楼市无论先前表现如何，作为重要产业，各地已相继出台政策，开始“救市”。但任何行业皆有危机，指望政府“救市”，前提是仍需“自救”。 楼市自救，打折促销便是回笼现金的主要做法。这不，这两天打折的消息已然不绝于耳，更有某房企打出了“最高优惠30万”的口号。 但是，开发商打折的套路那可是非常多的，我们常说“只有错买，没有错卖”。针对五花八门的打折套路，该如何擦亮眼睛，避免入了开发商的“坑”呢？ 笔者作为十年地产行业资深人士，整理可能是最全的开发商打折套路，让您先知先觉，以免“多花冤枉钱”。 1、最高优惠X万 所谓最高优惠，首先是怎么算出来的？每套房子都需要在房管局或物价局备案，都有一个最高备案价。但开发商一般不会按照这个价格卖，还有一段“距离”。其次，选择一套最差的房子，最高备案价和这套最差房源的价格差，就是所谓最高优惠。好房源一般是拿不到的。 2、特价房 好房子不愁卖，所以特价房一般都是低楼层的房子或者是顶楼，或者是户型差、当地有忌讳这样的房源。 3、一口价 我们经常看到，开发商会推出一口价房源。还专门将原售价、现一口价进行比较，差额一般都比较吸引人。但一口价大部分是房源一般的房子，比如户型差、总价过高、楼层一般这些。 其次，如果想买，那一口价的房源大部分都是可以再还点价的，没有哪个开发商会傻到把底价直接贴出来。 4、每天一套特价房 这更多是一种“勾引”人前去看房的方法。每天都有一套，优惠力度还可以，但可能你去了就没有了，销售员会推荐你别的，或者让你明天再去 5、前多少名折上折 每天前5名，更可以在现有优惠基础上，再优惠。这个也是一种“勾引”人去看房的方法，一般也是确实有的。但开发商的目的，可能也就是每天把这5套房卖掉就非常知足了，并不存在紧缺感。 6、交X万抵X万 这个是开发商蓄客阶段最常见的。这种方式一般有两种：交的X万纳入房价和不纳入房价。纳入房价的还好，是开发商开盘前，为了评估客户买房意愿和评估所制定的价格，而开展的一种措施。而如果不纳入房价，也就是我们常说的“茶水费”“团购费”，这个可就是违规得了。 7、XXXX元/㎡起 这也是非常常见的。一样的道理，起价往往是最差的那一套房源，跟正常售价的差额还是比较大的。 8、首付X万起 我们正常的首付，都是有各地规定的。比如首套房30%，二套房最低40%，很多限购城市二套房要求60%起。为了降低买房门槛，有些楼盘会推出“一成首付”“首付X万起”这些方式，实际上你该掏的钱一分不会少，甚至更多。因为开发商会补贴首付不够的部分，然后把按揭从银行里贷出来。而开发商补贴的那部分，有些是无息的，有些是有息的。 9、开盘特惠，过后即无 开发商为了保证第一次开盘获得成功，往往会推出一个相对之后优惠略大的优惠。开盘之后，就会取消掉。但这完全取决于这个项目卖得好不好，卖得好优惠就少，卖得不好优惠肯定还会加码。 10、办理VIP卡优惠X个点 现在的楼盘，我们常看到先是办卡、办护照、办VIP等，然后验资或者认筹、再然后升筹或者开盘。这其实是开发商在一次次测试客户的购买预期和对价格的测试。 一套流程下来，基本最后剩下来的都是优质客户、必买客户。这种做法，属于ABC分类选择法，虽然多少都会给出一些优惠，但好卖的力度较小，不好卖的力度就大，仅此而已。 11、买房送家电、家居、车位 还是那个道理，好卖的没啥优惠，不好卖的整天想着法子搞促销。买房送全套家电、送车位优惠券、送硬装费等等。像这种，有些是取消价格优惠变成实物赠送，有些是加价再降价，有些是真的卖不掉清仓促销。这时候，更多的是要多观察它的动向，再问问买的人享受的折扣。调查清楚了，如果觉得没啥不好，可以下手。也可以趁机向开发商多要点优惠，这时候开发商只求把房子卖掉。 12、车位房子一起买，优惠更大 房子原本100万，车位是15万，两个一起买就是110万。一下子优惠5万对不对？但实际上开发商一次性卖出了两样东西，实现了更多资金短期内的回笼。 一样的道理，要对这个15万的车位或者100万的房子进行一个判断，尤其是车位。考察下附近楼盘车位的价格，看这个15万是不是本来就是虚的。 13、日进斗金 按照交X万抵X万后，还可以享受日进斗金。比如越早认筹，距离开盘有多久，就能按每日多少钱，再优惠多少。实际上，就是开发商希望客户尽早的交钱，促进认筹量，也能回一些现金流。 14、一次性付款和按揭付款优惠X个点 不同的付款方式，优惠居然不一样？原因是一次性付款，开发商一次性把钱拿到了手。而按揭，还要通过银行资料送审、审批、等待放款、放款这一系列流程，开发商的回款速度要慢一些，尤其是可能存在信用问题、资料不全问题、银行放款慢问题等。但实际上，对于按揭客户而言，开发商每套房子都有一个底价，只要不破底价，都是有余地跟开发商多周旋一会，多申请一点优惠的。 15、无理由退房 这是这次疫情下最常见的一种措施。30天无理由退房，目的显然是为了吸引客户前去看房，即使买了想退，也给你退，没有后顾之忧。就跟卖衣服鞋子一样，导购员都会说：不管你买不买，你可以先穿上试试。但一旦买了，真想退肯定给你退，但不可避免会有销售员跟你分析一大堆买的好处，那就凭您自个见仁见智了。 第16-30条，因篇幅原因，敬请移步。 |
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