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租房是一个大家都不陌生的话题，初入职场、漂泊异乡的人需要一个落脚点；孩子上学或工作原因必须住到公司、学校附近的人需要一个新住处，这都可能让我们经历找房与搬家的痛苦。但更痛苦的是，租赁期限届满，房东却把房子租给了别人，你只得再找房、再搬家，那种仓皇失措只有体验过的人才懂。该怎么办呢？善解人意的《中华人民共和国民法典》为了保护承租人的权益，专门增加了“优先承租权”的规定，今后租约到期或许就不用再那么慌了↓↓↓  一、什么是优先承租权 “优先承租权”是指在房屋租赁合同中，承租人在租赁期满时，享有在同等条件下优先于他人租赁房屋的权利。它是一种期待权，成立于租赁关系开始时，发生于租赁期限届满时。对于其性质，存在“债权说”“物权说”“债权的物权化说”三种主要观点。鉴于从立法体例和内容上看，“优先承租权”位居民法典合同编，故其更符合债权的属性。不管怎样，对于承租人来说，优先承租权无疑是个利好消息。 二、法律是如何规定的 民法典第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。” 与合同法相比，民法典新增了第二款的内容，即确立了优先承租权的法律地位。民法典颁布前，我国法律没有明确规定优先承租权，但不禁止租赁合同的当事人作出约定。在合同有效的情形下，法院通常会保护双方约定的优先承租权。民法典施行后，优先承租权则从约定性权利升级为法定性权利。也就是说，即使租赁合同的双方当事人未对优先承租权作出约定，承租人也享有该权利。  三、优先承租权的适用条件 民法典对优先承租权的规定可谓惜字如金，适用条件更是只有“同等条件”四个字。那么，何谓同等条件呢？在司法解释尚未作出明确规定的情况下，可以着重从租金的金额、支付方式、违约责任的承担几个方面进行衡量，并可综合考虑承租人的履约能力和诚信程度。 优先承租权限制了权利人对标的物的任意处分权。因此，对于出租人而言，在租期即将届满时，应当询问原承租人的意见，最好不要擅自将房屋租给第三人。同样，第三人在租赁房屋时，最好问清楚原承租人是否已明确放弃优先承租权。 法官说法 优先承租权是对承租人的一种特殊保护，它通过对出租人缔约自由权的限制，以实现权利的平衡。虽说，从道理上讲，谁的房子谁做主，但在法律上，不是你想租给谁就租给谁，而要先听听承租人的意见。否则，你可能输了官司还觉得委屈。当然，想避免这种情况发生，学好民法典很重要。 作 者：刘文欣 编 辑：刘沛沛，刘晓锐 编 审：陈德鸿 ------------------------------------ |
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