执行异议之诉中购房人与金钱债权人的对抗（一）

金钱债权，是指基于各种民事法律关系，如借款、供货合同、资产转让等，对被执行人享有支付货币的请求权，即执行依据中载明的内容是被执行人向申请执行人支付货币，非交付实务财产。实务中，因被执行人支付货币能力不足，查封其名下的房屋，拟变价清偿给金钱债权人，购房人提出其已经购买了房屋，由此发生购房人针对金钱债权人的案外人异议之诉。

按照《民法总则》对民事权利的划分，金钱债权人与购房人均是债权人，即与被执行人具有相对关系、享有请求权的人，非物权人。在学理上，通常将购房人对卖房人享有的这种请求权称为物权期待权。立法上没有物权期待权的概念，这种权利是基于买卖、资产置换、以物抵债等合同关系的约定，请求相对方交付特定物的权利，与金钱债权的性质相同，实质上都是请求权，一个是交付实物，一个是交付货币。

在案外人执行异议之诉中，金钱债权人和购房人的权利各有优势：金钱债权人的权利标的物虽是货币，非向其交付房屋，但其以强制执行措施查封了房屋，以法院裁定获得了对房屋变价的首封权（第一查封权利人，此后再查封的债权须轮候），购房人虽未启动司法程序，但其权利标的物是房屋，合同已经在履行途中，其享有请求交付房屋的权利。

对两种权利冲突争议的解决，可区分两种情况：一种是购房人在查封之前已经办理了预告登记、预售备案登记的；另一种是未办理的。

查封前已经办理预告登记、预售备案登记的，可以排除金钱债权的执行。预售备案和预告登记具有控制物权转让的效果。预告登记是《物权法》规定的保障将来实现物权的措施，备案登记是根据《城市房地产管理法》的规定，房地产管理部门对已售商品房办理的备案登记，这两种登记均有控制物权转让的效果。查封是司法行政措施，也是强制控制物权转让的。因办理预告登记或者预售备案登记在先，应优先保障，故如果购房人提出的预告登记或者预售合同备案时间在查封之前的，可以直接排除金钱债权的执行，无须再对照第28条、29条规定的条件。当然，金钱债权人提出买卖合同无效、撤销、解除、虚假等相关证据的，可以对抗办理预告登记、预售备案的购房人权利。相关对抗条件，可以参考此前发表的关于购房人是否可以排除抵押权执行的系列文章。

对查封前未办理预售备案、预告登记的，一般适用《执行异议和复议规定》第28条或29条。通常认为，第28条是一般规定，而第29条是对消费者购买新建商品房的特殊规定。

（待续）