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二手房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定，如当事人已提交相关证据证明其另外购买的房屋在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似的情况下，可以按照损失发生时点的两套房屋市场成交价单价差额，再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素，酌情确定差价损失赔偿金额。 2016年8月11日，原告王某（买方）与潘某（卖方）及案外人某房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将案涉房屋以现状售予买方，总楼价为1250000元；买方应在2016年8月11日向卖方支付定金50000元，首期楼款（不含定金）320000元在成功递件当天由买方直接支付给卖方，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍不履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；逾期十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日楼价款的1‰支付违约金；基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费13000 元。合同签订当天，王某向潘某支付了定金50000元。此后，王某与潘某约定于2016年11月3日前往房管部门办理过户手续，但当日潘某以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。王某委托律师于2016年11月4日向潘某发出《律师函》，要求潘某在2016年11月8日前协助王某办理案涉房屋的递件手续，否则将追究潘某违约责任等，但潘某未予理会。王某通过经纪方联系潘某，潘某在2016年11月15日明确表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相应的微信聊天记录为证。王某为证明2016年11月3日当天完全具备支付首期款320000元的能力，向法院提交了《中国建设银行个人活期账户交易明细》（显示王某在2016年11月2日至11月4日期间的银行存款为323390.02元）予以证明。2016年11月25日，王某与案外人杨某签订《房屋买卖合同》，约定王某向杨某购买其所有的与涉案房屋同小区的1012房，面积约69.2平方米，成交价为1680000元，并办理了产权过户手续。
后王某向法院提起诉讼，请求判令：一、潘某返还王某定金50000 元；二、潘某向王某支付违约金125000元；三、潘某赔偿王某房价差额损失305000元（1680000元-1250000元-125000元）；四、潘某赔偿王某中介费13000元、按揭贷款代理费8000元、律师费18000 元、租赁房屋费用21200 元（2000 元+9600元+4800元/月×2个月）。
广州市天河区人民法院一审认为，王某、潘某签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。从履行情况来看，王某已依约向潘某支付了定金50000元。根据双方确认，2016年11月3日双方已约定到房管部门办理递件手续，但当日潘某以经纪方未到场且王某不同意先支付首期款再办理递件手续为由，拒绝办理递件手续；而此后潘某又在2016年11月15日以王某未能按期支付购房款，也无能力付款为由拒绝出售案涉房屋。结合本案证据，王某在2016年11月3日是具备向潘某支付首期款320000元的能力的，且当时也取得了银行出具的同意贷款证明，故在合同明确约定王某支付首期款时间为成功递件当天的情况下，潘某主张王某逾期支付购房款及无付款能力，缺乏事实依据；且即使潘某认为2016年11月3日经纪方未到场，双方对付款时间存在争议，交易存在风险，也无证据显示潘某在该日后对王某的付款能力提出异议，或要求重新商定办理递件手续的时间，而王某在该日后则以多种方式催促潘某办理递件手续。故此，潘某拒绝履行《房地产买卖合同》依据不足，已构成根本违约，王某有权解除《房地产买卖合同》并要求潘某承担违约责任。基于王某、潘某对解除《房地产买卖合同》均无异议，潘某应将王某已付的定50000元退还王某。此外，根据合同约定，潘某逾期办理交易手续，王某有权要求潘某支付等额于总楼价10%的违约金。因王某已充分举证证明其在潘某拒绝履行《房地产买卖合同》当月即2016年11月25日向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格1680000元，与王某与潘某签订《房地产买卖合同》时约定案涉房屋价格为1250000元，存在较大差额，王某确实存在实际损失，故对王某要求潘某支付违约金125000元的诉讼请求，予以支持。另，关于王某要求潘某支付房价差额损失305000元的诉请，因房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之已判令潘某向王某支付违约金125000元，足以弥补潘某的部分实际损失，一审法院根据公平原则，酌情判令潘某向王某支付房价差额损失150000元。法院判决：一、潘某向王某返还定金50000元；二、潘某向王某支付违约金125000元；三、潘某向王某赔偿房价差额损失150000元；四、驳回王某的其他诉讼请求。
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