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谨以此文，想到哪儿说到哪儿，发表我对当下及2018年郑州房市的一些思考和看法，不能禁止你们喷我，但请同时写下有价值的留言。 1、2018年的郑州房市大概是怎样的? 明年，郑州房市调控放松的可能性基本没有，限购灭了一部分需求，限贷灭了一部分需求，2017年政府承诺的出让12000亩土地，在维持经济大局、社会大局的要求下，相当有可能会按时按量的完成，这样一来今年和明年土地供应量与市场需求量是基本平衡的，乃至土地供应量要大于市场需求量。 所以，年底及明年因为较高的土地供应，所以房源供应也会较高，房市一定是平稳的。 这是政治要求，这是硬性规定，谁违反就是出头鸟! 明年，郑州房市的楼盘销售去化也将出现整体下降，销售面积和销售金额将双双下跌。近期刚开盘的楼盘已经出现严重的分化： 昆仑望岳和融创城开瓏府去化率是100%，亚新美好香颂去化率79%，谦祥福晟兴隆城去化率50%，正商河峪洲去化率31%，锦艺金水湾的高层去化率26%，虽然每个楼盘的去化率和其营销政策、蓄客周期有很大关系，但房市整体的去化率一定是在下降的，并且也只能下降，不能走高。 这是因为盲目抢房的人少了，已经不再像去年那样除了吃饭睡觉上班，剩下的就是关心房市。 明年，郑州房市的价格一定是平稳，并且局部有下跌。不要给我说谦祥福晟兴隆城高层开盘价格14200-15200元/㎡，虽然去化率不好，价格却并没有便宜多少;康桥悦蓉园高层精装修23#楼开盘卖到了19500-20500元/㎡，真的没便宜，去化率却87%等等之类的情况，我们应该放眼全局来看。 目前国家政策的强力引导、郑州市场的供需平衡，购房者的观望心理，再加上10月北京那场大会结束后，对于房地产市场，对于开发商们，明显是不利的。 我们以惠济区融创城开瓏府开盘洋房16000元/㎡为例子来看，类似于北区这样的区域，2016年上涨上来的过高的房价是泡沫，而未来还有大批量的住宅用地入市，房企品牌、产品指标等趋于同质化，教育和商业配套匮乏，仅靠一句“城市向东，生活向北”是不足以支撑比南区高2000-3000元/㎡的价格的，行情过后，北区的房价难免会下跌，我们期待第二个融创城开瓏府的出现。 我认为，开发商的开盘策略可以分为两种，一类是采取低价开盘、全款优先的方式销售，目标是开盘即售罄，快速抢占市场资金;还有一类是将最大程度推出所有房源，但低于市场预期价，以求跑量回款。 但请不要幻想郑州房价暴跌，这是不可能的，以上论述仅限于2018年这一年。在这一年里，市场冷清、群体观望、房价平稳中有局部回调下跌，但或许有可能在下半年调控政策局部松动，是郑州房市的大方向。 2、明年是在郑州购房的好时机吗? 有人说对于刚需购房者而言，无论什么时候，只要看准了房子，并且价格能够承受，就果断入手，没有所谓的最佳购房时机;但是2017年的下半年到2018年上半年，政府通过一系列手段压制住了房价，让你可以不再恐慌，可以慢慢选，建议关注大品牌房企、大体量项目、首期开盘的楼盘。 因为这些楼盘，由于现在调控，备案价格的限制直接影响到能否正常签约，以及公司压下来的销售指标，为了业绩，一定会适应现在正处于巨变中的市场。 对于刚需购房者，2017年最后一个多月及2018年可关注的楼盘： 碧桂园天誉 名门翠园 碧桂园天琴湾 万科大都会三期 昌建翡翠苑 永威西郡二期 保利文化广场一期 和昌林与城二期 泰禾金尊府 富田九鼎公馆 荣盛祝福花语水岸 碧桂园西湖一期 …… 对于其他刚改、改善乃至终极置业购房者，可以关注—— 东部区域可以关注荣盛华府、亚新紫藤公馆、永威森林花语、雅居乐御宾府、郑东碧桂园、绿地香颂、万科长基·云庐、郑地美景东望，这些都是不错的楼盘，开发商投入也很大，产品打磨的也很细。 金水区可以关注万科美景世玠，在调控形势下，价格美丽，是个捡漏的好机会。北环路与渠东路(东风渠)交会的豫发豫园，明年6月开盘的可能性很大，这个盘位置好，南面广电南路、西临东风渠、东有花园路、北边是三环，户型设计比较合理，周边配套比较成熟，值得关注。 北部区域的惠济区，依然可以关注富力建业尚悦居、融创瀚海大河宸院。 西南改善盘应该看嵩山南路亚星观邸，是亚星锦绣山河推出的大平层和复式产品，是南三环少有的纯改善型项目。这次亚星地产对观邸这个纯大平层倾注很大，产品用心，并且每家有郑州实验外国语上学名额，该校是郑州外国语直属分校。 东南区域的经开区和经开滨河国际新城，依然关注青风公园、亚新海棠公馆、康桥悦蓉园等品质楼盘。 ——从现在开始到2018上半年，看准一套房源，就请果断出手，严防2018年年末调控政策开始松动，并且相比二手房市场价格不明朗，我还是建议各位看新房。 3、如何面对无耻开发商而引发的维权? 近期因为昆仑望岳、阳光城丽兹公馆等等事情，购房者们也闹得沸沸扬扬。 以阳光城丽兹公馆为例，购房者置疑其在首次开盘当天存在捂盘惜售的违法行为，并为冲击销售业绩将新房卖给中介，收取服务费。 “天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”——请跟着哥把这句话念三遍。 房企为什么做品牌?无论是注入这样或者那样的文化内涵，其结果导向都是一致的：盈利。 我们早已经习惯，当一个外来品牌房企进入郑州后，我们欢欣鼓舞，我们喜出望外，我们觉得这是郑州作为正在建设的国家中心城市的吸引力，我们觉得这是我大郑州又一次实力秀!而外来房企们也纷纷给你介绍品牌历史、产品系列，一个个吹牛不带脸红的;但往往开盘过后、交房过后，我们发现其套路深深，营销手段的卑劣、项目品质的缩水等等，让人大跌眼镜。 请看，进入郑州的外来开发商们，有哪些没有自降身份，以底裤示人? 可是，这是在郑州，市场上大家都这么干啊! 在这里，开发商的违规操作成本很低，再加上整体市场依然粗糙，所以就全部“沦陷”。 曾经某位地产项目营销总面对无证开盘时说，“这太正常了，你觉得无证开盘是不对的，那看来你不了解郑州的房市。你看看那些所谓的全国名企，在郑州哪个守规矩了?郑州人买个房子得被侮辱下，本土开发商一个个也不争气。” 对于开发商而言，房子只是牟利工具，所以请不要对所谓全国50强房企什么的抱有太高的期望! 对此，我们没有办法，在进入郑州时我们只能保持期待，当遇到问题时，我们也就只能选择维权。让进入郑州一线开发商拿出好的团队、产品、风气来对待郑州购房者，可能也真的是一项“长期工程”。 2018年，也许我们会看到更多的业主维权。 4、公寓、写字楼、商铺，怎么选? 2018年，郑州房市住宅受到调控，公寓、写字楼、商铺的热度会起来，以今年为例公寓的关注度明显上升。但是不要盲目，不要相信“买到即是赚到”，购买公寓、写字楼、商铺都是讲究技巧的，不懂的话就别碰。 郑州大部分公寓用来自住是没有问题的，但却谨慎投资，除非是特别优质的公寓。 与地段、教育、医疗、商业、产业、具体产品、物业共同支撑起一个住宅的价值一样，判断一个公寓有无购买价值，同样要看其价值支撑点。公寓因为自身总面积较小、总价款和月供较少，未来的接盘侠一定是年轻人以及中小型创业群体、公司，所以价值侧重点应该是地段、产业、总户数和物业，少了这四个价值点的公寓活该价格一直不涨。 相比住宅，写字楼投资更需要专业的知识，技术性难度更大，一定要谨慎，除了金水区和郑东新区之外，其他区域我建议一概别碰，比如高新区的写字楼。因为说真的，投资写字楼，回报率达到7%，并且能在15年内回本，才算真正的正常。而放眼全郑州，能达到这个标准的写字楼，真的没几个。 也就是说，现在郑州很多写字楼企业入住率很差，只要你敢投资写字楼，我敢肯定你离赔不远了，只是赔多少的问题。未来郑州有好几十栋的写字楼入市，粗略估计有500万㎡，这么大体量的写字楼，你的写字楼能租上价格才是见鬼! 如果非要我说，开发商品牌、电梯与车位的配比、户型面积最好不要低于150平米的写字楼，并且是在金水区或者郑东新区，是衡量一个写字楼能否购入的基本标准。 至于商铺，还是听哥一句劝，别碰。 第一，全部出售不自持的商业中心不是谨慎，而是要坚决远离; 第二，对于商铺不好卖、于是承诺返租的销售行为，一定不要相信; 第三，单价3万以上的商铺别碰;那些花五六万买商铺的大哥大姐们，难道你们没有看到万达的死铺?这些现实案例不会欺骗我们; 第四，目前郑州商铺库存严重过剩，那就别去当炮灰了。 所以一句话，对于商铺，这是个坑，请慎重考虑。 5、郑州房产投资，其实无异于一场赌博! “我现在有闲钱，想投资买房，更考虑两套期房，但最近看了海马一期，二手房25800元/平米，中等装修，自我感觉还不错，准备入手，麻烦给个建议。”——关于房产投资，我每天会收到很多这样的问题。 有时候在想，房产投资其实也就是一场赌博，但你如果要问我，要不要赌，我会告诉你，要赌。你现在手里持有的货币，在未来一年的通胀中，将继续贬值，那我们为什么不让手里的钱发挥更大价值? 投资，赌的是眼界和手段。 在这里，以郑州各个区域的价值为导向，大致阐述我的基本观点： 在行情好的时候，可以投资远郊楼盘，但是假如市场行情下滑乃至经济下滑时，这里的楼盘将被市场第一时间抛弃，现在的惠济古荥片区、荥阳东、洞林湖片区、平原新区、开封西区等就是最好的例子。 2018年，请首选关注那些规划好、落地快、于主城区之间没有空白地带、楼盘供应量小的区域，如常西湖新区、白沙;而不要关注规划落地慢、配套匮乏、与主城区之间存在空白地带的区域，如荥阳东、南龙湖、经开物流园区、平原新区、郑北新区等。 |
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