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文：沈奇 杨政 1.四季度以来，各种限制政策放松的传闻不断 10月15日,南京市六合区不动产交易中心确认,根据最新政策,只要是有大专学历的外地人,提供南京市居住证和学历证明,单身买房人提供个人身份证和户口本,已婚家庭提供相关婚姻材料,即可在六合不动产登记中心开具购房证明。但该购房证明只限于在六合区内购房,大厂不在执行范围内。 1 11月22日,网传广州微调限购政策,对于外地购房者,5年社保个税可叠加互认。即,社保个税缴纳记录可以互认,即便社保中断,只要个税仍在缴纳,均可视为正常缴纳。 2 11月25日，四川成都天府新区限购放松,三类人员可直接购房：四川天府新区成都直管区放开限购,直管区招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员,购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。 3 11月29日晚间，佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，标志着佛山开始解除限购。 4 12月13日，广东省广州市南沙区住房和城乡建设局发布了一则《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》。20日，广州市黄埔区住房和城乡建设局发布一则《关于完善人才住房政策的通知》。这标志着广州解除限购的大幕拉开。 5 12月25日，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目。 6 2.房地产投资对固定资产投资形成支撑 2018年，基建投资增速大幅下滑成为固定资产投资增速的主要拖累。与此同时，房地产开发投资增速保持上升态势，对固定资产投资增速形成有力的支撑。 3.房地产企业负债高企，随时可能带来系统性风险 从2018年下半年开始，三四线城市的中小型房企破产开始增多，这些房企实力较差，抵御风险能力较弱。截至11月底，2019年房地产企业破产数量已达450家，超过2018年全年的破产数量。 上市的房企中，规模较大的万科、保利、招商蛇口、金地等相对安全。相对较小的上市房企净负债率则普遍大于100%，货币资金比率也相对较低，短期债偿压力巨大。 据中交地产的中报显示，上半年偿还债务支付现金多达59.72亿元，其中2月份发行的7亿元债券就已全用于偿还“16中房私”的本金及利息，这已经显示出中交地产在“借新还旧”。 荣盛发展虽然净负债率98.65%，但其货币资金比率却只有76.38%，短期债偿压力很大。12月11日，荣盛发展公告称，公司股东荣盛控股质押1.64亿股，质押用途为偿还债务。 已经深陷债务危机的泰禾集团就更加艰难，只能靠着变卖资产自救。即便如此，泰禾集团依然有逾300亿的短期有息债务需要偿还，而其三季报中显示的货币资金只有147.3亿。 此外，截至2019年11月，2019年房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。 中小房企相继破产，上市房企靠“借新还旧”甚至“卖子求生”。 水至清则无鱼，对房地产的过度调控，往往导致人为风险。 4.房地产成交量数据正在回升 10大重点城市二手住房成交量指数 图片来源：社科院中国房地产大数据报告（2019） 2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。 在最近的11月，随着深圳调整豪宅税征收标准，一下子解脱了40%以上的“被豪宅”，全市二手住宅成交达8013套，环比上升11.8%，同比上升高达91.9%。 可见过度的限购并未限制住成交量，但却限制住了部分刚需。我们说的刚需包括合理的置换需求，例如大城市的年轻人，生个孩子，把老人接来照顾孩子，为此换个大点的房子，这不是最合理的需求吗？ 5.房地产是中国经济的重要组成部分 房地产对经济、对税收、对个人财富积累都有重要作用，过度严厉的房地产调控措施应当放松，以让刚需进场。 要降房价，重要的是增加供应，降低税费，而不是限制需求。 |
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