1.在银行办理房贷到底有哪些“内幕”？（上）

现在很多人买房都要办理房贷，也就是“个人住房按揭贷款”。就比如现在你要买房了，兴高采烈跑到银行找我问：张行长，我现在要买套房，怎么办理贷款啊？实话说，我不会立刻教你怎么办，还要先给你来个灵魂三问：首先你搞清你有这个资格没有？第二你还款能力怎么样？最后才是你到底想要怎么贷、贷多少、贷多久的问题。一下子你就要慌了，但是莫着急，听张行长给你慢慢解释。

首先你得够“资格”买房和贷款才行，因为根据《中华人民共和国商业银行法》和《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规的规定，个人办理住房按揭贷款需要是：“具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，或者在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人”总结一句话就是正常的中国人、有居留权的港澳台胞和外国人都可以买房。

你啪一下拍出身份证亮明身份，咱们都是社会主义接班人，这铁定没问题了吧。错！还没完，根据目前咱们国家对房地产市场的调控要求，很多省市都出台了“限购、限贷”也就是俗称的“双限”政策，就比如一线城市的广州对非户籍人口要5年社保、单身仅限购1套、家庭仅限购2套，2套以上的那就不好意思了，有钱也不能买，当然也就不能贷款了。你问怎么知道你家庭有几套，把户口本也拿出来看看、去房管局查查册不就一清二楚了。其他一线城市也大多出台了类似的购房调控政策，目的是为了稳定房价预期。这个购房资格没有民族和性别、行业和身份歧视，就是户口是个硬核，不过很多城市现在为了抢夺人才也在逐渐放开户口限制，也就是更多人可以有资格去买房了。

第二看你还款能力怎样，银行借钱给你买房，首先要看你还不还的起才行吧。你两手一摊、那怎么看，我长得帅能给多一点不？我得拿起法条啪啪打脸！根据《个人住房贷款管理办法》第二章第五条和第六条说了：“1.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力”、“有关借款人家庭稳定的经济收入的证明”，总结就是看三样东西：1.征信（你和你另一半的），2.收入证明（公司开具有公章能去查证的），3.工资流水（单位代发工资的数据，你说我是自己当老板的没有工资，那也有收入来源吧，能证明你有收入来源的流水都可以证明。）

这里我多说两句啊，很多人担心的征信有点问题会不会影响贷款审批，收入证明要怎么开，流水是怎么计算的，我说点干货大家记得啊：1.个人征信上有一两次非故意的信用卡逾期是影响不大的，但连续三次或一年累计6次以上的逾期是不能接受的，很可能拒批。2.收入证明肯定是照实开啊，但是可以包括所有的工资、福利、补贴、五险一金和年终奖并在一起纳税前的值，你懂的。3.流水怎么算，就是每个月代发的数加起来这么简单，不复杂！当然有时候你发的工资不是统一代发而是通过转账的方式发放的，那每个月或固定时间也有个固定的账号转过来不是。当然如果你是发现金的，那我就帮不到您嘞！最后补充一句，一个人的流水不够怎么办，两个人呗！！！两个人都不够啊，那。。。。（赚钱先、买什么房！）

第三你想要怎么贷的问题又来了，这时我又要来问啦！请问您是要纯商贷、还是公积金贷、或是两者的组合贷款呢？你这个时候估计要选择困难症了，停。听我讲就好了。记住这两个的差别：公积金贷利率低、手续长、放款看额度等排队，商贷利率高、效率高、放款有保障。那怎么选？有缴交公积金、且总价低到公积金贷即可满足的肯定用公积金贷款，便宜也相对方便。有缴交公积金而且首付款充足的就要混合贷，按正常程序办理等放款就行。没有缴交公积金或者急着过户的，推荐全商贷，虽然利率高一点但是银行效率高、放款相对快点。

好了，确定了怎么贷，那咱们来算算看看客官能贷多少，千万别以为你想要多少就能给多少，不借给你就是不给你面子！！不是啊，根据最新的央行、住建部、银监会关于个人住房贷款政策有关问题的通知：“1.使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。2.在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”所以总结一句话，首套房一般来说公积金贷款的最低不低于2成，商贷的一般不低于3成，咱们平常说的那个3成首付就是这个意思啦！

但是还没完！对，我又来了吧。根据前面提到的房市调控“双限”政策，全国大多数城市是“认房又认贷”的 ，也就是说你曾经买过房办过贷款，现在把房子卖了过户了，但是还有贷款记录啊，这种算首套吗？不好意思，这种不算。只能是既没房也没有贷款记录的人才算。那上面这种叫“无房有贷”，这种情况下广州的政策是首付4成。如果名下有房呢那肯定不是首套对吧，二套也分为“有房无贷”首付5成，“有房有贷”首付7成。

总算说明白了吧！那好，现在咱们说的是贷款金额比例对吧，但是房子金额是多少怎么定？这个倒是简单，一手房看开发商和业主签订的合同价格，二手房看银行核查后的评估机构出具的房产评估价格，跟买卖双方签订的合同价格多少有点差入，有时会高点低点的很正常，但你要是成交价格明显不合理肯定是不行的嘛，过户时税务机关也会问的。然后用房产价格*（1-首付成数）=贷款金额，大致就是这么个算法，但最后一点注意了啊各位，如果贷款金额算出每月需还款月供数和你的收入相差太多，完全不足还款，肯定是会减少贷款数或者不批的。

最后是贷多久，肯定不是兄弟姐妹们说想贷多久就贷多久的啊！根据1998年颁布的的个人住房贷款管理办法第四章第十条规定的贷款期限最长不超过20年，直到1999年《中国人民银行关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》（银传[1999]44号文），才将贷款最长期限由现行20年延长到30年。实际操作中还要看两个70：一是看人，贷款人年龄加贷款年限不超过70年，二是看房，贷款期限不超过房屋剩余法定使用年限，而商品房一般是70年产权。举个例子：某大爷今年60岁，房子是房龄55年的老宅子了，贷款能贷多少年？（70-60小于70-55，最多就能贷10年，夫妻双方的话以短的为准）当然啦，这么大年龄或者这么老房子的情况肯定会影响审批人心情的，最后不一定按最高给你批复也谅解一下。总之最终以银行审批结果为准！

今天张行长一口气讲了这么多银行房贷的内幕，希望大家能有些收获。下一期再教大家办理房贷的流程怎样来操作，有哪些注意事项？怎样让批复更快，有哪些费用是不用交的？张行长为你一一解答！喜欢的朋友可以点个赞，有疑问的朋友欢迎下方留言，如有错漏地方也欢迎大家批评指正。我是张行长，“解答金融疑惑、揭秘银行内幕，行长开讲，下期再见！”