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近几年关于住房调控的新政不断出现，从增加供给到控制需求、从房地产开发商的融资红线到购房贷款首付，大部分调控措施都与银行有关。 10月16日，银川市住房和城乡建设局又发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，主要目的是加强银川市新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。其中最主要的措施是新建商品房预售资金监管要遵循专户专存、专款专用的原则，全市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，一个预售项目只允许设立一个预售资金监管账户，监管银行配合开展商品房预售资金监管业务。 如何看待银川市出台的对新建商品房预售资金进行银行监管？到底有没有必要？实施的难点在哪里呢？ 首先，银川市出台的对新建商品房预售资金进行银行监管到底有没有必要？答案是非常必要的。 随着我国房地产红利时代成为过去，房地产行业进入调整、整合、转型和规范的新时期，一些房地产企业出现淘汰甚至破产将成为一大趋势。 从现实情况看，房地产企业面临较大的偿债压力，今年或将成为房企偿债高峰期。数据显示，预计到2020年9月-12月份，房企到期债务规模约3603亿元，较2019年同期2149亿规模大幅增加68%，导致房企偿债压力骤升。 同时，8月份房地产企业的“三条红线”新规的设立给那些现金流本来就吃紧的房企进一步加剧了资金紧张，12家房企被住建部、央行和银保监会约谈，这些企业需9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线“对地产企业融资的收紧政策超出以前的预期压力。 在这种大背景下，今年以来多个城市均出现房地产企业破产、房地产开发项目停工现象。有的人甚至提出：2020年到底会有多少房地产开发项目会成烂尾楼？ 现实中的数据也并不乐观，人民法院公告网显示，截至2020年9月7日，今年房地产企业的破产数量已经达近400家，平均每天2家房企被清算。虽然说，目前破产的房地产企业主要是三四线城市的中小房企，但这些房地产企业将导致房地产开发项目停工，无法如期交房，导致不少债权人和购房者蒙受损失。 因此，银川市的这一政策措施出于对防范房地产开发企业挪用项目预售资金，从而导致房地产开发项目成为烂尾楼具有非常重要的意义。 其次，银川市的房地产项目预售资金进行监管账户对房地产开发企业和购房者的什么样的影响？ 从整体上讲，应该说对房地产预售项目资金进行专项资金监管，保障预售资金合理使用，防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，有利于确保房地产开发的项目专款专用、确保项目资金的保证；对购房者来讲，就是确保了能够项目及时竣工、及时交房，有效地化解商品房预售资金潜在风险，维护购房群众合法权益。 这里面临几个问题：一是一个房地产开发项目预售时必须指定一个商业银行的监管账户进行监管；二是购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款，必须全部转入这个监管账户。这对于购房者来讲是一定要注意的，如果房地产预售项目要求购房者将购房的资金或者部分资金转入非监管银行账户，你一定要拒绝。这是购房者对自身权益的保障，当然也是一种责任。 购房人将购房资金交纳入银行的监管账户后，监管银行要对缴款信息进行核实，并向购房人出具缴款凭证。房地产开发企业再根据监管银行出具的缴款凭证为购房人换取交款票据以及发票。购房人申请商品房贷款的，按揭贷款也将被贷款银行直接划转至监管账户。 因此，从房地产项目开发商到购房者，无疑都是增加了一个流程和环节，会增加一些不便。而项目预售也会觉得增加了不方便。 其三，对银行监管账户监管的考验和实施的难点在哪里呢？这是最大的难点 这个政策出台以后，最大的难点在于银行。实施过程中困难的不是收款的麻烦，而是资金如何使用的监管。 购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款无论是定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款缴纳到银行监管账户并不难，虽然对购房者来说增加了一道手续，但仍然是容易做到的。 最大的难点有两个：一是银行如何监管房地产预售项目的销售款进入银行监管账户以后，真正在使用时用于预售的房地产项目？二是银行在监管过程中承担什么样的责任？ 房地产预售项目涉及到方方面面，支付款项的环节众多，如何确保每个环节都能做到专款专用是非常困难的。而如何确保材料支付款、施工款和装修装饰款真正是用于这个项目而不是挪用于其他项目开支，对于监管银行来说，根本无法对每一笔开支的真实用途进行落实，这是一个非常大的难题。通过银行监管可以解决买土豆的钱不能买萝卜，但是无法通过银行监管解决买了萝卜是否是栽到这个坑的萝卜。 另外一个难点是，如果预售项目的资金被挪用，监管银行要承担什么样的责任？曾经我们的很多政策措施都希望通过银行的监管解决资金的用途问题和规范使用问题，比如一些社会理财机构清理时，也曾经通过银行进行资金托管，但后来很多银行退出了托管，原因仍然是托管资金难以真正履行托管责任。 同样，房地产项目预售资金的银行监管，将来仍然会面临银行监管难以真正落实，而银行难以承担监管责任的难题。 银川预售款新政防楼盘烂尾：房企不得收房款，直接进监管账户。监管的初衷是好的，也是有必要的，但仍然有一些细节和难题需要解决。（麒鉴） |
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