【原】租赁物如何选择？

租赁物如何选择

租赁合同法律问题之二

     租赁物的选择是租赁合同签订的前提条件。租赁物的甄别可以有效减少后期的纠纷产生，下面本文就主要以租房为例，谈谈挑选租赁物时应当注意哪些问题。

一、租赁物本身的瑕疵

    租赁合同签订之前，我们需要对租赁物进行必要的检查。比如在进入酒店之前对房间的物品进行核对、检验。看看有没有损坏和缺少的情况。在租赁车辆时，要对车辆的外观进行核实，看看有没有碰擦痕迹。这样有助于避免纠纷产生。同样，在租赁房屋的时候，要对房屋及附带的设施进行检查，除了正常使用造成的磨损之外，其余的问题都应当在合同当中记明，或者可以拍照留证。

二、租赁物的权利瑕疵

     相对于租赁物本身的瑕疵，租赁物的权利瑕疵更容易被忽视，也更易引发纠纷。

     租赁物的权利瑕疵大致可以分为两类。其一是出租人没有出租的权利，或者没有单独决定的权利，其二是租赁物上有其他权利。

（一）出租人没有出租的权利

租赁物为共有，未经其他共有人同意。比如夫妻分居，其中一方未经另一方许可将夫妻共有房屋出租。

出租人不是所有权人（房东本人）。二房东转租的现象非常常见，转租行为不一定无效，但却有被房东收回房屋的风险。合同法第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”出租车公司以融资租赁的方式购买车辆再出租给网约车司机，如果出租车公司不能按时支付租金，也有被收回车辆的风险。

租赁物非法。依照相关司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此承租人对于此类建筑就要格外当心了。

（二）租赁物上有其他权利

常见的情形为房屋被抵押。抵押贷款买房然后出租获取收益也是很正常的经营模式，但是承租人要清楚，租赁这样的房屋有被收房的风险。一旦出租人不能按约定偿还债务，抵押权人（如银行）可能会拍卖房屋，承租人必须搬离。

如何防范上述风险？

1

仔细审查相关证件的有无和真伪，如不动产权证（权利人、地址、抵押权等）和建设工程规划许可证等；必要时还需要到房产管理部门进行核实。

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如果可以，尽量与所有权人（房东）签订租赁合同或者与其联系并征得同意。；

3

如果存在上述风险却又不得不接受，一次性缴纳的房租不宜过多；这样一旦出现问题，可以控制损失。

4

如果条件允许，不妨和邻居、物业甚至附近的中介打听一下消息。可能会有所收获。

       选好租赁物是签订租赁合同的关键之一，对于承租人来说特别是马上就要走上社会参加工作的莘莘学子来说，一定要擦亮眼睛，克服“贪图便宜”“轻信他人”等错误心理。防止不必要的麻烦和损失。

               南京信息工程大学法律援助中心

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