|
“ 郑东新区开工建设的时间是2003年1月，迄今为止已经14年。当时，最早进入郑东新区的绿城百合开盘价格3000多元/每平，绿地老街2300元/每平，如今前者二手房价格3.2万/每平，后者2.3万/每平，投资收益几乎超10倍。 同样是2003年，北三环索凌路瑞祥花园大概1300元/每平，再往北去，一片荒凉;14年后，瑞祥花园二手房价格1.1万/每平，北三环现在是什么样?再往北去，现在连霍高速附近是什么样?现在连霍高速与北四环之间是什么样?一句“城市向东，生活向北”号召起楼盘在这里扎堆，多少刚需、投资客瞄准了大北区，让这里成为置业的热点区域，房价上涨速度飞快。 巨大投资回报的背后，是对于区域未来前景精准的判断。 郑州地产的投资也不例外，无论是集地铁、名校、医院、商业、娱乐为一体的金水CBD，拥有政府高规格规划且教育医疗配套不断落地的郑东新区，还是空气湿润、交通发达、商业发展、品牌开发商进驻的大北区，在刚刚过去的2016年里房产价值得到了市场充分的认可。某种程度上，东区和北区的区域价值已经被充分挖掘，西区和南区因为价格洼地，目前已被视作下一波房产热点。 而在郑州近年来涌现的各个新区和组团中，航空港区因地位超然、规格级别高，无疑在市场中脱颖而出。航空港区那么大，哪里更有价值?发展潜力在哪里?哪些楼盘值得重点关注？ 2007-2017：回望十年，航空港区的前世与今生一则官媒报道，可以看出航空港区当下郑州城市发展中的地位与分量： 2016年8月1日，省委书记、省人大常委会主任谢伏瞻，省委副书记、省长陈润儿，省政协主席叶冬松与省四大班子部分领导同志到郑州航空港经济综合实验区调研。谢伏瞻发表了“三个不变”的讲话，“要充分认识到航空港实验区发展的良好态势没有变也不能变，在全省发展大局中的地位和作用没有变也不能变，省委、省政府大力推进航空港实验区建设的决心没有变也不会变。” 其实，航空港区作为省政府着力发展的区域，一直没有变过—— 2007年10月，为加快郑州国际航空枢纽建设，河南省委、省政府批准设立郑州航空港区。 四年之后的2011年，根据中央编办批复精神，经河南省委、省政府批准设立郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)管理委员会，为省政府派出机构。当年9月28日，在国务院正式出台的《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中明确规定，郑州要建设大型航空枢纽、完善铁路枢纽、完善物流仓储体系、建设物流中心、通讯中心、医疗服务中心、建成交通枢纽中心。 2012年11月17日，国务院批准《中原经济区规划》，提出以郑州航空港为主体，以综合保税区和关联产业园区为载体，以综合交通枢纽为依托，以发展航空货运为突破口，建设郑州航空港经济综合实验区。 2013年3月7日，国务院批准《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013-2025年)》，于是就有了如今面积415平方公里的新港区。 2015年，富士康智能手机项目产能持续扩大。作为孵化器的手机产业园一期12栋标准化厂房已全部建成投用，陆续引进正威、酷派、中兴、天宇、瑞弘源、领胜等智能终端(手机)企业119家;中兴、天宇、华世基、迅迈等15家手机企业正式投产。当年12月，《郑州航空港经济综合实验区总体规划(2014—2040)》中预计，到2020年，航空港实验区规划范围内常住人口规模为110万人，至2040年规划范围内常住人口规模为260万人。 
回首2007-2017，港区经历了由航空城到航空港经济综合试验区的演变，范围亦由最初的138平方公里扩展为现在的415平方公里，如今的面积相当于3个郑东新区。 打开郑州地图可以看到，航空港区由西至京港澳高速，北至双湖大道(郑民高速南侧约2公里)，东至S223改线(新107国道东侧约6公里)，南至炎黄大道的围合区域组成，位于郑州的东南部，距离市区大约20公里。 区域整体定位是国际航空物流中心，以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极： 从区域功能划分来看，航空港区不仅仅是纯粹的以空港物流为主导，而是规划了四大区域——以发展航空枢纽、保税物流、临港服务、航空物流等功能的空港核心区;以发展航空会展、高端商贸、科技研发、创新型产业等功能的临港型商展交易区;以高端制造、航空物流、生产性服务、生活居住等功能的高端制造业聚集区;以发展商务商业、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、产业园区等功能的城市综合性服务区。 无疑，头顶全国首个国家级光环的航空港经济试验区的成立，拥有一个高起点、大格局的新区。 这一点，从地铁2号线南延伸到港区、城际铁路直达机场，以及港区其他规划的密集的地铁线路，郑港一街到郑港七街等主干道的通车，园博园、新国际会展中心、双鹤湖中央公园的建设便可看出，其级别地位绝对是没有其他任何区域可以撼动。 航空港区的优势： ►首先，航空港区最大的优势，便是作为由国务院批复的全国首个国家级新区，政府扶持力度大，加上产业的不断导入，未来发展潜力较大;这一点，港区和郑东新区一样，都具有政府的大力扶持，但又有着本质的区别。 郑东新区是老城区的自然延伸，港区则是卫星城市的全新再造，两者未来在郑州扮演的角色可以说是左膀右臂。从这个角度来说，南龙湖、洞林湖、郑上新区等远郊区域将被港区远远甩在身后。 ►高铁南站、T2航站楼、机场高速加宽扩建、自贸区……航空港区利好不断。 ►目前，航空港区外部主要由四港联动大道、京港澳高速、机场高速、公交600路以及郑机城际铁路与市区链接，地铁2号线延长线开通在即，规划的还有3、12、17号线。此外，高铁南站也正在建设中。港区内部，道路命名十分有规律，东西向为路，南北向为街; 自驾从市区进出航空港区，十分方便：走四港联动大道一路向南，到新港大道段拐新港十一路即可到达，与新郑之间通行直接走233省道到新港大道段拐新港十一路即可到达。或者，走京港澳高速，薛店站、机场站下站拐新港大道再拐新港十一路即可。 ►航空港区规划的各项基础设施配套齐全，比如商业、学校、医疗、绿地、公园、生态水系等配套正在逐渐落地。 包含郑州一中航空港校区，郑州市六中航空港校区，郑州外国语学校航空港校区，郑州航空港区第一小学，郑州航空港区航南幼儿园，北大附中，试验区第十幼儿园，新港第十一幼儿园，新港九路小学等各幼儿园，中小学、航空港区第一人民医院、古城、梅河、南水北调运河。 此外，还有郑州市第一人民医院港区医院、港区中医院、郑州中医骨伤病医院等医疗机构40余所。 ►航空港区云集众多品牌房企，万科、绿地、永威、康桥、和昌、豫发、正弘、名门、振兴等开发企业均在港区拿地，这对提升港区整体形象品质都非常有帮助。 ►地铁+卫星城的模式，如果在港区实验成功，这种示范意义重大。毕竟，在经济适用房取消的大环境下，如何解决低收入阶层的住房问题，值得深思。要知道，并不是所有的人都有足够的资金和资本留在主城区，这种情况只会越来越严重。所以，地铁+远郊卫星城的模式将会为低收入阶层提供一种新选择。 而地铁的建设会加快这种选择趋向和人口流动，则会加快区域的成熟。 郑州目前走的路，是国内一线城市和热点二线城市已经走过的路，这是郑州实现航空大都市、国际大都市、区域中心城市的目标而要经历的必然过程——航空港区在其中，担负着重要角色。 航空港区分为“一核三区”，一核是以机场为中心的空港核心区，三区包括包括北部的城市综合服务区(以下简称北港)、东部的临港型商展交易区(以下简称东港)，以及南部高端制造业集聚区(以下简称南港)。 ►这几年，房地产企业主要聚集在北港开发，这个片区可以说是整个港区住宅的起步区，居住氛围也较为纯粹，特别是正弘、永威、万科所在的周边区域，或者说郑港六路以北的区域，这里几乎没有工厂、物流、产业园。有的是居住区(包括若干安置区)、医院、公园、学校。从这一点来说，北港和市区的大北区近似。 因为离郑州主城区近、离机场远，是目前港区相对比较好的位置，地块也基本被瓜分完，新进来的开发商只能买别的开发商的地，或者往南走，进入南港。 目前，北港的主要楼盘有：正弘中央公园、万科美景魅力之城，永威南越、豫发大运城、中建森林上郡、裕鸿世界港、名门郡景。而康桥林语镇，从严格意义上来说，虽并不能归入航空港区的范围。因为其还在绕城高速以西的地界，但距离港区已是相当近了，而且离地铁2号线南延长线孟庄站也就300多米的距离，地理位置还是不错的。 该片区在2016年的郑州房价暴涨中，亦受到影响。比如永威南樾，该楼盘房价从8月31日开始，以每半天每平涨幅500元的速度上升，从均价8800元涨到到“十一”政策“双限”前的均价一万二。如今，伴随着严厉调控的出台，价格趋于稳定。 ►值得详细介绍的是南港。这个片区是未来的高端制造业集聚区，人口导入将来大有希望，处于房地产开发价值洼地，未来潜力巨大。 产业方面：朝虹产业园已在南港建成投入使用，以及正在建设中的酷派、蓝宝石、云海等科技产业园区。世界500强正威集团、富士康、台湾友嘉、中兴等几十家高端企业意向进驻双鹤湖板块，还有马云投资10亿元的菜鸟网络、投资15亿元的唯品会以及移动河南大数据中心等正在意向进驻。 公园方面：郑州园博园，占地约3800亩，分为A、B两个区域规划建设，A区占地面积1492亩，主要承担包括园林博览、造园艺术、主题景观等国内外主要城市园林展览功能。而B区位于双鹤湖片区内，占地面积2295亩，以“科技生态”为主题，主要建设环湖景观区、商务休闲区、核心演绎区和娱乐游览区，也就是集休闲、娱乐、健身、游览为一体的精品园林山水景点。 配套方面：港区育人国际学校、郑州一中港区实验学校，港区一小都已经建成使用，港区第一人民医院新院已经主体完工。 楼盘方面：目前南港进驻的楼盘有和昌盛世城邦、绿地香湖湾、富田兴和苑，均为大地块开发。 ▲和昌盛世城邦产品线非常全面，别墅、68-129平小高层、105-152平洋房，一期已经开盘，二期由于地块较小
做了小高层，此外大部分建设的都是港区管委会的团购家属院。按照置业顾问的说辞，大致开盘时间为2017年4-5月份。 ▲绿地香湖湾位于商登高速以南，梅河东路以东，志洋路以北，航兴路以西。总占地约1200亩，首期开发总面积约611亩，共分为6个地块开发。2017年，计划开发项目一期一、三、五号地块，含高层9栋，洋房28栋，双拼8栋，联排5栋，叠加1栋，以低密住宅为主。 该楼盘较为注重在产品打造上提升居住舒适度。比如面积约125-160平米的电梯观湖洋房，洋房一、二楼带私家花园与地下室，前庭后院，洋房顶层复式双层设计，全明通透;面积约75-117平米高层，户型设计方正合理，南北通透。 
“ 2005年，正在西北板块的五龙口是当时郑州的价格洼地，如今10年过去，你再看看五龙口附近现在是什么样? 同样是10年前，高新区房价更便宜，在当时人们的眼中是更偏更远的代名词，可现在，高新区成为房企进驻、购房者争相进入的地方;而惠济区省体育中心旁边的新希望澳园，10年前除了体育中心和公交站就是一片荒凉，可现在呢，这里是地铁三号线和四号线的十字交叉。 站在2017年，回望2007年，航空港区的发展速度令人炫目。要知道，在此之前，港区几乎到处都是荒地。其实，如果不是老郑州人，现在手头上有两三套房的外来客，大多都有购买过当年的远郊房的经历。是不是? 随着郑州主城区房价的不断拉升，未来低收入刚需阶层将被迫外溢至外围的卫星城片区，这是市场化自然选择的结果，由购房者的资金和房价双重因素叠加决定。可住、可售、可租这个购房原则本身很对，但是对于低收入刚需群体，实现这个目标的前提是，可买。 另外，可售、可租两个条件是随着时间的变化而变化的，正如城市在发展，空间在腾挪，远郊是一个逐渐变化的概念，不能一棍子打死。 至于在航空港区购房和投资，建议一定要选择品牌房企，也尽量选择临近地铁口的楼盘，尽量选择有好学校的学区房，地铁、学区、物业会是未来升值的重要保障。
|
