恶意串通，房屋租赁合同无效。 共有人要保障自身权利，请求法院判定房屋租赁合同无效。需举证证明以下事项： 1.共有人与房屋租赁合同存在利害关系； 2.证明出租人、承租人之间存在恶意串通的事实； 3.证明承租人在签订房屋租赁合同时已明知共有人不同意将房屋出租的主张提供证据。 法院判令房屋租赁合同无效、可解除， 如何支付租金、管理费、返还押金等权利救济？ 合同解除日的起算标准：租赁合同解除之日，一般按照要求解除合同诉讼请求的起诉状副本送达之日为房屋租赁合同解除之日。 合同解除后，房屋返还之前期间，承租人继续占用的租金、管理费支付问题：合同解除后，房屋返还之前期间，承租人一般按照房屋的实际使用状况向出租人支付租金、管理费。 押金的返还：租赁合同解除，除租赁合同规定押金不予返还的违约条款，押金应给予返还。 利息损失的赔偿问题：因租赁合同解除，出租人应返还承租人扣除实际使用的占用费后的剩余租金、管理费及押金，同时还应向承租人支付上述款项产生的孳息即利息。 装修损失问题：关于装修损失部分，法院一般判令由导致合同解除的过错方承担部分装修损失。 关于租赁合同无效，一般说来，房屋租赁合同判定无效，当事人请求按照租金标准支付房屋占用费，法院一般给予支持。除非，承租人举证证明出租人在导致租赁合同无效上存在过错，或者因租赁合同无效妨害承租人未实际充分使用房屋或者主张租金明显高于市场价格，否则法院一般不判处降低租金。 |
|
|
