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一般来说，房子的成本包括以下几方面：土地成本、建筑成本（材料以及人工）、各环节税费、营销成本。这里面有的成本很清晰，非常容易算出数据来，但有的成本很难算出具体数据来。 首先，土地成本和税费是大头，土地出让金是建楼的基础，大约每平米一线城市2-3万元。而二线城市3000至1万元。同时，还要有各项税费，从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价50-60%。当然还包括监理费。正是因为土地价格不同，所以会导致三四线城市房价6千元/平方米，而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。当然房子还有建造成本，设计成本，监理成本，宣传成本，融资成本，公摊成本等等。这里面土地成本是最高的，目前的一些大城市的土地成本能够占到房子总成本的30%以上。 但是对于大城市来说，房子的造价占成本的比例就很低了，比如北上广深等城市，一平的楼面地价几万元很正常，只是地价的成本就已经是房子造价的十倍之多了。大城市的人本对房子所在小区的品质要求也很高，所以整个小区的园林成本也是非常高的，另外在加上营销成本、融资成本等等，所以房子的整体成本就高了。 决定房价的因素有很多，但是对房价影响最大的还是人们的预期。当一个地区受到一些政策或者经济形势向好的影响时房价自然跟着上涨，但是在上涨的过程中开发商又给购房者增加了很多美好的愿景，提高了购房者对房子未来的预期，高房价自然被接受，房价也就必然上涨了。 我相信很多人都不信，目前上市房企的净利率仅在15%左右，这个水平虽然不也不错，但是并不算太高，没有大家想象中的那么暴力，那么为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？因为量大，比如恒大2018年营业额为4662亿元，即使以15%计算，净利润也有700个亿。 所以说我们并不是买了一个水泥和沙子，而是一个复杂的社会运作体系下的一个建筑物，是社会大分工的产物。 |
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