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对房地产商的保全措施，除保全财产外，还应注意保全行为 一些执行异议之诉案件，有的金钱债权人在诉讼中就申请查封了房地产商的房屋，但在执行程序中，却遭遇购房人以《执行异议和复议规定》第28条、第29条之规定的阻却，最终失去了以房屋变价执行的保障。对房地产商采取保全措施时，大部分是对房屋采取财产保全措施，由法院作出裁定后，向房地产管理部门发协助执行通知书，明确查封范围，要求停止办理可能引起物权变动的各种登记手续。这种查封措施可以有效控制办理产权过户、抵押登记、预告登记、预售合同备案等。一般来说，他人所有的房屋，是用来居住或生产、经营等使用的，用这种财产保全方法即可有效控制财产流失。但保全房地产商所建的房屋，仅用这种方法是存在漏洞的。房地产商开发建设的房屋，主要是用于销售的产品或商品，保留自己使用的部分很少。在建工程达到一定标准，房地产商即可以取得预售许可证，销售期房，在竣工并房地产商取得大房本后，房屋会被陆续卖掉。从房屋的预售、销售到向购房人办理产权过户手续，通常要持续很长时间，而商品房买卖合同签订后即可开始履行，合同履行情况符合《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定的条件时，购房人即可以主张排除金钱债权的执行。房地产管理部门有关物权的登记手续不影响商品房买卖合同的效力及履行，第28条、第29条也未将办理有关物权登记手续作为排除金钱债权执行的必要条件，可见，对新建商品房的保全，仅在房地产管理部门查封，以控制物权变动登记的方法，不能全面的阻挡财产流失，还应增加对房地产商销售行为的控制。《民事诉讼法》规定的保全方法除保全财产外，还可以保全行为，据此可对房地产商的销售行为进行保全。保全方法可以是冻结销售，也可以是允许其销售，但冻结销售账户并保存销售价款。冻结销售风险比较大，商品房属于待出售的产品，冻结销售可能会影响其市场价值，且不利于资金的迅速回笼，产生经济损失时，对双方均不利。允许销售并保存销售价款的方法比较稳妥，既能使产品及时变现，减少因保全对房地产商经营上的影响，同时也可保障债权人的保全目的。一般情况下，房地产商的销售是通过签订买卖合同开始的，保全销售行为应首先控制签订合同。企业行为的对外代表基本有两种：一种是法定代表人签字，一种是加盖公章，将这两种方式控制到了，签订合同行为就得到了控制。其次,再控制合同的履行，设立并冻结交付购房款的专用账户，保存销售价款。具体操作时，可采取有效方法告知购房人，确保购房人对保全房地产商的销售行为知情。用保全行为的方式，也可以有效控制合同倒签，后补交购房款，伪造第28条或第29条规定适用条件的情形等，即维护了正当交易，又保障了申请保全的债权人利益。
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