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法律知识要点：承租人对租赁物的改善，一般是指对租赁物并不改变其外观形状，仅是对其性能进行改良。增设他物，一般是指在承租人原有的租赁物上，又添加另外的物。 承租人为了使租赁物充分有效地发挥作用，需要对租赁物进行改善或者增设他物，但承租人对租赁物只是享有占有、使用的权利，而不具有处分权，承租人对在租赁期间，对租赁物进行改善或增设他物的，在租赁关系终止或解除后，对于改善后的租赁物或增设他物的，该如何处理呢？下面笔者说说相关的法律知识。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 从上述的法律条文来看，对租赁物进行改善或者增设他物的处理，关键要看，承租人改善或增设行为，是否经过了出租人的同意。 一、改善或增设他物经过出租人同意的情形。 承租人在征得出租人同意后，对租赁物进行改善或者增设他物的，使租赁物的使用价值和本身价值都得到了增加，在租赁期限届满，承租人须将租赁物返还出租人，此时就有一个与原租赁物的状况发生变化，应当如何处理的问题，在实务中一般是这样处理： 1、承租人可以要求出租人偿还由于改善或增设他物使租赁物的价值增加的那部分费用。但是，这部分费用仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值，不是以承租人实际支付的数额。2、对于增设他物的，如果可以拆除不影响租赁物的原状的，承租人可以拆除，也有权拆除。如出租人对增设他物表示可以不拆除并愿意支付增加的费用的，承租人也可以不拆除。 二、改善或增设他物未经出租人同意的情形。 上述法律条文第二款已经规定的比较清楚了，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的，承租人不但不能要求出租人返还所支付的费用，而且出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 从上述分析来看，承租人对租赁物进行改善或增设他物，关键的要经过出租人同意，所以这对承租人来说比较重要，因为这一事实需要承租人承担举证责任，所以，在实务中，如果是承租人提出这项要求的，最好以书面方式要求出租人确认，如果口头约定，到时出租人不认账，结果是承租人吃亏。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 原告五金制品公司诉称:五金制品公司与郭某东于2013年签订《房屋租赁合同书》及其后补充签订了三份《房屋租赁合同书（更改条例）》，约定五金制品公司将房屋出租给郭某东使用，郭某东支付租金。 合同签订后，郭某东从2015年开始逾期支付房屋及相关费用，并未经五金制品公司同意搭建铁皮棚，其行为已构成根本违约。五金制品公司于2016年1月30日向郭某东发出《解除租赁合同通知书》，要求郭某东于2016年7月30日前搬出租赁房屋，该通知已由郭某东签收。 郭某东仅于2016年6月10日返还562.36平方米的厂房，尚占有3843.41平方米厂房，同时也未拆除违建搭建物及付清拖欠的租金、管理费等费用。为维护自身合法权益，五金制品公司遂诉至法院，请求判令: 确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》及3份补充协议（更改条例）已于2016年1月30日解除，并不予退还郭某东已缴纳的租赁保证金48468.14元；郭某东立即从租赁场地搬迁，清空所有物品、设备和人员，并恢复厂房原状；郭某东立即向五金制品公司偿还拖欠的截止2016年10月15日的租金（占有使用费）及管理费合计117753.46元（并按每天0.1%的标准支付自租金及管理费到期之日起至偿还之日止的违约金）；郭某东向五金制品公司支付从2016年10月16日起至实际腾房完毕之日止的占有使用费及管理费（占有使用费按照1246.54元/日计算，管理费按照162.70元/日计算）。 被告郭某东辩称:郭某东确认还拖欠五金制品公司约10万元租金及其他费用没有缴清，但五金制品公司此前同意郭某东承租至2018年，并且郭某东承租后改建花费了几十万元，所以不同意搬走。 判决要点 法院审理认为:该案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（更改条例）》，合法有效，依法应当履行。被告拖欠租金，根据租赁合同约定，原告已享有约定合同解除权，故双方租赁合同已于2016年1月30日解除，法院予以确认。 郭某东未提交证据证明其搭建铁皮房已经过五金制品公司同意，故应自行承担举证不能的不利法律后果。现因租赁合同无效，郭某东应自行拆除其在厂区内搭建的铁皮房，恢复厂房原状，清空所有物品、设备及人员，并将租赁房屋退还给五金制品公司。 双方确认郭某东拖欠2016年10月15日之前的租金及管理费为87753.46元，对此法院予以确认，郭某东应向五金制品公司支付。因郭某东于2016年6月10日向五金制品公司返还了562.36平方米的出租房屋，故2016年10月15日之后的租金及管理费应按照每月42277.51元的标准支付，并计算至郭某东实际将出租房屋交还五金制品公司之日止。 判决结果 综上，法院判决：限被告郭某东于本判决生效之日起十日内自行拆除其在承租厂区内搭建的铁皮房，恢复厂房原状，清空所有物品、设备及人员，并将租赁房屋退还给原告五金制品公司；限被告郭某东于本判决生效之日起五日内向原告五金制品公司支付截止2016年10月15日的租金、管理费87753.46元，并按照42277.51元/月的标准支付从2016年10月16日至租赁房屋实际退还之日止的租金、管理费。 律师点评 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，对租赁物进行改善或增设需要经过出租人同意，在该案中，郭某东主张其搭建铁皮房，已经得到五金制品公司同意，但五金制品公司概不承认，郭某东也未能提供证据证明，所以其应自行承担举证不能的不利法律后果，因此，郭某东应拆除其在厂区内搭建的铁皮房，恢复厂房原状。 |
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