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导读：房屋共有人，如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，租赁合同有效吗？对于这个问题，下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。 案情摘要 原告刘某东、刘某来起诉称：2012年10月18日，原、被告肖某忠签订《房屋租赁合同》，将坐落于某地的店面房租给被告肖某忠，租赁期限自2012年10月18日至2015年10月26日，前两年租金26000元年，第三年租金28000元。 合同约定房屋先付后用，逾期交付租金的应支付滞纳金等。被告肖某忠在签订合同时按约支付了第一年租金26000元。租赁期满后，被告肖某忠尚欠租金14498.61元未予支付，且继续占用房屋。2016年1月21日，被告肖某忠支付租金10000元，尚欠4498.61元未予支付，原告刘某东、刘某来多次催要，均未果。 原告刘某东、刘某来诉讼请求为：1、判令被告肖某忠立即返还房屋；2、判令被告肖某忠赔偿原告刘某东、刘某来因被告肖某忠违约造成的租金损失88910元，2018年1月1日之后按每日112.4元计算损失至交回房屋日止；3、按租金损失总额的6%/年（每日14.62元）给付利息至付清赔偿款日止；4、判令被告肖某忠给付拖欠的租金4498.61元及逾期利息922.09元（暂按6%年计算至2018年3月25日，之后按每日0.74元支付至付清租金日止）；5、判令被告肖某忠付清占用店面房屋期间的水费及滞纳金合计168.15元（该水费原告刘某东、刘某来已代为缴纳）；6、由被告肖某忠承担房屋租金评估费3000元和本案诉讼费。 被告肖某忠辩称：涉案租赁房屋已于2016年12月1日返还给刘某炎了，刘某炎也是产权人，是刘某东的父亲，钥匙也已返还房东刘某炎，房屋返还后的水电费与被告肖某忠无关，租赁合同中没有约定不能装修，被告肖某忠装修店面花费11800元，因原告刘某东、刘某来不续租，造成了被告肖某忠的损失，按现价转让房屋可得转让费20000元，尚欠租金4000余元属实，其它的不予认可。 判决要点 法院审理认为：原、被之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，被告肖某忠未按合同约定全额支付租金，应承担相应的民事责任。 根据合同约定，经法院核算，被告肖某忠应支付原告刘某东、刘某来2012年10月18日至2015年10月26日期间的租金合计为80498.61元，扣除被告肖某忠已支付给原告刘某东、刘某来陈某金的76000元，被告肖某忠尚欠4498.61元租金未予支付，原告刘某东、刘某来要求被告肖某忠支付拖欠的4498.61元租金并支付逾期付款利息的诉讼请求，法院依法予以支持。 合同到期后，被告肖某忠仍占用营业房，故应支付房屋占用期间的租金损失，2015年10月27日至2016年12月1日期间的租金损失，依据评估价格，经折算，该时间段内的租金损失为45708.86元。 被告肖某忠其与案外人刘某炎于2015年10月27日签订了《房屋租赁合同》，并向陈某炎支付了17900元租金的抗辩，法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 原告刘某东、刘某来与刘某炎未对相关事项进行约定，刘某炎仅享有涉案营业房六分之一的所有权，其出租涉案营业房应取得两原告刘某东、刘某来的同意，故被告肖某忠与案外人刘某炎签订的《房屋租赁合同》应认定无效。 裁判结果 据此，法院判决：被告肖某忠于判决生效后十日内，支付原告刘某东、刘某来租金4498.61元及利息（利息按年利率6%自2015年10月26日始计算至实际履行之日止）。被告肖某忠于判决生效后十日内，支付原告刘某东、刘某来房屋占用期间的租金损失45708.86元。被告肖某忠于本判决生效后十日内，支付原告刘某东、刘某来已代为缴纳的水费及滞纳金168.15元。 案例评析 该案中，涉案房屋应当是家庭共有，从案件事实来看，刘某炎是原告刘某东、刘某来陈革勤的父亲，其份额仅占六分之一的产权。2015年10月26日租赁合同到期后，被告肖某忠月与原告刘某东、刘某来的父亲刘某炎单方签订租赁合同，事后二原告刘某东、刘某来并未追认合同效力。据此，法院认定该租赁合同无效。从该判例中可以看出，法院将房屋共有权人单方出租的，视为是处分行为，未经其他共有权人追认，房屋租赁合同无效。 房屋共有人如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，租赁合同是否有效，在司法实践中存在有效和无效两种不同的观点。 有效观点：房屋共有人，如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，是行使所有权权能中行使收益权，收益权属于管理权并非是处分权，对于共有房屋的管理权，如果未有约定或约定不明的，各共有人都有管理的权利，因此签订的房屋租赁合同为有效合同。 法律依据《物权法》第九十六条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 无效观点：房屋共有人，如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，是处分行为，处分共有的房屋，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。无处分权人处分他人财产，权利人不予追认的，因此签订房屋租赁合同为无效合同。 法律依据《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 因此，共有权人擅自出租房屋行为，行使的是处分权还是管理权，将决定租赁合同的效力，从司法判例来看，上述两种观点的判例都有。所以，无论是承租人，还是出租人，在签订租赁合同时，如果涉及共有权的房屋，应当由全体共有人共同做出意思表示，避免租赁合同的效力问题存在争议，造成不必要的麻烦。 若喜欢，点在看 |
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