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面对当下郑州楼市纷繁复杂的局面，相信能够对现象、趋势乃至全局有完全把握的少之又少： 2016年10月以后，郑州市场刚进入调控时代，多种政策频出，但热度丝毫不减。如今2018年10月，郑州市场深度调控时间已经持续两年，区域与区域、楼盘与楼盘之间冷热不一。更为复杂的时势格局，让不同类型人群，分别面临不同难题。 也许你是一名专业的房产投资者，对投资周期有精准把握，对市场风向有敏锐嗅觉，丰厚的收益让你对投资的热爱有增无减。但“房住不炒”的调控“紧箍咒”，已让高杠杆房产投资的风险暴露无遗; 也许你是一名改善置业者，在事业上顺风顺水颇有成就，想换购一套改善自住兼顾投资增值需求的房子，给家人更好的生活。但二手房市场晦暗难明，改善市场也整体进入了观望期; 而对刚需自住者而言，在市场平稳理性、政府严格调控之下，此时置业，是一个良好的上车机会。但购房思维的固化和日益缩水的资金，让全款变首付、首付变车位，真正成为日夜担心的“站岗侠”。 这个世界，有人终日奔波，为一茶一食、艰难世事所惆怅; 这个世界，有人目光灼灼，洞察事物本质，看到明亮未来。 本文忠实记录了一位刚需购房者在郑州近期看房的所见所闻，希望我们能通过本篇文章，一起在混沌楼市中，发现郑州的价值区域与品质好房。 毛寅搜房记：触摸刚需最现实逻辑 毛寅是许昌人，在河南工业大学上的大学，毕业四年，目前就职于中原区一家汽车销售公司，日常工作十分繁忙。他曾经发过这样的感慨：当别人潇洒的辞去工作周游世界时，我在加班加点;当别人春暖花开去放风筝赏樱花时，我在加班加点;当别人在餐厅品尝大餐时，我在加班加点;当别人任性买买买时，我在加班加点…… 毛寅之所以如此努力，是因为内心有一个极为朴素的念头：在郑州打拼多年，希望自己在郑州能有一套房，能够住到一个真正的好小区里，让老人能够安稳生活，让孩子可以舒心成长、让自己和妻子可以儒雅从容的生活。 曾经，2016年楼市行情火爆，开盘即清盘，但毫无积蓄的他只能看戏; 曾经，2017年楼市深度调控，热盘价格依然坚挺，无奈之下的他选择再等等; 现在，2018年的第四季度，楼市终于趋于稳定，调控、限价、禁止捆绑车位、降准等一系列动作，让他感觉是时候上车了。 近期，一场快马加鞭的“搜房记”，让毛寅得出以下感悟： 1、毛寅发现，刚需必须将自住放在第一位，要以“量化指标"的方式，去选择这个区域中总计得分最高的楼盘。比如，有地铁口，加分;有学校，加分;有商业，加分;有公园，加分；产品好，加分…… 2、根据这个标准，毛寅首先将目光放在了金水、中原等几个老城区，生活配套是齐全，但新房极少，入眼即是小商贩聚集、贴满小广告的二手房。未婚妻和父母在电话里挑剔：有电梯吗?哪一年的?小区有啥配套?毛寅不敢把房子的照片传给他们看，因为根本没法看; 3、作为刚需，看清楚自己的购买力。毛寅知道，“刚需只能根据自己的实力，先上车，未来才有置换升级、追求完美的资格。毕竟，第一套房是用钱买的，第二套、第三套房则是用资产买的。但前提是要先有人生第一套房产，否则就没有以后，也就没有“人生进阶”的机会”。所以老东区CBD、高铁站片区、杨金片区、绿博、白沙等区域在看房之时就应该放弃; 4、现实而言，郑州环内品牌突出的刚需盘单价基本在14000元-16000元/平左右，部分小开发商楼盘在12000元-13000元/平。对于毛寅而言，前者总价吃力，后者因品牌不靠谱所引发的楼盘品质问题已不胜枚举。所以，“最好就是选择多年深耕郑州的品牌开发商”; 5、毛寅在看房时已意识到，对于普通工薪阶层，三房是最适合的户型。总价合适，且可以满足三口之家的基本需要。毛寅建议摒弃70-80㎡的小三房，因为这些房子虽然总价略低，但空间局促，居住体验太差，“如果有宽裕的资金，还是选择110-135㎡这样的舒适三房，一步到位。因为当下限购，购房名额十分珍贵，后期涨价，换房成本更高。” 最后，对于购房区域的选择，毛寅认为，“刚需购房需要考虑的因素太多，既要总价低，又要交通便利，还要有教育配套，重点还得有公园。郑西是正在复兴的人居之地，既有地铁10号线和高铁西站，又有六大公园，当然还有郑西一中这些重点学校，更重要的是郑西是政府重点关注的区域，也是“一心两翼”发展的重要一翼，未来不可限量”。 西区之恋 毛寅在中原区上学4年，上班4年，对这一块儿知根知底。本想在中原区置业的他，因为各种各样的现实原因不得不放弃。第一因为这里老家属院很多，设施陈旧，绝大部分是老破小，居住体验度不高;二是因为这里在售新房屈指可数，总价高，挑选余地少。 的确，中原老城区聚集着大大小小的家属院。 比如嵩山路以西、五龙口路以南、航海路以北、西四环以东的围合片区，有工业贸易学院家属院、政法委家属院、互助路小学家属院，住宅设施陈旧，院内空间小，基本没有绿化，外立面较脏。 再者，因为是老城区，又没有什么拆迁改造的规划，导致中原区的楼盘在售数量，是整个郑州所有区域中市场供应量最低的区域。 所以，中原老城区继续西扩势在必行，常西湖新区、郑上新区将承接大量中原区购房者。 常西湖新区：城市中央文化区的红利 常西湖新区位于西四环与中原路交叉口区域，依托南水北调水系、西流湖、植物园等生态资源，打造独具中原文化特色、生态型、智能化的市民公共文化服务区。 常西湖新区以南水北调渠为分界线，分为两区，其中渠以北的北核心区，占地约3.2平方公里，包括市民公共服务区和九州坊。南区核心规划包含“四个中心”：奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心。其中，奥体中心主体结构已完成，预计2018年年底投入使用。 但常西湖新区住宅用地稀少，拥有大片净地的郑上新区取得更多人瞩目。 郑上新区：价格洼地，发展令人瞩目 郑上新区以其广阔的发展前景、不断攀升的地域价值，显示出巨大优势。 首先是交通利好，既有中原西路、绕城高速和地铁10号线(在建中)等城市发展主干道，也有郑州交通枢纽——高铁西站。这样的道路、这样的地铁，放眼经开物流园区、平原新区、新郑南龙湖等新区都是没有的。 从区位上来讲，郑上新区享受着来自常西湖新区、高新区、中原老城区的三大区域的红利辐射; 从品牌上来讲，郑州清华园集团、碧桂园、新城控股、居易、新田、裕华、新东润、福晟等知名房企纷纷落子布局; 从价格上来讲，楼盘单价普遍在8000多元/平、9000多元/平，相比四环沿线12500-13000元/平，郑上新区在售楼盘与周边相交郑州城区的价格差在3000-4000元左右，这个价差目前来看，对于像我这样的购房者来说，算是比较友好的。上车成本更低，而未来上涨空间又很大； 所以，各项熟化的生活配套与相接郑州城区的房价价差，是毛寅看重郑上新区的最主要原因。 毛寅表示“我近期在郑上新区看了很多楼盘，发现高层集中在80-137㎡为主，洋房集中在120-220㎡，别墅集中在220-330平方米之间，其中卖的最好的是高层。就我个人需求而言，第一套房子也是要买高层，所以紧接着就专门考察各个楼盘的高层产品，像清华·大溪地、碧桂园龙城天悦、新城尚郡、东润玺城，还有郑上路上的金地格林小城等项目。” “说句实话，看了以后就户型而言，我觉得清华·大溪地11号院的137㎡的阔绰三房设计的挺不错”毛寅说，“这个户型整体南北通透、动静分区、干湿得宜，且三开间朝南的布局、南向阳台搭配着双卧、人性化设计的U形厨房，以及“客卧+书房”或“客卧+衣帽间”的因需而变，不仅让居住空间更具舒适度，同时整体利用率也很高，是我比较钟意的一个户型。” 入手好机会：11号院品质升级 毛寅表示，“据我了解，1号院(南院)作为清华·大溪地项目品质升级的2.0系产品，刚刚完美交付，受到业主一致好评，而11号院是在1号院南院基础上的再升级，相信也会不负期待。”紧接着，关于11号院塞维利亚品质升级细节，毛寅阐述了他在看房过程中所了解到的，同时也是特别心动的一些地方： 1、府系门厅 小区东大门将以对称式的景观布局打造府系门厅，同时，还在前庭入口处，规划迎宾树阵和镜面水景。“这样布局颇为气派，让归家仪式感满满”; 2、酒店式大堂 酒店式入园大堂内，设置有休憩等候区，方便业主以后入住后日常接待亲朋好友。此外还有购物超市与大堂相连，“这其实极大方便了入住业主，让大家足不出户，就能轻松地购买日常所需，便利程度可见一斑。” 3、风雨连廊 风雨连廊作为少数高端楼盘的配置，因为会增加建设成本投入，很少有楼盘愿意这样“多此一举”。但清华·大溪地花重金打造的，连通入口大堂与园区景观的风雨连廊，让业主的的生活场景不止局限于户内空间，有效延展户外空间。 4、下沉式全龄化运动广场 接下来映入眼帘的便是入口景观主轴，打造全龄互动的下沉式全龄化运动广场，让儿童、青年、老人等各年龄段人群都能和谐相处、乐在其中。 5、精装双入户大堂 在单元入户大堂和车库入户大堂均采用精装交付，不仅尺度宽绰，装修也精致高雅、用材考究，让出入都是一种奢适的高级体验。 6、建材优质 在建材选用方面，也是十分考究。入户门是指纹密码锁，窗户是断桥铝双层玻璃，15/16号楼楼王窗户全部为系统窗，安全也环保。 据毛寅实地了解，清华·大溪地11号院塞维利亚地块位于中原西路与桃贾路交叉口东南角，临近10号院，由17栋18F小高层和4栋32F高层，及部分沿街底商和1所幼儿园组成，户型包含有88㎡两房、98-137㎡三房，和142㎡四房，，容积率仅2.41，绿化率达39.16%。 除了区域、价格外，清华·大溪地自身配套无疑是郑上新区所有项目中最成熟的： 交通便利可以说是区域内最好，既有中原西路、绕城高速和地铁10号线等城市发展主干道，也有郑州交通枢纽——高铁西站。其中预计2020年12月底建成通车的地铁10号线，商隐路站点的6个出站口将全面覆盖清华·大溪地项目中原西路两侧各组团; 针对业主子女的教育配套，有郑州清华园集团投资建设的郑西一中、郑西一中附属小学，业主子女入学可享专属特惠;同时还有美国伯利恒幼儿园和新加坡品格蒙特梭利幼儿园，筑梦孩子未来; 同时，房子附近公园对房价的拉动力非常明显。清华·大溪地项目周边有刘禹锡公园、荥阳象棋公园、荥阳植物园、京襄城遗址生态园、西流湖公园、郑州植物园等六园环绕，占地88亩的李商隐公园更是位于项目腹地，为业主绿色私享。 毛寅最后表示，“通过近段时间的实地看房和对比，我发现就目前来说，郑西房价在郑州一直处于最低，极具发展潜力。清华·大溪地是郑西封面，有地铁、配套、品质等资源加持，我很看好项目的居住品质和发展前景”。 后记 今非昔比十年大成。下一个10年，郑东再向东，绿博白沙再隆起;郑西再向西，常西湖新区、郑上新区将成为镁光灯下新的聚焦点。 郑州与荥阳交界处的郑上新区，品牌房企纷纷布局，加之中原西路、地铁10号线、高铁西站等交通要点，必将成为热门人居所在。 在郑上新区崛起时，刚需、改善兼投资群体需要改正购房思维，在当前市场调控环境中，抓住时机，尽快置业。诸如清华·大溪地这样的标志性神盘，产品升级的背后是郑州清华园集团21载的匠心坚守。无论是品牌品质保证，还是后续物业服务的维护，真抓实干之下，必将释放超值红利。
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