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以古为镜:重温香港淘大花园的房地产启示

 goldolive 2020-02-14

向各位报告一下,上次纪念李文亮的那篇文章,后台打赏1840.66元,我又加了一些,和几位粉丝买了一些口罩,已经都捐了出去。

后台有越来越多的粉丝来询问经济和房价的情况,我个人认为,现在难以进行量化的判断,因为有关疫情的探讨每天都在爆出新消息——好消息有坏消息也有,今天还有传言说广东学校要延迟到5月开学(我个人认为不可能)。

唯一能够确认的是,在春节之前我就分享了,这个冲击一定会比SARS大。我们已经看到,这几日的风口转向也已经开始向稳经济的方向走了。

我也一直在反思这件事,可以说,这是我们这一代所经历的最严重的事件,也是最应该深沉反思的事件。整个事件里,让我感触最深的,是一个所谓的“海恩法则”。即是说:每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故、300起未遂先兆以及1000起事故隐患,累计是1329次风险预兆。

换用中国的古话,就是“冰冻三尺非一日之寒”。这个法则是现在我反思很多问题的大指引,我相信如果我们认真的去反思,最终会有很多大收获。

今天带大家重温一下当年SARS期间的香港淘大花园事件。

为什么要做这个,是因为这两日的消息,确认了有关新冠病毒的如下事实:粪口传播确认,气溶胶传播也基本确认。那么,理论上,淘大花园当年的悲剧是有重演的条件了。

而且,最近广州、香港同在2月11日出现了同栋多起新冠病毒的感染事例。大家注意看,香港、广州政府的处理步骤,其实就是按照当年防范淘大花园的教训借鉴在做的——整栋住户隔离疏散、定点转移、严查排气管道

2月11日凌晨,香港特区政府卫生署卫生防护中心紧急疏散康美楼全幢30多层07单位的逾百名居民,隔离出现病症的人士,其余则安排入住检疫中心,阻截病毒进一步扩散的潜在风险。

广州市海珠区保利天悦小区18栋15层、25层、27层的3户人家相继感染新冠肺炎。2月11日晚上,该栋楼用户全体住户接到通知,所有人员将被转移至定点酒店,实施集中隔离医学观察。

从媒体报道看,香港、广州的专家都显然是非常深刻的汲取了淘大花园的教训,披露的信息也可以让我们相信,悲剧重演的可能性不高——康美村都设有U型管,涉案病例排气管未密封,截至目前没有新增病例;保利天悦也没有证据显示改动过水管(这些也都说明了,专家们都已经在这一领域进行了彻底清查)。

但防患于未然,这样的传播路径之下,还是很有必要提高警惕。

当年的淘大花园事件,相信很多人都清楚,可以说,这个是和我们房地产关系非常密切的悲剧事件。

下面我重点参考和引用了《财经》杂志的报道——《17年前香港淘大花园抗疫事件,对今天的启示是什么?》、医疗公众号“八点健闻”的复盘——《17年前淘大花园SARS疑案复盘:楼上楼下粪便传播如何发生?》,大家如果要详细了解,可以去他们的公众号索引查看更加详细的复盘历史。

香港淘大花园建于1980-1987年,由19栋塔楼组成,共4896套,是一个高密度的小区。在2003年SARS事件中,淘大花园感染确诊和死者分别为321人、42人,占香港总体感染者和死者的比例分别高达1/5和1/7。这其中,E栋感染人数又占去了淘大花园小区总感染人数的41%,接近一半。这一栋36层楼,每层8个单元,呈“井字形”分布(注意这一点)。

(高层天井,非淘大花园)

当年3月31日,香港对淘大花园施行隔离,在后续的排查中发现,“大楼的污水管道和部分住户的卫生间存在气体流通”。香港当即连夜撤走E栋的约200户居民,并对排水系统进行调查,最终发现了SARS病毒的传播路径——就是后人皆知的U型管(我们一般叫存水弯)。

下部分援引自《财经》杂志:“香港多个官方机构事后的联合调查显示,由于厕所、浴缸等经常使用,与其相连的U形聚水器大部分时间有水,并能发挥隔离作用。但由于大部分住户清洁浴室地面时习惯采用拖把而非用水冲洗,导致连接地台排水口的U形聚水器可能因干涸未能发挥隔离作用。当浴室抽气扇启动后,空气会从污水管经地台排水口倒流进入浴室

科学家们做了病毒传播路径图,这张图在后来传播广泛。

1、带病毒便溺由污水渠排出,带病毒水花及昆虫进入上下层单位。

2、洗手间有存水的U型管,防止了病毒的进入。

3、干涸的地漏U型管,病毒杀进来了。

4、当你启动排气扇的时候,病毒进入了浴室内,住户被传染。

5、“天井”的建筑构造设计形成了“烟囱效应”,病毒向上面的楼层扩散,传染了更多住户。

这里值得强调的是那个“天井”,据图,在E座7、8号单元之间,有一个宽度为1.5米的狭窄天井。天井内的空气很难横向流动,但能够快速上下流动。这造成了病毒一旦逸出窗外,就可以在上下楼层间传播。

在2004年,香港学者在《新英格兰医学杂志》发表论文,分析香港淘大花园案例时,推断病毒是通过楼宇间的气溶胶传播

淘大花园的悲剧所引发的一系列反思,我们可以从淘大花园业主联会主席叶兴国2月10日接受媒体采访窥知一二。

1、封楼之前,淘大居民已经开始搬离,疫情最严重的E栋封楼时只剩下约1/3居民,“封楼后的淘大花园犹如死城,区内所有商铺闭门谢客”。

2、“有人惊慌到从头到脚使用垃圾袋套住上街。小区出三四倍高价仍然请不到消毒清洁工人。自己到旁边社区饮茶,除下口罩被认出来自淘大,旁边的人立即买单走人”。

3、疫情之后,在筹款及资助下,淘大花园更换了被认为是传播病毒的污水槽,每座大堂安装了紫外光消毒机,住户的食水缸都装了纳米消毒器。(来自中新社2月10日报道《专访香港淘大花园业主联会主席叶兴国:团结才可以抗疫》)。

根据《财经》报道,在淘大花园事件之后,香港政府反思并做了一些改变。

比如,教育市民更加注意公共卫生,以及如何居家消毒,包括如何清洁浴室和维持U型管的隔气作用。在香港这次的“预防肺炎及呼吸道传染病”的健康指引里,我们可以看到,他们和我们的内容有不同,主要就在他们突出强调了排水管的重要性。而这个,显然是淘大花园的惨痛教训带来的,内陆没有类似的经历,难以体会。

(图片源自《财经》)

但根据我的回忆,当年淘大花园事件,对于香港房地产界、建筑界是引发了很大的震动的。因为这个惨剧,和淘大花园类似的楼盘设计(带天井式的),几乎都被抛弃。香港人在买房的时候,也尤其的注意楼盘的通风、健康,这个改变是很明显的。让香港之后的楼盘设计,很少再出现有淘大花园的翻版。这是我的记忆。

此时我们重提这个案例,显然意在以古为镜,就房地产领域而言,我认为重点可以给到我们如下几点启示:

一是,非常实际的,基于专家们的科学研究,现在可以先去排查自家的地漏存水弯什么的,做好防护。比如按照香港方面做的指引,“妥善保养排水管道,定期往存水弯注水保持隔气,每周把半公升清水倒入所有排水口”。

二是,对于房地产公司而言,相信排水系统的设计这17年来有了很大的进步,但是仍然有很多楼盘存在着不足,从这件事起,这一点恐怕需要高度正视并快速改进。比如在保利天悦的事件中,我看到“羊城派”采访的建筑界人士是如此评论的:

“按照现行的国家标准,存水弯存水规范要求5cm高的水。不过,羊城派记者在采访中,有很多建筑设计师都承认,实际常规P形存水弯的水封高度有限,目测不到3cm,并不能达到5cm的标准

高层冲厕的气流也有可能造成短暂的水封破坏的,那么不足5cm的水封高度,是否可以做到病毒防护呢?这个问题还需存疑。

同理,如果地漏和存水弯的施工质量不佳,密封性能也就会下降。比如我们有时候会闻到卫生间串味,就是密封效果不佳造成的

说明了这个问题,并没有做到根本性的堵漏。但这一点,普通人也搞不定,只能是靠专业人士来提高排水系统的质量才能防范。

三是,规划过多过高密度的楼盘,城市需要谨慎。这个不完全是淘大花园的启示,而是SARS和这次疫情的共识性的启示,大城市向超高密度的发展需要进行更加谨慎的论证。我认为这件事情之后,中国超大城市的高密度发展趋势会继续,但是力度上有可能也应该出现“一些温和的冷却”。尤其是在一些不那么紧迫的高密度区域,是必须要降下来的。因为在一个不合适的区域规划过于稠密的人口聚集,不出事则已,万一出现这样的重大疫情,那引发的灾难会是难以承受的代价。这一点我回头会继续详谈。

四是,对于买房者而言,如果遇到这种“天井”式的楼盘,你还要不要买?以及对于开发商而言,这样的建筑设计,你还要不要做?虽然这样的楼盘,这些年来有减少,尤其在吃过大亏的香港,对于这样的楼盘是像防贼一样。但在内陆,在深圳,我这些年来还是见到有不少这样的新盘。经过这件事情,我相信,大家会形成一个共识:含有“天井式”设计的塔楼,一定是负分,因为这样的空气难流通。有类似构造的楼盘,我想价值可能会因此而出现一定程度的贬损,这也是大家在买楼时需要提防远离的。虽说一般情况下,都不会有什么问题,但是就怕现在的这种情况出现,万一中刀都不知道是怎么中的。

最后一点是关于物业的,这个我们后面也可以继续谈,这场瘟疫对中国内陆的物业也将会起到非常明显的促进作用。在淘大花园事件里,物业公司其实起到的作用不大,或者说正面的作用也不大。但就今天这场疫情来看,尽管尚未有眉目,但是在物业领域给到我们的思考以及足够了,那便是:在购房的时候,要把“好物业”提高到更高的权重上来。而对于物业公司而言,这场大战,也将会把“好物业”、“差物业”洗出来,他们在这场“搏命战”获得的知识、经验,将会让一部分的优质物业公司出现飞跃式的成长。

殷鉴不远,在夏后之世。希望借此百年未见之疫情,全行业都可以多花点时间去沉思,收获更多的意义。

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