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对于不动产买卖的结果，登记与否产生的是债权与物权的不同效果；不动产登记保护的主要是现实存在的物权，同时也保护未来即将发生的物权 口周兰兰 陈亚菁 《物权法》规定了预告登记制度，但预告登记要转化为本登记，仍然要依申请启动，因为预告登记不会自动转为本登记。以预购商品房预告登记为例，买卖双方从预告登记到完成本登记需要各自申请两次，而预购商品房预告登记通常与抵押预告登记同时申请，所以，连同预告抵押权人，三方主体各自要申请两次，而且两次申请中的大多材料是相同的。 针对这一情况，可以建立预申请制度，即在申请一个不动产登记时，可预知此登记会引发另一个登记，两个登记密切关联、对应相同的法律关系，则可在申请第一个登记时提出对后一个登记的预申请。预申请制度的建立，一是减少申请人往返办理业务的次数，二是免去部分申请人不能依约共同申请而需提供委托公证的手续，三是前后两个登记衔接更为紧密，因为预申请在先，只要条件成就，就触发启动后一个登记。预申请制度适用于不影响后一个登记办理、后一个登记中无需提交申请书以外的其他材料的当事人。例如，预告登记的目的，主要还是为了转本登记，所以预告登记可视为本登记向前延伸的一种暂时性登记。从便民高效角度考虑，确有必要建立预告登记转本登记的预申请制度，减少申请人多次提起申请、重复提供材料的麻烦。也就是说，申请预告登记时，当事人可以一并预申请预告登记转本登记，无论哪一方提出预申请转本登记，则在条件成就时，已提出预申请的当事人不必再次申请转本登记。这不但可以减少申请人多次奔波之累，也省却了多方申请，简化了办事手续，提高了效率。从一些常见的业务类型看，建立预申请制度具有可行性。 预购商品房预告登记转本登记的预申请 此类型的预申请适用于预售人，在方便预售人方面主要是减少往返申请次数。 预购商品房之所以预告登记，通常是因为开发项目未竣工，开发商无法办理房屋所有权首次登记，导致预购人不能一步到位办理首次转移登记，只能退而求其次地申请预告登记，最终目的是取得所购房屋所有权、办理本登记。根据法律规定，预告登记应当自能够登记之日起3个月内申请本登记，否则预告登记失效。因此，在开发商办理完房屋所有权首次登记后的3个月内，买卖双方可以申请转本登记。 从预告登记到本登记，申请人共经历3个登记环节：预告登记、房屋所有权首次登记、本登记。预告登记按规定由买卖双方共同申请，但通常由预购人按约定单方申请，房屋所有权首次登记由预售人单方申请，转本登记按规定应由双方共同申请。所以，作为预售人，转本登记的预申请既可以放在预售人申请房屋所有权首次登记时，也可以放在申请预告登记之时。从登记的可操作性、利于归集登记资料的角度考虑，预售人的预申请放在申请预告登记环节更好。作为预购人，由于转本登记时还有纳税义务，还要提交纳税凭证，因此，提前预申请就没太大的意义。预购人在收到预售人的告知，即其房屋所有权首次登记已完成后，便可以缴税并申请转本登记。 预购商品房抵押预告登记转本登记的预申请 根据法律规定，预购商品房抵押预告登记和转本登记都需要抵押双方共同申请。 抵押之所以先要办理预告登记，是由于预购人尚未取得所购房屋所有权，只有在其办理了房屋首次转移登记即预购商品房转本登记后，才能申请转抵押登记。由于预购商品房抵押预告登记一般是与预购商品房预告登记同时申请的，两个转本登记也以同时申请。作为（预告）抵押权人，其在转本登记申请时只要提交申请书即可，所以，其转本登记的预申请可以在抵押预告登记时进行，转本登记时就无需前来申请。 作为（预告）抵押人，如前一点所述，因为无法在预告登记时完成缴纳税费，要在申请首次转移登记时完成，加上首次转移登记和转抵押登记可同时申请，所以，抵押人就没有在预告登记时预申请的必要。此类型转本登记的预申请，适用于抵押权人，减少往返次数，既方便，又快捷。 存量房转移预告登记转本登记的预申请 买卖双方约定的转移登记时间未到或者条件未满足，则可先办理转移预告登记，待时间届满或条件成就再予申请转移登记。 作为转让方，如果在申请预告登记时明确表示今后条件成就同意转移登记，而且转本登记时无需再提交材料时，则可以在申请预告登记时通过预申请的方式，免去自己再次前来申请转本登记，也免去将转让委托书办理公证的手续。作为受让方，因为预告登记时尚未完成缴纳税费，还需申请转本登记，因此没有预申请的必要。 在建工程抵押预转现的预申请 与前述预告抵押登记效力不同，在建工程抵押登记后生成抵押权，已经具有物权效力，与现房抵押具有同等效力。既然如此，房屋所有权首次登记后是否仍需要当事人申请转现登记？还是无需申请直接转化为现房抵押登记？ 《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条规定，在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。依此规定，仍然要当事人启动申请。事实上，在建工程抵押转现登记只是因为建筑物形态发生变化（从在建状态变化为竣工状态），可以视为抵押物的变更登记。尽管规定要求当事人应当申请在建工程转现登记，但如果当事人没有申请，并不会导致已存的在建工程抵押登记无效，抵押权仍会附着于房屋所有权之上。由此，也应从保护抵押权角度进行简便操作，给予当事人预申请的权利。由于该转现登记通常是与房屋所有权首次登记同时申请的，作为抵押人也就是房屋所有权人，在申请房屋所有权首次登记时就可同时申请在建工程抵押转现登记，所以无预申请的必要，而作为抵押权人，由于抵押权其实是没有发生变动，只是抵押物从在建状态转为已竣工状态，是自然演变，登记簿所记载的抵押事项均不变，则为免去多次申请之烦，可以申请在建工程抵押登记时一并预申请转现登记。 （作者单位：江苏省无锡市不动产登记中心） |
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