 案例 甲房地产开发公司开发了一个项目，有关情况如下： 1、地上建筑面积11,000平方米，其中，可以办出产权证的面积为10,000平方注，办不出产权证的架空建筑面积为1,000平方米。 2、地下建筑面积1,000平方米，无产权证且非人防工程。 3、该项目建安成本为5,000万元，土地成本为3,000万元，有产权证建筑面积10,000平方方已全部销售完毕，因而甲公司将全部成本8,000万元计入销售成本。 4、甲房地产公司将架空层和地下建筑改建成车库，架空层1,000平方米全部用于车位出租，地下车库中800平方米销售给业主（销售收入为800万元），200平方米A公司用于车位出租。 问题一 地上无产权证的架空层归谁所有？ 根据《特权法》的规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。 架空层作为地上建筑物，因此，其产权应当属于业主共有。 问题二 地下无产权证且无非人防工程地下车库归谁 根据《特权法》的规定，建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 也就是说，《特权法》没有对非人防地下车库所有权的归属作出明确的规定，按照房管部门的管理习惯，遵从“谁开发谁受益”的原则，因而，现实生活中，地下载产权证的建筑物由开发商管理并收受益。 问题三 地下人防改造的车库归谁所有 根据《人民防空国有资产管理规定》（国人防办字【1998】第21号）规定，人防国有资产是国防资产的组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的、在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。即人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设备设施等两大部分资产。 因此，人防工程的所有权归于国家，开发商和业主都不对其拥有所地权；在房屋测量和销售时，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，可将其视为公共配套设施；建造费用按公共配套设施费的有关规定处理。 现实中，开发商通常将人防工程移交给当地的人防部门后，又通过签订回租协议的形式将人防工程租回，改造成车库出租。 问题四 无产权证的地上建筑物是否可以出售 《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 《特权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业用房，属于业主共有。 因此，无权属证书的地上建筑物归业主共有，不属于开发商可售建筑面积，不得出售。 问题五 无产权证的地下建筑物是否可以出售 《特权法》规定，业主对其建筑物专有部分享用占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （1）具有构造上的独立性，能够明确区分； （2）具有利用上的独立性，可以排他使用； （3）能够登记成为特定业主所有权的客体。 根据《物权法》及司法解释〔2009〕7号，符合条件的车位可以作为建筑物的专有部分由业主享有完整的所有权，进行处分。因而地下建筑物符合条件的，可以作为可售建筑面积。 特别需要说明的是，司法解释〔2009〕7号属于对《物权法》的新的补充与解释，与《城市房地产管理法》产生了表面上的冲突，正是因为有了司法解释〔2009〕7号，一些城市地下空间办理产证的试点才有了法律层面上的依据。地下空间可流通化是产权改革的方向。 问题六 持有型地下车库不保留成本，是否要补交企业所得税 国税发〔2009〕31号的规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积； 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 但是国税发〔2009〕31号并没有对可售建筑面积这一核心概念进行定义，这也是我国税法的通病。什么叫可售建筑面积，实务界一时处于盲人摸象的状态，但是根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因而可转让的房地产仅是办出产权证的房地产。以《城市房地产管理法》解释了可售建筑面积的定义后，问题就迎刃而解。 在本案例中，按《城市房地产管理法》的规定，无权属证书的房地产不得转让，因而该项目可转让的建筑面积为能办出产权证的建筑面积，即该项目的总可售面积为10,000平方米，成本对象总成本为8,000万元，则可售面积单位工程成本=8,000/10,000＝0.8万元； 在地上有产权证建筑面积全部销售的情况下，根据国税发〔2009〕31号的规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”，因而已销开发产品的计税成本=10,000×0.8＝8,000万元。 END |
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