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1、问：小区选聘物业公司有哪些方式？目前小区业主大会作出的选聘方式是什么？ 答：小区作为业主自治管理，由业主共同决定物业的选聘。本小区管理规约规定选聘方式为续聘或协议选聘。小区今年1月5日召开的业主大会表决作出的决定是采用协议选聘的方式选择物业公司。 业主如有兴趣，可查阅以下相关法律法规进一步了解：
2、问：业委会是如何实施协议选聘工作的？目前工作进展到哪个阶段？ 答：业委会按照2020年1月的业主大会决议，组建成立了选聘小组，目前正在开展竞聘工作，现有5家企业报名竞聘。详见业委会公众号上的情况通报。👉业主大会选聘物业服务企业工作指引 3、问：《上海市住宅物业管理规定》中第四十六条规定：物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。请问，我们现在是否已经作出了这个决定？ 答：小区1月份业主大会按《上海市住宅物业管理规定》三十九条的规定作出了协议选聘方式的决定后，应立即开展选聘招标工作，但由于受新冠疫情影响，选聘小组的成立和工作开展至到4月8日才开始。等竞聘招标工作完成后，选聘小组会在众多竞聘者中择优两家物业企业供业主作最后选择。等业主大会按规则作出最终选择后，业委会会按《上海市住宅物业管理规定》四十六条将大会决定书面告知所有参与竞聘的物业企业和在管物业服务企业。 4、问：选聘物业公司后，服务标准和内容有没有变化？ 答：本次选聘小组根据业主大会的决议，服务标准和内容不低于三级，其中，相当部分的标准和内容已达到四级以上。 5、如何保证和约束物业服务公司的服务质量和行为？ 答：新的物业服务合同对物业企业的服务质量有非常具体的要求和考核标准，同时也有非常具体的奖惩措施。合同中对物业公司的行为规范也作出了具体明确的规定。 6、问：我们现在的物业费能否在市场上找到品牌物业企业？ 答：本次协议选聘物业企业，是经过小区业主的实名推荐，物业企业主动报名参加。从目前报名的物业企业情况看，参加竞聘的物业企业都是具有一定规模，在市场上具有一定的知名度和良好的社会口碑。以目前的物业费水平，有这么多品牌企业的竞标，相信经过竞争，一定会有理想的物业企业供业主选择。 7、问：选聘工作小组在物业服务合同中有什么措施来保证将来的物业服务企业服务质量？ 答：首先，物业服务合同就是一份用来约束合同双方履行权利义务的法律文件。选聘工作小组在第三方专业机构的指导下，根据小区的特点和具体情况对示范文本作了大量的细化和完善，其中，增加了《物业使用禁止性行为管理及考核办法》、《物业服务质量考核奖惩管理办法》、《公共收益及专项维修资金管理办法》、《小区车辆停放管理办法》、《物业维修事项管理办法》和《物业服务信息化系统管理办法》等内容，极大程度上保障了业主的权益。 8、问：选聘工作小组是如何对竞聘企业进行考察和评选的？ 答：选聘工作小组在第三方专业机构的指导下，编制了评选办法，设置了详细的评标要素和评分标准，包括对竞聘人企业和在管楼盘的考察、物业运行的收支测算和人员配置、物业服务理念与目标和分项服务标准与承诺、物业服务的岗位安排与服务职责、物业服务整体方案和遗留问题整改方案、对项目特性的实质性响应和物业交接方案、拟派项目经理对投标方案与管理思路的陈述、拟派项目经理对管理方案的答辩等内容。选聘工作小组根据上述评选办法和评分标准，对竞聘人进行量化评分，最终择优评选出两家竞聘企业供业主选择和决定。 9、问：小区业主对选聘物业服务企业应遵循哪方面法律法规？ 答：按现行法律法规，有《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》。同时小区自行制定了《三个规约》。三个法律法规按不同广度和深度对住宅小区的物业选聘应遵循的规则作了相应的阐述。小区《三个规约》是业主根据小区自身情况通过共同约定建立的一个公约，同样具有法律效力。 10、问：小区是自治管理，为什么要按照法律法规选聘物业企业？ 答：小区业主聘用物业服务是一种团体性消费，团体性消费需要形成需求共识后才能明确采购目标，法律法规及规约只是用来规范业主有序地形成需求共识，而不是用来约束业主如何决定采购目标。比如，我们的业主大会就是有序形成需求共识的表达形式，但大会决定的采购手段和采购目标，法律并没有限制。也就是说，业主是否需要采购物业服务，如何采购，采购谁来服务，都由业主自行决定。 11、在物业选聘工作中，选聘方案与选聘方式是什么关系？ 答：选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方式就是采购方式，目前我们业主大会决定的采购方式就是“协议选聘”。 12、问：选聘方案中，业委会制订选聘方式的出发点是什么？ 答：按法规要求，选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案，并要求在拟订选聘方案中必须明确选聘方式等其他内容。 业委会在制订选聘方式时从小区实际情况出发，对两种选聘方式进行了分析，采用单一来源且无条件的续聘方式不利于保障业主的权益。反之，采用协议选聘方式，通过引入竞争机制，提供更多更好的物业企业来供业主选择判断。因此，业委会制订了协议选聘的采购方式供业主大会决定。在本次选聘中，业主大会也邀请了在管物业参加竞聘，遗憾的是在管物业拒绝了业主大会的邀请。 13、问：这次选聘物业公司的招标合同条件中，对小区公益收入的安全性有没有制订保障性措施？ 答：目前小区的公益收入（停车费、广告费）款项是直接进入在管物业企业的银行账户，在安全性方面确实没有任何保障性措施。 选聘小组在本次招标合同条款中，专门设置了共管账户制度。小区所有的公益性收入全部进入该账户，共管账户中的资金由业主大会及物业公司按权限进行操作才能使用。共管账户制度在社会上已被普遍采用。 14、问：小区停车收入的数据目前是谁掌控？这次选聘物业公司的招标合同条件中有没有相应的措施？ 答：小区设有车辆门禁管理系统，目前这个系统的最高管理员权限由在管物业掌控，业委会已屡次要求移交管理权限，但在管物业始终不肯移交。 选聘小组在本次招标合同条款中，明确规定小区车辆门禁管理系统的最高管理员权限属全体业主。 15、问：希望新的物业能提供线上服务，不知道招标文件中有没有此类要求？ 答：选聘小组在本次招标合同条件中，明确要求竞聘企业应当提供一套符合《建筑及居住区数字化技术应用》国家标准，覆盖物业管理各项服务内容的信息化管理系统。今后，上班族可以在工作时间，轻轻松松地与物业公司进行在线沟通或提出服务要求，监督物业公司的服务过程，检查物业公司的服务行为。 16、问：听说业委会也邀请**物业参加竞聘，但他们没有参加竞聘，为什么？ 答：业委会为了保证各企业能公平竞争，业主大会决定邀请**物业公司参加竞聘，业委会也发出了邀请函。但为什么**物业不愿意参加竞聘，这个问题您要问他们了。 来源：维多利华庭业委会 责编：王梦乐 |
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