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作为全球首只投资于中国内陆物业的上市REITs，越秀房产基金成功完成“四连跳”，实现跨越式成长，总资产已从45亿上升到近360亿，资产规模位列亚洲上市房产基金（REITs）前十位。凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动，以及独树一帜的一体化商业运营，越秀房产基金正稳步向千亿资产目标迈进。 2018年8月2日，越秀房产基金发布中期业绩，2018年上半年度收入、分派创新高。报告期内，越秀房产基金收入总额约为人民币10.03亿元，同比增长10.3%；向基金单位持有人分派每个基金单位0.1615港元，按基金单位2018年6月30日的收市价5.27港元计算的基金单位收益率约3.06%。即按年计算的分派收益率为6.12%。 作为全球首只投资于中国内陆物业的上市房产基金（REITs），越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）成功完成“四连跳”，实现跨越式成长，总资产已从45亿上升到近360亿，资产规模位列亚洲上市REITs前十位。 凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动及独树一帜的“三位一体”商业运营模式（商业运营、资本运营、物业管理），越秀房产基金正稳步向千亿资产目标迈进。 十三年间，越秀房产基金不仅给投资者带来了稳定的投资回报，也得到市场的充分认可，获得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级，并陆续入选了恒生综合指数、恒生大中型股指数、高股息指数系列。 展望未来，越秀房产基金管理人——越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托“）表示：2018年上半年，越秀房产基金面对部分地区写字楼市场供应量增加的挑战，凭藉管理团队实施积极灵活的租赁措施及前瞻性的资产管理策略，令旗下物业继续保持优良的业绩表现，物业组合估值持续上升，反映了基金资产的优质质素和越秀房托强大的资产管理能力。展望下半年度，越秀房托将继续推进资产提升工程，改善营运效率及营商环境，增强物业的竞争力，实现物业保值增值，促进越秀房产基金长远发展，并为基金单位持有人提供长远稳定的回报。 2018中期业绩概述 2018年8月2日，越秀房产基金发布中期业绩，越秀房产基金资产总计356.84亿元。业绩数据显示，经营收益稳步增长，资产价值持续提升，半年度成绩亮眼。 报告期内，越秀房产基金收入总额约为人民币10.03亿元，同比增长10.3%；于2018年6月30日，基金物业整体出租率保持高水平，原七项物业出租率达97.9%。 2018年中期期间，每个基金单位全年分派为人民币0.1400元（折合港币0.1615港元），较去年同期增加4.4%。以2018年6月30日基金单位收市价5.27港元计，年化分派收益率约6.12%。 经营收入方面，2018年中期期间，越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币10.03亿元，与上年同期上升约人民币9357万元。其中，白马大厦约占总经营收入的19.0%；财富广场约占3.8%；城建大厦约占3.3%；维多利广场约占3.5%；越秀新都会约占3.6%；国金中心约占54.4%；越秀大厦约占7.0%；武汉物业约占5.4%。 物业持续保持优良业绩表现 越秀房产基金旗下物业组合包括位于广州天河区的商业综合体广州国际金融中心（简称广州IFC）、甲级写字楼财富广场和城建大厦、零售商场维多利广场、位于广州越秀区的综合商务楼越秀新都会和批发市场白马大厦，位于上海浦东竹园CBD核心地段的综合商务楼越秀大厦，以及武汉物业——越秀财富中心及星汇维港购物中心，共八项优质商用物业。 （一）概况 2018年上半年，广州地区高端酒店市场平均房价和入住率小幅提高，整体市场需求持续稳定增长。越秀房托推动更新完善四季酒店核心管理团队，加大客户资源整合与协同，开展多渠道多平台营销。截至2018年6月，广州四季酒店较直接竞争群相比，平均出租率高3.1个百分点，平均房价高36.9%，每可售房收入高42.6%，进一步巩固了市场标杆地位。雅诗阁公寓较直接竞争群相比，平均出租率高9.6个百分点，平均房价高33.2%，每可售房收入高48.2%。 上海方面，在国家对金融风险实行政策管控，以及大量新增供应进入市场的情况下，越秀房托采取灵活的租赁策略，扩大招商渠道、提高空置单元交付标准、增加客户储备，稳定了上海越秀大厦的出租率。针对今年租约到期面积多且集中在上半年，越秀房托提前启动续租谈判，积极挽留优质客户，取得续租率82%，续约租金平均增幅达11.3%的良好成绩。 武汉方面，在激烈的市场竞争之下，越秀房托大力拓展招商渠道，加强与武汉市多家中介机构进行深度合作，寻找市场潜在客户。上半年武汉越秀财富中心新签合同面积近2.5万平方米，约占同期武汉市净吸纳量的七分之一，位居武汉市培育期写字楼项目前列。星汇维港购物中心成功引入「中百生活剧场」超市，满足了周边住宅及写字楼客群的消费需求，同时为商场带来稳定客流。 （二）物业出租率维持高位：平均出租率约98%（武汉物业除外） 于2018年6月30日，越秀房产基金物业整体出租率约为90.1%，其中原有五项物业出租率 98.8%，原有七项物业出租率97.9%，继续保持高位运行；武汉物业综合出租率68.0%， 其中写字楼出租率59.4%，零售商场出租率93.7%。 （三）典型代表物业经营提升能力持续领跑 “只有长期精耕所持资产，提升物业租赁水平，才能实现可持续的收益，最终给投资者每年稳定的分红。” 越秀房托将资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化，走出了一条以商业运营为根本，以金融化为出路的商业地产发展之路。 1、广州国际金融中心－写字楼业绩稳健，商场经营持续提升 （图：广州国际金融中心） 以广州IFC为例，越秀房托高度关注租户动态，通过一系列灵活而具有针对性的经营措施，积极引进招商平安等稳健型客户，大力支持大厦知名企业客户扩租，使得广州IFC的综合出租率持续保持高位。 广州IFC获LEED V4铂金级认证 写字楼保持租金标杆地位 2017年12月，经过美国绿色建筑委员会的综合考评，广州IFC凭借国内最高分的成绩总分88分正式获得LEED V4铂金级认证，是国内第一个以LEED V4标准获得运营阶段LEED铂金级认证的超高层地标建筑。 LEED铂金级认证是LEED所有认证级别中最高级、最难获得的，被誉为绿色建筑界的“奥斯卡奖”，全世界仅有5%的认证项目能获此殊荣，含金量极高。作为广州地标写字楼，广州IFC这次获得的LEED EBOM V4铂金级认证，使用的是更高标准的V4版本，比V3认证难度更大，对节能降耗方面的要求更为严苛，代表着现阶段绿色建筑的最高标杆。同期广州IFC全面升级以“至尊物业服务+至尊工程服务”为核心的“双至尊服务”理念，通过规范化的标准及精细化的管理，契合珠江新城白领日常工作需求，进一步提升服务品质。例如，项目新增爱心母婴室，推出“关爱母婴食疗”等系列讲座，得到职场妈妈们的一致好评，将广州IFC打造成一个充满爱的大厦。 应对国金写字楼大面积租约到期，越秀房托结合客户需求，积极制定合理的续租方案。上半年完成1.82万平方米续租面积，续租率82.5%，稳定优质客户资源，续约租金升幅理想。截至2018年6月底，广州IFC写字楼平均租金水平达人民币230.0元╱平方米╱月（不含增值税），继续保持珠江新城核心CBD租金标杆地位。 零售商场“主动创新” 丰富业态组合 在零售商场，越秀房托的经营提升策略强调“主动创新”，推出“快闪店、M空间、KOL网红店”等三大举措，增强客户粘性。今年5月迎来开业两周年的广州IFC国金天地，一方面精心打造[M空间]，整合大剧院等周边资源，以文化展览、TED沙龙在商务办公中营造美学与公益氛围，推动写字楼与零售商场之间的会员互动；另一方面，国金天地引入宜家、华为、百事等知名品牌打造“体验快闪店”，为商场顾客提供更多元化的消费体验。持续的营销创新，有效推动国金天地在出租率和租金收入等指标再创新高，会员数量同比增长328%，租金同比提升15%左右。 此外，越秀房产基金位于全国第一商圈“天河路商圈”中的维多利广场“VT101”，则以“年轻新主场”的时尚潮流定位独树一帜，通过持续引进各品类网红店，创新营销等成为了8090后的潮集地，促使零售效果最大化，人流量及销售量节节攀升。 酒店公寓成功引入米其林及机器人创新概念 在酒店公寓方面，越秀房托推动酒店管理团队，加大客户资源整合的力度，开展多渠道多平台营销。广州四季酒店于今年6月成功引入米其林概念，打造全球顶级海鲜首选，进一步巩固市场标杆地位。雅诗阁公寓国金店则引入科技元素，创新升级机器人iService系统，提供机器人收衣、住客早餐、购物、会所、发票等一系列自助服务，提高住客体验与便捷度，进一步稳定高质客源。 2、武汉越秀财富中心—2018年度最具影响力城市地标 2018年7月21日，博鳌21世纪房地产论坛在海南三亚开幕，武汉越秀财富中心获评2018年度最具影响力城市地标奖。 （图：武汉越秀财富中心） 武汉作为华中区域中心，是仅次于深圳的第二大年轻人群净流入城市，人口红利持续增加释放，在武汉投资的世界500强企业已近一半，具有广阔的投资前景。 武汉越秀财富中心作为武汉中心城区位置优越的地标性建筑，可直接连通地铁1号线及规划中的10号线，是目前武汉汉口沿江区域唯一一座拥有270度江景的国际甲级写字楼，已吸引标致雪铁龙、美的、日立电梯、雅居乐、蒙牛、Today今天等知名企业进驻。作为武汉首间以港式生活为主题的星汇维港购物中心，今年成功引入“中百生活剧场”超市，满足周边住宅及写字楼客群的消费需求，为商场带来稳定客流。 今年7月，武汉越秀财富中心与湖北省客运集团有限公司合作的首条机场/高铁专线正式开通，使项目成为武汉目前唯一一座拥有机场和高铁专线的商业楼宇。该线路自7月20日起，向社会公众全面开放，以越秀财富中心作为始发站，实现市中心与机场及武汉站之间的往返直达，为写字楼商务人士及硚口区周边市民的出行提供了极大便利。 （图：越秀财富中心机场/高铁专线开通仪式） 独特创新的“地产+金融”双平台互动和“开运金”商业模式 在越秀集团层面，武汉项目的成功交易是继2012年广州国际金融中心成功互动后的又一重大突破，标志着集团“开发+运营+金融”独特的商业模式日趋成熟。 越秀房托董事会主席及行政总裁林德良介绍，越秀地产与越秀房产基金两个平台的 “开发+运营+金融”的全链条模式，主要资本运作为持有控股-收益分析-物业升值-套现退出。越秀地产通过拿地、开发、前期运营，之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房产基金，进行二次证券化，借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。 （图：“开+运+金”运作闭环） 据分析，“双平台”互动最核心的意义在于利润。对于越秀地产而言，形成利润无非是运营开发形成的利润和评估增值产生的利润。但是，评估增值的利润在地产公司是不能反馈在核心利润的，如果把项目卖给了越秀房产基金的话，它就可以形成核心利润了，核心利润是可以用来分派的，这就是“双平台”互动的创新之处。 （一）“双平台”的常态互动模式和历程 从越秀房产基金上市开始，越秀地产便开启了与之互动的双平台发展模式。首先是于2005年以位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场四项物业（涵盖专业市场、写字楼、零售商场等多种业态），发起设立了越秀房产基金并上市，其后于2008年注入越秀新都会。 （图：越秀地产、越秀房托互动模式） 2012年，广州标志性建筑广州IFC的注入，使越秀房产基金的规模达到了近250亿元，经营业态也进一步得到丰富。 2017年，越秀地产向越秀房产基金注入了于武汉的越秀财富中心及星汇维港购物中心，成为继实现广州国际金融中心后，“地产+金融”双平台互动的又一次重大突破。 越秀地产通过与越秀房产基金的双平台互动，一方面可以一次性收回大量投资改善现金流，另一方面又确保了物业运营管理的完整统一性，同时还通过在越秀房产基金所持的股权，继续分享物业的运营收益和增值权益。 （二）“双平台”互动的两大重大突破 2005年12月21日，作为全球第一只投资于中国内陆物业的REITs，越秀投资(越秀地产00123.HK的前身)经香港联交所、香港证监会批准，分拆旗下位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场四个物业，以“越秀房地产投资信托基金”挂牌上市。 得益于优良的物业质素与越秀在资本市场的良好信誉，越秀房产基金首次公开募股引起了香港和海外投资者的热烈反响，香港公开招股及国际配售分别超额认购496倍及74倍，挂牌首日涨幅达到18.7%。越秀房产基金的成功上市，为日后越秀集团旗下地产业务开展“地产经营+商业运营+资本运作”的战略，提供了良好的资本平台。 为实现跨越式发展，越秀房产基金开始了其“巨人项目”的收购。2012年5月28日，越秀地产和越秀房产基金联合宣布，越秀地产将旗下广州IFC注入越秀房产基金，交易对应的物业作价为134.4亿元。 1、 “巨人项目”：广州IFC成功注入越秀房产基金 广州IFC楼高432米，总建筑面积约45.7万平方米，集超甲级写字楼、商场、五星级酒店、服务式公寓和停车场五大主体的综合项目。其位于广州中央商务区珠江新城，是当年全球十大摩天大楼之一，也是广州地标性建筑。 越秀房产基金最终于2012年完成“巨人项目”。该次交易对应的物业作价包括总代价88.5亿元、开发贷款45亿元，以及少数股东权益9000万元，合计134.4亿元。通过一系列的组合拳，越秀地产当年估值高达153.7亿元的广州IFC成功注入，使得越秀房产基金一举成为亚洲市值位居前列的上市REITs之一。 凭借着强大的招商与资产管理能力，广州IFC在进入基金的第一年，综合出租率从收购之初的75.63%大幅提升至当年年中的94.76%，迅速度过爬坡期。在广州商业地产竞争激烈的情况下，实现体量庞大的广州IFC出租率快速上升，越秀房托的营运实力可见一斑。 如今，2018年中期期间，广州IFC实现经营收入约人民币5.46亿元，占越秀房产基金总经营收入的54.4%。 2、越秀房产基金成功收购武汉新地标 2017年11月14日，越秀房产基金以约22.81亿元的价格，向越秀地产收购位于武汉汉口商务区地标物业67%的股权。 2017年12月4日，越秀房产基金召开基金单位持有人特别大会，基金单位持有人以99.9788%高赞成票通过，越秀房产基金以约22.81亿人民币收购越秀地产旗下优质商业项目——位于武汉中心核心地段一栋68层的国际甲级写字楼武汉越秀财富中心及5层的星汇维港购物中心及配套停车位，总建筑面积约24.8万㎡。 该商业综合体2017年8月31日的评估值为人民币35.87亿元，收购完成后，越秀房产基金将持有该物业67%的权益，余下33%的权益由越秀地产持有。 该次收购为基金单位持有人带来以下裨益：把握武汉强劲的经济基本面及增长潜力、以具吸引力的估值及下限保障进入快速增长市场、改进及提升组合质素、投资组合多元化及降低风险、扩大投资组合规模。 越秀房产基金对香港产生了非常积极的作用，越秀也冀望发行境内公募REITs 党的十九大报告指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设房地产长效机制：（1）公募REITs能够分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金；（2）公募REITs能够降低存量不动产的杠杆负债率及实体经济杠杆率，缓解负债端压力，有利于防范和化解系统性金融风险，促进国内房地产市场稳定健康发展；（3）公募REITs通常能够提供稳定的投资回报，对于吸引长期投资者进入，促进国内投资者逐步形成更加理性和长期的投资习惯有重要作用。 （一）越秀房产基金对香港的积极影响和作用 香港目前拥有10支REITs，总资产超4000亿港元。市值2000亿港元，以商场、写字楼、酒店为主。越秀房产基金作为香港首批上市REITs，见证了香港REITs市场的稳步发展，对香港产生了非常积极的作用。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年，也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。 其带来的积极意义主要包括：（1）REITs的推出巩固和强化了香港作为重要国际金融中心的市场地位；（2）REITs作为重要的不动产金融和投资工具，进一步完善了香港的金融和资本市场，吸引了新的国际资金进入；（3）REITs在香港的发展带来聚合效应，相关的专业机构、人才及上市REITs公司入驻香港，形成了良好的经济效应和市场效应，促进了香港经济的发展。 （二）越秀关注国内REITs由来已久，且一直在积极推动境内REITs的落地 2016年全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴提出了两份关于助力房地产的建议，分别涉及推动REITs（房地产投资信托基金）立法和加快推进房贷利息抵扣个税。 张招兴表示，鉴于当前REITs（房地产投资信托基金）的发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展，为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。此外，应尽快推动国内公募REITs试点落地。目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产和具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人（管理人）开展试点，尽快推动国内公募REITs试点的落地。 张招兴表示，公募REITs试点将有助于进一步推动我国金融市场和不动产的供给侧结构性改革，提供高质量和成熟的金融产品。 2017年政府工作报告指出，要促进金融机构增强服务实体经济能力，防止“脱实向虚”。近些年，我国房地产去库存压力还在积累，尤其是商业地产。公募REITs能落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，促进房地产行业健康平稳发展，同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs通过将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的公募基金份额，并依托一/二级市场实现有序、高效的进出和流转；通过资产价值的合理释放和权益份额的回笼，将有效缓解负债端的压力。 （三）张招兴对推出公募REITs的相关建议 第一，在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下，由证监会针对公募REITs颁布专门指引或管理办法，在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。 第二，建议吸收各国REITs的有益实践经验，结合中国实际国情，针对目前国内REITs在设立环节税负过重、运营环节重复征税等问题，请财政部和税务总局等部门根据REITs产品的特性，在土地增值税、企业所得税、增值税、印花税等方面给予配套支持，完善国内REITs相关的配套持政策，激发市场参与主体的积极性。放水养鱼，提高供给质量，满足老百姓的理性投资需求，开拓国内房托公募市场这一广阔的“蓝海”。 张招兴指出，越秀地产是唯一拥有香港房地产投资信托基金平台的内房股。近年来越秀房产基金针对广州国际金融中心、武汉越秀财富中心等的运作都较为理想，有意将越秀旗下部分其他商业地产项目作为国内发行REITs的标的。 张招兴此前多次建议大力发展国内REITs产品，以落实“去库存、去杠杆”要求，合理引导社会资本支持实体经济，降低地方政府平台负债，促进房地产行业健康发展。 —— End —— 参考资料： 1、杜博奇：《越秀三十年》，中信出版集团，2017 2、REITs研究中心：《REITs案例丨越秀REITs的实践经验》，REITs研究中心，2018 3、REITs行业研究：《2018销售目标550亿！50亿租赁住房类REITs获批后，越秀剑指C-REITs》，REITs行业研究，2018 REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。 我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。 我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。 |
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