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【相关案例】 1.出租人建楼房影响承租人承租房屋的采光、通风的，既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，承租人有权提起违约之诉或侵权之诉。 相邻不动产权利人的范围不仅包括不动产所有权人，还包括承租人在内的用益物权人。出租人在承租人承租的房屋旁近距离建楼房，影响承租人承租房屋的采光、通风，既是违约行为，也是侵犯相邻权的侵权行为，参照《合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受侵害方有权选择依照本法条要求其承担违约责任，或依照其他法律要求其承担侵权责任。 案例索引：最高人民法院〔2000〕民终字第115号“新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案”，载《最高人民法院公报》 2002年第1期（总第75期）。 2.规划许可建筑影响相邻不动产采光的，规划许可建筑物权利人应当作出相应补偿。 采光体现为一种利益而并非法律上的权利；规划许可建筑影响相邻不动产的采光并不构成侵权行为，但被遮挡不动产权利人的采光利益应当得到适当保护，规划许可建筑物权利人应当作出相应补偿，具体补偿数额可以参照相邻建筑物所在城市的经济水平、生活水平、采光利益受妨碍的程度等因素确定。 案例索引：北京市第二中级人民法院〔2009〕二中民终字第4191号“邵林昶诉北京市双建房地产开发有限公司相邻通风、采光纠纷案”，见俞里江、刘靖靖：《规划许可建筑妨害相邻不动产采光利益的司法救济》，载最高人民法院《人民司法·案例》2011年第24期。 3.施工方依据规划建设主管部门批准的设计方案进行施工影响相邻不动产通风、采光的，应当承担赔偿责任。 规划建设主管部门的行政批准行为并不能排除建设单位对在建设过程中产生的民事责任的承担。建设公司依据规划建设主管部门批准的设计方案进行施工，但在施工过程中未能充分考虑到房屋的通风、采光，客观上对房屋所有人的正常生活造成影响的，应当承担赔偿责任。 案例索引：四川省泸州市中级人民法院〔2006〕泸民再终字第94号“罗太芬等诉四川泸州市松鹤房地产开发有限公司相邻关系纠纷案”，载最高人民检察院民事行政检察厅编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十二集。 4.建造建筑物造成相邻不动产没有达到最低日照标准日标准的，应认定构成对相邻不动产日照采光权的妨碍。 确定采光权受到侵害的标准，包括事实标准和法律标准。认定采光权是否受到侵害，首先应确定最低日照标准。城市居民住宅的日照标准应适用《城市居住区规划设计规范》。《城市居住区规划设计规范》系强制性国家标准，其他相关行业标准（如《民用建筑设计通则》），只有在与国家法律、法规不相抵触或没有国家标准的情况下，才能参照适用。根据《城市居住区规划设计规范》的规定，最低日照标准日采用冬至日、大寒日两级标准。违反《城市居住区规划设计规范》，妨碍邻地采光，没有达到最低日照标准日标准的，即违反相关规定，构成对相邻建筑物日照采光权的妨碍，应承担民事责任。 案例索引：江苏省南京市中级人民法院〔2001〕宁民终字第745号“孟昭风、孔庆平诉江苏省省级机关事务管理局、江苏省水文水资源勘测局相邻关系纠纷案”，见杭鸣、刘阿珍：《孟昭风等诉江苏省省级机关事务管理局等相邻采光案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2003年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2004年版，第51—56页。 5.不动产权利人建造建筑物虽然办理了合法的修建手续，但违反相邻不动产间隔距离的强制性国家标准，影响相邻不动产通风、采光的，应承担侵权赔偿责任。 不动产的相邻各方在处理相邻关系时，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，妥善解决相邻关系中的通风、采光问题。《城市居住区规划设计规范》规定，相邻建筑物住宅下面间距为1:1，住宅侧面间距条式住宅，多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之间不宜小于13 米。该规定属于强制性国家标准，不动产权利人建造建筑物虽然办理了建筑规划许可证等合法修建手续，但没有按照上述强制性国家标准的规定保留与相邻不动产的间隔距离，影响相邻不动产权利人的通风、采光的，应认定构成侵权，受害人主张排除妨碍和损害赔偿的，人民法院应予支持。 案例索引：河南省南阳市中级人民法院〔2005〕南民一终字第65号“尤祖国诉河南省桐柏县粮食局相邻关系侵权纠纷案”，见苏家城、梁勋超：《尤祖国诉河南省桐柏县粮食局相邻关系侵权纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2005年第4辑（总第54辑），人民法院出版社2006年版，第153—159页。 6.相邻不动产权利人违反相邻关系协议中对建筑物间距的约定，给相邻方造成妨碍和损失的，应当承担民事责任。 相邻不动产权利人就相邻关系签订的协议书中对建筑物间距的约定，对双方具有约束力，双方均应按照协议履行。建造方违反协议书的约定和建筑规划许可证的要求，擅自缩短建筑物间距，直接影响相邻不动产权利人的通风、采光，给其消防、安全留下隐患的，属于违约、违规行为，如果相邻不动产权利人因此需要改善通风、采光、防火、防盗设施，从而增加费用的，建造方应予赔偿。 案例索引：最高人民法院〔2001〕民一终字第12号“郑州服装工业集团公司与河南省商城大厦集团有限责任公司相邻关系纠纷上诉案”，载肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷—2001年卷），人民法院出版社2003年版，第42—44页；另载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第2卷（总第6卷），法律出版社2001年版。第260—266页。 【专家观点】 1.相邻不动产之间应当按照国家规定保持适当的建筑间距。 建筑间距即相邻间距，是指由于使用、卫生、防火、施工以及安全等方面的要求，相邻基地上的建筑物应保持的适当距离。建筑间距分为5种：（1）卫生间距。指建筑物之间的阳光遮挡及自然通风等因素要求的间距。（2）使用间距。指建筑物周围的人行道、车行道，以及建筑物之间为避免声音、视线等干扰所需的间距。（3）防火间距。指发生火警时，保证邻近房屋安全需要间隔的距离，以及保证消防车辆能够直接到达各幢建筑物近旁的间距。（4）施工间距。指施工起重吊运设备、外脚手架等设备安置所需要的间距。（5）安全间距。指在相邻的新旧房屋地基之间，为保证原有房屋的安全所必需的间距。 观点索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版2014年版，第239—240页。 2.调整建筑相邻间距关系的法律规范应当遵循适用位序。 规范建筑相邻间距问题的法律分为两类：民事实体法律规范，如《民法通则》第八十三条、《物权法》第八十九条，规定了处理建筑相邻间距关系的基本原则。公法规范。包括《城乡规划法》、《住宅建筑规范》等法律、法规、规章等，还有大量的规范性文件，在不与国家规范冲突的情况下，可以作为参考。该类公法规范具体规定了国家有关工程建设标准。建筑相邻间距标准规范的适用位序是：存在强制性国家标准的，优先适用强制性国家标准；没有强制性国家标准的，可以参照适用行业标准；既有强制性国家标准，又有行业标准，行业标准不抵触强制性国家标准的，如果行业标准是对强制性国家标准的补充，就补充部分可以参照适用。 观点索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版2014年版，第240页。 3.判断妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照，应以国家有关工程建设标准的内容为基本标准。 国家有关工程建设标准，是国家以行政规范等具有公法性质的规范性文件调整毗邻建筑物之间相关的权利义务关系，此类标准应当视为相邻建筑物权利人之间负有的相互容忍的义务， 而违反国家有关工程建设标准，可以视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿。反之，符合国家建设标准的，即使对邻近建筑的通风、采光和日照造成一定程度的妨碍，也应当视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。 观点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第283—284页；另见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版2014年版，第240—241页。 4.国家相关建筑规范、建筑物所在地的地方性规范，可以作为办案参考。 比较有代表性的如建设部发布的《中华人民共和国国家标准：城市居住区规划设计规范》对城市居住区建筑物的间距、采光、日照等方面提出了基本要求，应当作为判断通风、采光、日照妨碍是否超出容忍限度的重要依据。此外，一些地方政府也制定了本地区的相关规范，在不与国家规范相冲突的情况下，可以作为判断是否构成通风、采光、日照妨碍的参考。 观点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第284页。 5.相邻通风、采光、日照关系纠纷，应适用“保护在先权原则”。 相邻关系中的“保护在先权原则”同样适用于相邻通风、采光、日照纠纷。相邻建筑物之间，因后建的建筑物修建时未能留出足够间距等原因，导致后建的建筑物通风、采光、日照未能达到《城市居住区规划设计规范》规定的，先前已经存在的建筑物对后建的建筑物并不构成妨碍。 观点索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版2014年版，第241页。 6.不动产权利人虽然取得了建筑规划许可证，但确因建筑物间距不足导致相邻不动产权利受到侵害的，仍应承担侵权赔偿责任。 建造方违反关于建筑物间距的国家标准的强制性规定，即可认定对相对不动产权利人的相邻权构成了侵害，应当承担侵权责任。实践中，行政主管部门颁发的建筑规划许可证等是行政主管部门对建筑物修建合法性包括建筑物间距是否符合国家强制性规定的行政审查，未按照建筑规划许可证等审批手续，擅自缩短建筑物间距的，一般可以认定违反了建筑物间距的强制性规定。应当注意的是，虽然取得建筑规划许可证，但确实存在由于建筑物间距原因导致的相对不动产权利人相邻权受到侵害的情况下，应适用相应的国家标准的强制性规定进行处理，由建造方承担侵权赔偿责任。 观点索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版2014年版，第242页。 |
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