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很多人买二手房只考虑了房价，其实税费也是交易中的一笔巨大的支出。很多人经常听到“满二唯一”和“满五唯一”这类名词呢？它们就是影响税费的关键词语。这边科普一下一下满二唯一和满五唯一意思以及区别。 一、什么是“满二唯一”？ “满二唯一”即满二年且唯一住房的意思。但其实在二手房交易中，满二是影响增值税是否缴纳，以及缴纳多少的关键，唯一并没有什么意义。 二、什么是“满五唯一”？ “满五唯一”即满五年且唯一住房的意思。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在本市内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。 但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。 三、“满五唯一”和“满二唯一”有什么区别？ 1）增值税的征收方法： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照全额的5.6%缴纳增值税及附加；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。也就是说只要房子满两年，那么无论是否唯一都可以免征增值税。 2）个人所得税的征收方法： 对住房转让的个人，征收房屋评估价格的1%。 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这也就是说必须同时满足“满五”和“唯一”两个条件，才能免交个税。 四、买二手房有哪些其他税费？ “满二”以及“满五唯一”影响的是增值税和个人所得税，那么除了这两个税之外，还有哪些税费时购房者在买二手房需要准备的呢？ 1）契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，二套90平以下1%，90平以上2%； 2）交易手续费； 3）办证、交易登记等杂费； 4）土地出让金等（只有特殊类型房屋才需要交纳）。 一般而言： 1、卖方的房产证满5年，并且是家庭唯一住房的，购房者不需要缴纳个人所得税； 2、卖方的房产证不满2年，购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）；以及增值税（税率为5％）。 3、卖方的房产证满5年，但并不是家庭唯一住房的，购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）。 由此可知，在二手房交易过程中，满五唯一的房子交易成本低，是购房者的最佳选择。 如何判断您买的房子满五年了吗？ 1、普通商品房与经济适用房 普通商品房和经济适用房是否满五年主要有两种方式：一是查看房子的契税发票开具时间，二是房产证的登记时间，这两者任一都可以视为产权起始时间。 2、已购公房（房改房） 房改房的产权时间确定有三种方式，分别是房产证登记时间、原始的购房合同和首笔购房房款，选择任一即可。但需要注意： 以市场价买的，属于完全个人产权，跟普通商品房的认定方式完全一致；以成本价买的，必须满五年才可以上市交易，就不存在“满五”的问题了；以标准价买的，业主只拥有部分产权（原产权单位也享有部分产权），也是满五年后才能上市交易，原单位有优先回购权。 3、其他类型（继承和赠与） 继承的房子产权时间是以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要卖方提供原房产证和继承公证材料。 赠与的房子又分为两种情况，如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。 满五唯一的房子在二手房中十分抢手，因此购房者核实房子是否满五唯一很关键，别因为自己的疏忽徒增时间成本和金钱成本。在签订二手房买卖合同时，也可以将“是否满五唯一”写入补充协议，并附上相应的违约条款。 举例子：房屋面积：80㎡，网签价格200万（计税价格），原价160万，购房者为首套房。 1、二手房不满两年 增值税（全额征收）：税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万 契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万，（说明首套房小于90㎡，契税税率为1%） 个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万 需要交纳的税费总计14.1万元。 2、二手房在两年到五年之间增值税免征 契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万 个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万 需要交纳的税费共5.57万元。 3、二手房满五年非唯一增值税免征 这种房子的税费成本和二手房在两年到五年之间的完全一样，免征增值税，需要交纳的税费共5.57万元。 4、二手房满五唯一增值税免征、个人所得税免征 契税（全额征收）：税额=200万×1%=2万 符合满五唯一条件的二手房只需缴纳2万元的契税。 综上所述，如果买房者选择的二手房是不足两年的，那么需要支付相当多的一笔税费，而符合满两年的可以节省增值税，符合满五唯一的不仅可以节省增值税还可以节省个人所得税，因此选择满五唯一的房子很重要！在买房的过程中购房者勿必要认真核实所购房子是否满五唯一，要在签订二手房买卖合同时，将“是否满五唯一”写入补充协议中，并且约定好违约条款，以便维护自身权益。 |
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