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2019年，上海全市共成交住宅约30.2万套，较2018年多约37%，成交金额约1.1万亿元，较2018年多约31%。 其中，一手房成交约6.4万套，较2018年多约12%，二手房成交约23.8万套，较2018年多约46%，二手房成交套数是一手房的3.7倍。 金额方面，一手房成交约4043亿元，二手房成交约7193亿元，二手房成交金额是一手房的1.8倍。 以上数据来源：上海链家，仅供参考。 作为上海住宅市场的成交主力，多少总价/面积/单价的二手房成交最多呢？ 以下数据来源：兔博士，仅供参考。 总价 以2019年12月为例，上海二手房成交套数 300万以内 占比 51% 300-500万 占比 30% 500-800万 占比 11% 800-1500万 占比 6% 1500万以上 占比 2% 没错，300万以内占比一半，500万以内占比80%，800万以内占比超过90%。 800万（千万豪宅）以上不到10%，1500万（豪宅）以上不到2%。 面积 以2019年12月为例，上海二手房成交套数 60㎡以内 占比 33% 60-80㎡ 占比 26% 80-95㎡ 占比 17% 95-125㎡ 占比 13% 125-180㎡ 占比 8% 180-220㎡ 占比 1% 220㎡以上 占比 2% 即60㎡以内占比三分之一，80㎡以内占比60%，95㎡（香港千尺豪宅）以内占比四分之三。 125㎡以上（豪宅）占比11%，220㎡以上（大面积豪宅）占比2%。 对比香港私人房屋的面积组成，建筑面积＞约125㎡：约8.7万套，约占香港所有私人房屋的7.7%。 香港约一半的人口居住在公屋，即公共房屋，保障房，而上海已在98年房改时将大多数公共房屋（老公房、新公房）售予普通工人，同时每月发放数千元退休工资，两人合计上万，因此实际上海普通退休工人远较大多数香港同龄普通工人富有。 单价 以2019年12月为例，上海二手房成交套数 3万/㎡以内 占比 21% 3-5万/㎡ 占比 41% 5-7万/㎡ 占比 26% 7-9万/㎡ 占比 9% 9万以上/㎡ 占比 3% 即5万/㎡以内占比超过60%，7万/㎡（一万美元）以内占比近80%，9万/㎡（十万）以上占比仅3%。 小结 通过以上数据可以非常清楚看到，事实上，80㎡以内甚至60㎡以内的小面积住宅才是上海目前需求最大的产品，这在香港、东京也是一样的。 希望广大开发商多从市场实际需求出发，多做80㎡以内甚至60㎡以内的小面积住宅满足市场需求，不要继续挤在已经显著供应过剩的90㎡3房市场。 任何产品大家一窝蜂都去做就一定会过剩，小面积1房2房市场这么大，何必硬要挤在小面积3房市场里互相伤害浪费社会资源吃力不讨好呢。 |
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