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虽然从整个国家来看，房地产行业已有多年发展，但具体到郑州房地产市场，依然是一个新兴市场——四环之内建设如火如荼、购房群体以刚需为主、主城核心区刚刚进入豪宅阶段，二手房成交量远低于新房，放眼整个城市，除了北龙湖，其他各个区域房价差别并不算大，这一切便是新兴市场的典型特征。 正因为如此，郑州房地产市场未来仍具有巨大的发展空间，这是由其所处的地理位置，以及作为国家中心城市、自贸区、河南省会、人口密度所决定的; 正因为如此，整个市场处于群雄混战、鱼龙混杂、品质良莠不齐，这是市场走向成熟所经历的必然现象，真应了那句话：资本积累的阶段充满血腥。 北龙湖上演一部部经典的角逐和较量，一线巨头兵临城下磨刀霍霍，过往市场上的本土房企，格局稳定之余正面临生死之局面;勇气与挣扎、刀光与剑影、成功与失败、欢笑与眼泪，一切的一切都成为郑州轰轰烈烈地产江湖世界里的一个缩影，如此斑斓多彩，而又波澜壮阔! 嗜血的皇冠：北龙湖地产大戏的启幕 2016年，全国地产热度正旺，郑州表现抢眼，一举跻身热门城市，北龙湖作为热中之热，更是各路资本势力战略布局的首选，恒大、雅居乐、荣盛、融创、金茂……从进入的大佬名单来看，以央企及有强大资本后盾的上市房企为代表的全国品牌地产商，将成为2017年搅动北龙湖市场的主要力量。 ►神秘的14号地块 2016年8月18日，注定是一个不平凡的日子，北龙湖14号地块经过激烈争夺之后，被外来房企金茂拿下，同时也将郑州的土地市场推向“高潮”，楼面价一度盖过广州! 作为一家央企，金茂背后深厚的资源禀赋，选择在郑州布局，自然尤其战略眼光。 从产品比拼上来说，如果当初拿了金水老城区郑纺机地王，那北龙湖将失去金茂这一全国豪宅的典范，未免有些遗憾;而对于北龙湖这个地王，让金茂来开发不会有太大问题，当初金茂做城市进入的时候，就曾经说过，“郑州的房价涨的太慢了”。因此，金茂可以说是“蓄谋”已久，怀揣大量资金进入郑州，是势在必得的。 2017年2月24日，金茂郑州的新办公区揭牌，中国金茂北京公司相关领导、金茂郑州总经理王云锋、常务副总经理陶黎明携郑州团队一起，向界释放出金茂在郑州市场的最新动作。 同时，其自宣亦在朋友圈热传，一个金光闪的“启”字，寥寥数语，却向外界释放出足够的信息量：当下乃至未来很长一段时间都或将是郑州地王记录保持者的北龙湖14号地，终于要出手了! “北龙湖14号地”，这个迄今“最贵”地王盘，金茂以央企之盛名，会给郑州市场拿出一个什么样的作品，亦是在区域市场对这个大鳄级房企综合解盘能力的一次多方位考量。 ►“唯快不破”的融创 自融创进入郑州之后，对其表现几乎所有人都说到了一个词：唯快不破。 自2016年2月，融创通过并购方式首度进驻郑州，紧接着共计4个并购项目相继开盘。虽是如此，融创还是在2016年8月在郑州北龙湖片区拿下一块楼面价36309.56元/㎡的“地王”，即13号地块。 融创内部管理层认为，“我们需要在郑州这种新进驻城市建一个完全属于融创的标杆型项目，地王对于融创在区域市场的品牌提升和规模扩张至关重要。” 除了地王收割机，融创的另一个标签是并购之王，董事长孙宏斌的逻辑其实也很简单。“这个行业并购的就是土地的价值。” 在去年11月“中国不动产金融年会”上孙宏斌发言称，“这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。” 孙宏斌代表了当前房地产老板的最普遍思维! ►来自河北的荣盛地产 荣盛地产总部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，成立于1996年，2007年上市，2016年中国地产16强，其开发的项目分为府邸系列、盛景系列、锦绣系列、话语系列，府邸系列是其高端系列，荣盛华府便是属于府邸系列。 荣盛华府项目为2016年郑州地王之一，是荣盛地产进驻郑州的首开之作。作为上市公司的荣盛，重金加仓郑州北龙湖，肯定是对北龙湖期待万分。 从2015年开始，荣盛便开始来郑，一直在寻找机会拿地，此前在航空港区有地块储备。而此次拿地北龙湖更是一种势在必得，借此顺利撬开了郑州的房地产市场，进驻郑州。虽然地价的确有点贵，但对项目的规划依然是胸有成竹。 荣盛华府位于郑东新区九如路朝阳路西北侧，总占地约72亩，总建筑面积约7万㎡，容积率1.5。据了解，“荣盛华府项目规划设计师承北宋北宗山水画派的写意之风，借鉴北宋皇家园林艮岳的造园之法，打造属于中原人自己的山水园林。” ►期待雅居乐的真功夫 纵观全国各地雅居乐的楼盘，雅居乐一般是以比较偏远并且依山傍水的地方进行开发，大部分项目都属于低密度大社区，房子也一般主打质量跟情调，房子设计都还是很漂亮的，因为所处地方较偏远，所以各项配套做的都还是很不错的，郑州也仅有一个雅居乐国际花园，以及北龙湖的雅居乐御宾府。 从目前来看，雅居乐拿了现阶段北龙湖最好的地，属于核心区，要比正商善水上境和恒大悦龙台的区域好到不知道哪去了。既没有高铁的影响，有没有安置区的困扰，地块方正，周边全是省内国内一线房企的标杆项目，如众星捧月一般。 目前预计四月底售楼部开放，具体开盘时间待定，预计到下半年九月份。 但是在对比雅居乐成都和重庆的项目之后，不免让人对其在郑州的产品打上一个问号，因为重庆和成都的雅居乐无论是从品质还是从建标上，都能称得上区域标杆，甚至是城市标杆，但是一到郑州，品质下降不少，譬如白沙的雅居乐国际花园。不过，我们还是对雅居乐在北龙湖的地王产品保持期待，希望产品能够完美体现雅居乐的真功夫。 在北龙湖“地王”的争夺战中，归根结底的竞争还是产品力的竞争，最终归根于产品与服务。 已经入场的小伙伴谢天谢地，后入场的小伙伴奋起直追，永威·上和院 、蓝城·蘭园、正弘·瓴、雅居乐国投·玖栋 、轨道·龙湖上第、豫农·金领九如意、恒大·悦龙台花园 、正商·善水上境 、亚新·茉莉公馆、鲁能公馆、冠景君悦湖……但当下地产风向大变，在严厉的调控之下，地王们的运营不仅是对各个大鳄级房企在区域市场综合解盘能力的一次多方位考量，也预示着以北龙湖为视角的郑州地产大戏，或才刚刚开始。 叹曰：地王如一顶皇冠，让人们心中名利的野兽开始绽放，带着嗜血的渴望和期待，希望有朝一日可以把它攥在手里，于江湖名扬，但是欲戴皇冠必承其重。 闽系开发商的的没落与崛起 郑州房地产市场上，央企上场，大鳄入郑，本地巨头长袖善舞，而福建地产商作为一支劲旅，亦在郑州房地产市场上扮演了极其重要的角色。 福建商人，又被称作“闽商”，它的历史可以追溯很远，“缘起于汉唐，鼎兴于宋元，绵延于明朝，式微于晚清，重振于解放，勃发于当代，与晋商、徽商、浙商等十大商帮齐名于国内。”长达数百年的经商，使其形成了“善观时变，顺势有为;勇冒风险，敢拼才会赢”的闽商精神。 ►升龙地产 以房企年度销售额为参考标准，2013年的时候，闽系房企的龙头——升龙凭借近104亿的销售额排名第一，相当于第二名正商和第三名绿地的销售额之和。 但是在2014年-2016年，升龙排名一路下跌。2014年，升龙还凭借近48亿的销售额高居榜单第2名，仅次于正商。2015年，升龙排名下滑至第10名，2016年，升龙又下滑至第15名。 目前，升龙在售的全部都是老项目，新项目只有管城区的升龙御景上院，预计2017年排名还会进一步下跌。 回首过去升龙进入郑州的10年光景里，凭借“高容积率+给村民高安置+安置费+大面积商业”的城中村改造模式，迅速成为郑州最大、开发城中村最多的地产商，被业内外称为“郑州城中村改造专业户”。但其在2015年里陷入巨大的舆论风波。维权频发、物业打人、业内质疑、资产处置传言、高管离职等都令升龙在郑州的口碑和品牌大大下挫，像是整个城市积累了10年的怨怼，在那一年中得到了集中的爆发。 如今进入2017年，相比前几年，升龙在郑州市场的统治地位早已风光不在。但目前为止很多人还在拿升龙和正商相提并论，可能还是因为升龙和正商都是或曾经是郑州市场的霸主，又都是清一色的刚需楼盘大家才会有这样的印象。 但是如今的正商依然往上走，而升龙却无法阻挡的走下坡路，还是因为两个开发商本质的区别就是面对市场是否坚守底线，升龙是真的伤了购房者的心。 ►锦艺地产 很多人都说，2005年进入郑州的锦艺，标杆力作要属十年前在西区开发的锦艺国际华都。从刚开盘时的均价5000多，到现在二手房卖到17000元左右，乐坏了不少业主，也成了区域的标志楼盘。锦艺国际华都的成功，最让人瞩目的可以说是有三点，一是教育，二是商业，三是园林景观。 说起锦艺过去的辉煌，几乎每个置业顾问必提的就是王府井百货、互助路小学。在此之后，锦艺又先后打造了锦艺国际轻纺城、龙湖锦艺城、锦艺金水湾、锦艺四季城等项目。 说实话，除了最早的锦艺国际华都确实让人惊艳了一把以外，剩下的几个项目也就是守成有余，惊喜不足，在各自竞争激烈的区域内都谈不上有太大的优势。 ►阳光城集团 自2016年9月，阳光城拿下经开区地王之后，又接连进军南龙湖、中原区;2017年3月，阳光城布局南龙湖、经开区、中原区三地块集体亮相，分别为首开南龙湖阳光城·丽景湾，临近地铁2号线华南城站、经开区地王阳光城·檀悦、中原区阳光城·丽兹公馆，如今西三环中原路东南角该地块已被围挡围上。 针对阳光城在郑州的布局速度与特点，无外乎一个“快”字。 丽景湾作为阳光城布局中原首开的第一个项目，一期必然从建筑风格、房子质量、物业等方面树立标杆和品牌，并且处于不在限购限贷范围的南龙湖，对于刚需和投资客可关注此项目。 ►旭辉地产 旭辉可以算是闽系开发商的代表人物之一，行事风格快狠准，增长速度匪夷所思，2016年的销售额比2015的销售额多了200多亿元，年复合增长率40%，这在房企当中非常少见，根据老大林中的目标，最终是要冲进千亿元的俱乐部，2016年收购全国收购项目达到12个。 旭辉在郑州比较坎坷了，郁郁不得志，谈好的地块被截胡，之后又和博澳合作，取得白沙城改地块，后又斩获二七新区的地块——旭辉将如何打造郑州项目，能否打造好郑州项目，一起拭目以待吧。 ►谦祥地产 谦祥始于福建，源自于福建万嘉泉投资有限公司，于2011年进驻郑州，2012年开始全面运作谦祥·万和城，并于2013年4月首次开盘销售。目前该楼盘的售楼部也是谦祥集团在郑州的总部，也是其在郑州布局的指挥中心。 谦祥万和城作为高新区早期具有代表性的大盘，凭借接地气的价格，取得了不错的销售成绩;同时，又分别布局了谦祥兴隆城、谦祥钱隆城、谦详江山城，都是上千亩的大盘，其中钱隆城作为热门楼盘，在3月的开盘中，销售火爆，可谓替闽商家族扳回了一局。 ►泰禾地产 泰禾地产扎根福建大本营，深耕一线城市，和其他闽系开发商不一样，泰禾主攻高端产品线，类似当年的星河湾，50多个高端项目为别位于以北京为中心的京津冀、以上海为中心的长三角、以广深为中心的珠三角，以及福建的福州、厦门、泉州等经济发达地区。 泰禾来郑州已经传言许久，现在终于尘埃落定，最终是牵手天伦，合作开发金水科教区任庄地块，查阅郑州泰禾置业有限公司的信息发现，其法人代表已经变成原升龙郑州区域负责人肖浩燃，不知道肖浩燃去了泰禾之后，泰禾会是什么样子。 闽系楼盘大多都是在手续齐全的条件下开盘，并不违背大的原则，但后期的设计、施工、交房、销售等环节则易出问题，相比万科、碧桂园、恒大、绿地等外来房企，闽商并没有让郑州本土开发商受益太多; 2017年里，以升龙、锦艺、融侨、阳光城、谦祥为主要代表的闽系开发商家族，最需要的是拿出好的产品，亮出对郑州购房者的诚意。 叹曰：“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了……”闽商登台，都为一时之雄，其兴也勃焉，其亡也忽焉，枭雄独树一帜，然流氓一直多过枭雄。 2017一线房企在郑州变得更强 面对如此巨大的市场潜力与激烈的竞争，郑州本土房企的表现却是差强人意，虽然四大天王正商、建业、康桥和永威，项目四面开花，布局均衡，且后续储备地块有保障，发展势头稳定。 但整体来说，从2017年开始，郑州房地产市场已经不再是传统的郑州市场，一线房企逐渐占据主导地位，本地土豹子开始没落。 ▼万科地产 万科作为民资企业的“宠儿”，素有“文科生”之称，在郑州这个市场中万科可谓外来一线房企入驻郑州市场的“一哥”。 先后与美景集团合作开发万科城、万科美景龙堂、万科美铭科技园、万科魅力之城，与天伦地产合作开发紫台，与百荣合作开发大都会，与荣诚集团合作开发兰乔圣菲，与福晟置业合作开发的万科誉，与民安置业合作开发万科民安星辰、云城，以及管城区航海路上的万科龙门。 2016年7月8日，万科再度联手美景成就郑州金水区郑纺机地王，成交总价为25亿元，约合2682.38万元/亩，折合楼面价约13411.23元/㎡，案名定为“万科美景世阶”，今年入市，将对郑州房地产市场产生极其深远的影响。 ▼恒大地产 千亿房企的品牌、标准化的产品流水线、强势的营销模式，所到之处已经成为恒大的标配，并且成功地一次次造成了热销。 以恒大名都、恒大绿洲进驻郑州市区，以恒大金碧天下、恒大御景湾进驻新乡平原新区，以恒大山水城进驻洞林湖片区，以恒大翡翠华庭、恒大城进驻高新区，以恒大雅苑进驻经开国际物流园区，以恒大悦龙台进驻北龙湖，以及荥阳的恒大国际健康未来城。 ▼绿地集团 全国500强的绿地在郑州的存在感一直不弱。自郑东新区绿地老街、绿地卢浮公馆以后的相当长一段时间里，主要在地标、商办写字楼发力，而随着写字楼在郑州市场的饱和萧条，2016年在中原事业部总经理方东兴的引领下，加码住宅。惠济区的绿地璀璨天城、经开滨河国际新城的绿地澜庭、中牟雁鸣湖的绿地香颂、航空港区的绿地香湖湾、管城区的绿地公园城相继亮相。 严格意义上来说绿地住宅的开发时有一定政治意义的，比如绿地璀璨天城、绿地香颂无疑都是接了利海倒闭之后留下的烂摊子，绿地公园城更是承担了整个商都新区的开发，果然想政府之所想。 ▼碧桂园 2017年，碧桂园在郑州布局广泛，惠济区的碧桂园思念翡翠城、金水区碧桂园天誉、经开区的碧桂园天玺/天悦、荥阳的碧桂园龙城/龙城天悦、高新区的碧桂园·西湖地块、绿博片区的郑东碧桂园。 碧桂园在地产江湖中属于第一梯队，远郊大盘的一代宗师，功力不可小觑，之前的洞林湖碧桂园、平原新区碧桂园都取得了极大的热销，营销功底非常强势。 而一个外来房企进驻郑州的标志，仍是是否在主城四环以内有自己的项目，购房者因此对企业品牌的认同感与亲近度，是远超郊区项目的。碧桂园天玺、天悦、天誉等“天字号”楼盘纷纷位于主城核心区，亦显示了碧桂园在布局战略上的变化。 除了以上四家房企再加上融创，早期进入郑州的保利、中海、绿城、华润、金地，目前都不算太顺利，在售项目都只有一两个，储备项目也都基本不超过两个。对于一线开发商来说，资金不是问题，没有土地才是致命伤。 不过就整体来说，一线房企进入郑州的速度明显增快，荣盛、金科、阳光城、旭辉、路劲、蓝城、招商蛇口、华夏幸福、鲁能等知名房企悉数聚齐，只是还需要时间去巩固在郑州人民心目中的认知。 叹曰：一线品牌房企们的纷纷入驻，对于本土开发商而言，应该是一次学习和成长的好机会，但实际情况如何，这些一线房企两年后到底能为郑州带来什么，让我们拭目以待! 近代在郑州房地产市场快速发展的20年中，每一年都上演着精彩的戏码。 随着越来越多的政策红利倾向郑州，想必未来郑州的房地产市场竞争会更加激烈，闽系房企、央企、国企、本土房企，各方在这片热土上角逐，最终的一个结果就是优胜劣汰、适者生存，越是竞争激烈房企越是用心做产品，因为他们深知逆水行舟不进则退! |
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