建业天筑疯了吗？一周成交3套900万豪宅、一房租金6000

 

如果，我是说万一。

给你900万，你会不会买建业天筑？

 

1

建业天筑，就像刚刚吃了药。

持久，有劲。

这既是整个东区的底气，更是所有中介的鸡血。

这两天，都在传3套千万豪宅的成交。

一套885万；

一套950万；

一套970万。

我算了一下，单价3万3-3万8。

猛不猛？很猛！

第一、这可是天筑啊！

所有人都知道，天筑品质很高、位置很好，周边还是一堆的商务办公，妥妥的精英阶层、身份象征，更是上流人士的首选。

第二、总价高达千万。

单价高、总价高，放眼东站，甚至整个老东区，这个价格都不算低。

整个东站，所有二手房的成交价都在2万出头，能够触碰到3万的小区很少，房源更是稀缺，也就海马公园、中豪汇景湾、永威东棠等寥寥几个小区。

一周能够成交3套，我还关注到2个点：

成交周期非常短，也就一周。

价格调整很大，降价100万。

下面两张图结合看：

很明显，这是“团伙作案”。

至少这3套豪宅客户，肯定是朋友互相介绍，要不然成交时间不可能这么短，而且总价还这么相似。

 

2

建业天筑，绝对是郑州标杆。

一个是产品标杆。

你想想看，之前什么是豪宅？联排、独栋、双拼，等等，越低密越好，但是天筑的到来打破了这一切，高层，甚至是3.5容积率的高层，也可以是豪宅。尤其是再加上玻璃幕、游泳池、会所，华润悦府、瀚海晴宇、未来天奕，可谓一脉相承。

还有更狠的，建业带来的还有产品上的革新。

天筑当初的产品，被骂最多就是太脱离市场了，80多做一房、160平做三房，甚至还有600平米3梯1户。

另一个是价格标杆。

当初被吐槽最多的就是价格。

北龙湖才多少钱，还是洋房、低密、核心，天筑就敢卖这么贵？周边一堆的低价盘，海马、华企、英地也就1万-1万4，天筑就敢卖这么贵？

5年过去，天筑站稳脚跟，高铁站甚至是老东区一哥。九如府、天筑是同一批次产品，15年的市场中，天筑也就比九如府略低一点。

对，北龙湖一定是价格高地，但是天筑的部分大户型，跟北龙湖的价格重叠，这就是天筑与生俱来的魅力。

这3套豪宅，释放了一个极其用力的信号：

天筑，就是老东区的天花板。

 

3

天筑能不能买？

3万5的天筑能不能买？

精装3万5的天筑能不能买？

玻璃幕+大平层+泳池会所的天筑能不能买？

我的看法是：

能买。

为什么这么说？

对天筑的吐槽有2点：

一是：

天筑再贵也是大平层，北龙湖再差也是洋房。

确实没法比。

买得起BBA的人，绝对不会看一眼吉利长安，哪怕性能再牛逼、配置再豪华、性价比再高，虎头奔、四个圈、蓝天白云就是富贵人家。

二是：

天筑再吹也是东站，北龙湖那可是塔尖人群。

这一点，还得跪。

一是东站已经非常成熟，尤其是高铁西广场，利好已经兑现，未来只能随行就市；但是北龙湖刚刚起步，金融岛、有钱人、好产品都在聚集。

天筑，不行？

除了产品、地段，天筑最大的优势，在于成熟度，买了就能住，完全不用等。

北龙湖牛不牛？非常牛。

但是也正因为太牛，肯定不是刚需那种刚交房就住进去，交房周期至少2年吧；交完房不得好好设计设计，很多毛坯豪宅光是装修都需要好几年；再说了，都是有钱人，肯定不可能急着住，都是等很长时间再说。

不是北龙湖不牛，至少这5年入住率都极低。

没人，没配套，你会去住吗？

能自住，就是天筑最大的优势。

 

4

天筑有三贵：

物业贵，6块8；

租金贵，一房能租6000+；

单价高，3万-4万；

我还专门咨询了东站的朋友，他给我讲了几点：

1、东站也有性价比小区，比如鑫苑、绿地、正商，都在2万出头，尤其是正商东方港湾，户型、物业都一般，但是双学区、双地铁、位置好，相对好卖还好租。

2、天筑的租金最贵，比海马都高出一大截，但是也非常好租，高管都非常喜欢，尤其是90平的一房、两房，之前租金还在5000+，今年已经涨到6000+，而且非常好租。

3、高铁站核心的低价盘正在逐渐清空，中豪2万3的小房子越来越少，不好遇，海马的小两房、小三房也很少了，2万5的房源不好遇。

4、高铁站最大的优势在于新，产品、区位、人群都新，老CBD至少15年了，东棠附近很多也在10年+，高铁站很多在3年-7年之间，比较新。

尤其是天筑，绝对是东区的代表。

除了东棠、老CBD的别墅外，天筑的价格就是老东区的天花板，区位、产品、价格，都是天花板。

而且买天筑，根本不存在性价比这一说。

一周3套，一房租金6000+，他们一点都不傻。

所以，别想着性价比，别想着捡漏，除了极少数的捡漏外，大部分人都只能是市场价购买，天筑如此，其他小区更是如此。

我就说两个数据吧。

一个是成交数据。

一个是成交价格。

哪怕是成交价，也只能参考。

比如一个小区均价2万，但是有些房源就是卖1万7，有些房源就是卖2万4，你能说谁买亏了谁便宜了吗？

契税、洋房、精装、楼层、露台，这些太重要了，甚至每个业主和买家的性格都非常重要，根本没有所谓的统一标准。

 

5

这个市场到底怎么样？

我自己租过房子，也买过二手房，也卖过二手房，还是非常有发言权的。

1、租房市场确实一般。举个例子，原来能租1500的房子，现在我只能把预期降到1300/1200，甚至为了不断租，还可以再低点，或者减免一点水电、物业费。

2、二手房价格在降。这个观点有没有错？没错，但是一定要分析。如果价格一直在降，如果都追涨不追跌，傻子才买房，傻子才买二手房。但是问题是，二手房成交量在稳步增长，你就知道市场远不是涨价、降价这么简单。

3、中介市场不好干。贝壳确实是牛逼，真二网发展的也不错，整个市场都是新房、二手房一块做，一家门店每个月成交10-15套，已经算不错的业绩了。

4、二手房市场千万不要迷信，一定要实地看，一定要看价格，一定要跟房东聊天，这三点做不到，你就别买二手房。

5、天筑能不能买？能买、能租，但是前提是你不差钱，满五唯一基本不可能，价格高、税费重。北龙湖的项目再差，那也是北龙湖不是，洋房不香吗？别墅不香吗？低密不香吗？

6、天筑的价格，不是好事，而是坏事。3万5，这就是东站的天花板，再往上就难了，一旦超过3万5，他们会逐渐倾向北龙湖，这跟买BBA一个道理，再差的凤尾也是凤尾。

7、东站是改善最好的二手片区，一是非常成熟，二是没有新房。除了教育暂时一般，商业、地铁、交通、办公都非常完善，至少这5年内完全可以考虑。

 

新房都是明牌，没什么可说的。

二手房太复杂了，怎么买？该不该买？什么价格买？怎么谈判？作为二手老炮，我基本上跑遍了主力小区，买过、卖过、更租过，很清楚中间的道道，今天破个例，专门放出一个窗口，大家可以加微信私聊我，我先整理一下，周一统一回复。但是有2种朋友，我建议慎重，真的伺候不了：

1、天天想着最低价捡漏的，就不要加了；

2、天天喊着市场降价的，就不要加了。