除了房子一无所有！万千美国“房奴”1月便将无家可归？

腾讯证券10月2日讯，过去十年左右时间里，伴随美国住宅价格的上涨，那些借款购房的美国人已经积累起了近10万亿美元的住宅净值。麻烦在于，由于疫情和衰退的影响，他们现在许多人都难以按时还款，面对着失掉自己房子的巨大风险。

对于那些租房子住的人来说，这则是一个潜在的大利好。自从疫情爆发以来，那些以大型独栋住宅为主的房屋出租公司已经筹集了数以十亿计的资金，持续大量买房。

十年前次贷危机时，就曾经出现过大量房屋因为止赎权而被法院拍卖，这些企业纷纷廉价入手的狂潮。这一次，哪怕不爆发类似规模的止赎权危机，恐怕也会有不少强制出售发生，以及有不少新玩家投身租房行业。

“很多人现在都是房子很值钱，手头却没有现金。”房地产咨询公司Zelman & Associates首席执行官泽尔曼解释道，“如果他们是在过去两三年内买的房，或者哪怕五个月前，他们也是拥有净值的。”

拥有足够，但是又正在降低的住宅净值，就意味着很多人在继续还款吃力的情况下，就有更充分的理由去趁着价格没有下跌卖掉自己的房子，赚取一些现金。

那些未能及时偿还贷款的人们之所以没有被从自己的房子当中驱赶出去，是因为在疫情期间，从联邦到各州的政府都出台了针对止赎权的限制政策。现在，许多享受联邦担保的抵押贷款都进入了宽限期，借款方可以在长达一年的时间内不进行还款，之后再补上，而不会因此遭到罚款。

抵押银行家协会的数据显示，截至9月6日，已经有大约350万笔住宅抵押贷款进入了宽限期，相当于全部住宅抵押贷款的7.01%。此外，还有许多借款方未能及时还款，但是尚未进入自己债务方的宽限计划。

恰恰在这样的时候，郊区住宅却迎来了一场竞价大战。面对着历史级的低利率，许多千禧世代都忍受不了这样的诱惑了。除了他们之外，还有不少其他的购房群体也在进入市场，比如许多人现在都在逃离市中心的公寓，到郊区换购更大的房子，方便自己在家办公，以及与邻人拉开适当的距离。当然，这里也永远少不了投资者的身影，过去十几年时间以来，美国每售出十幢住宅，就有一幢是由个人投资者或者投资公司买进的。

那些最热心的买家，主要就是十年前那一波止赎权狂潮当中，为廉价吃进拍卖房屋而诞生的众多公司。他们在疫情前就已经进入了扩张阶段，因为他们判断将出现一个长期性的郊区租房客户群，并在这一方向投下了重注。疫情爆发后，政府被迫颁布封锁令，而这只能让投资者越发看好这些公司的前景。

迄今为止，这些公司的经营情况都非常理想，他们出租房的入住率达到创纪录的高水平，租金按时收取率与历史长期水平持平，而且额度还在上涨。其中两家最大的公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent，股价从3月23日低点算起分别上涨了79%和59%，都要高于标普500指数同期的50%。

疫情开始以来，两家最大租房公司总计发售了价格近9亿美元的新股，而投资者欣然接受。其他租房公司也发售了近60亿美元以租金为抵押的债券。与此同时，贝莱德、科氏工业、摩根大通资产管理、Brookfield Asset Management等大玩家也都向这些企业投入了至少九位数的投资。

American Homes 4 Rent还在利用获得的资金在公开市场上大量买房，不过近期以来，他们似乎已经将主要精力转移到了自己建房上面，今年夏季成为了美国最活跃的建房企业之一。他们最大的竞争对手Invitation Homes则依然是走买房的老路，近期以来每三个月都要投入大约2亿美元。

Invitation Homes最近对投资者披露，他们正在制定一份售后回租计划，准备通过这一计划再入手8万套住宅。售后回租其实更多见于商业房地产交易，简而言之就是房主将自己的房产卖给投资方，然后再从对方手里租下来。

这种安排之下，面对失掉自己房子风险的房主可以在较高的价位卖掉房子，得到现金，而且还不必搬家。初创公司EasyKnock就是专门做这种生意的，其首席执行官凯斯勒（Jarred Kessler）介绍说，他6月间从风险投资家那里筹措了2500万美元，还发债募集了大量资金，推出了一个叫做ReLEASE的售后回租计划。

2016年以来，这家纽约公司已经买入了价值1.87亿美元的住宅，现在的租客全部都是原来的房主。现在，EasyKnock正两眼紧盯着明年年初，因为针对止赎权的禁令那时候就要到期了。

“到了1月，就真的要血流成河了。”凯斯勒预言，“我们正在为人们提供前所未有的选项。”（费绿）