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上一次国庆与中秋节遇到一起，是19年前，只不过上一次探姐也不记得有没有连放八天假了。 为了庆祝这假期格外多的2020年，地产星探吐血连载勾地最前沿的那些事！ 见多了土拍江湖招拍挂湖面上的刀枪剑戟，明挣暗抢，今天来聊聊一个土拓狗们是如何在暗流汹涌的水下潜泳的。 勾地这词看似粗俗，可干的都是“技术活”，首先要搞定规划，后面还要分摊好土地整理成本，土地整理过程中也有着无数的艺术，且听探姐娓娓道来： 第一篇 规划那些事 规划先行 土地开发规划先行，探姐也不记得从什么时候开始要求必须先有街区控规，才能启动项目，然后在入市前完成地块控规编制。貌似十年前，都是边干边编，这不得不说，时代在进步，活越干越精细。不过自从北京市规划和国土合并成如今的规自委，2019年完成机构调整的规自委，提出了一个新玩意叫《规划综合实施方案》。与之对应的储备中心也提出了一个方案，叫《土地资源整理实施方案》。多年事土地开发工作的小伙伴们都被整懵圈了，不禁发出灵魂拷问：这要干啥， 这干啥用…… 多规合一 多规合一这事，要从优化营商环境这个大命题说起，鉴于太长探姐就简单说。多规合一平台就是搞了个网站，把本来要见面开会解决的事，放在网上，本来要串联的手续变成并联，在网上同时推送到相关单位征询意见，各单位又有办结期限要求。所以，看似这是个非常高效的方法。可是所有跑过前期的小伙伴们谁不知道，所有的“同意，无意见”之前，经历过多少轮的提前沟通呢！土地资源整理实施方案 2018年9月，北京市印发了《北京市土地资源整理暂行办法》该办法要求“确定规划实施单元后，各区政府应组织编制土地资源整理实施方案，对规划实施单元内的土地开发类与非土地开发类项目实施模式、实施时序、实施主体和资金筹措等进行统筹安排。” 经过这些年的开发，大部分拆迁少、条件好的项目都已经基本开发完成，剩余了一些历史遗留问题：如整建制转居、代征代拆等，这些问题一旦由一个项目来背，那将成本过高，怎么算账都算不平；
同时根据发改委的要求经营性用地项目之间不能相互分摊成本。 为了解决这个难题，感谢土储的小伙伴们提出了“规划实施单元”这个创新名词，有了这个词后，所有纳入同一个规划实施单元的项目都可以统一进行资金平衡测算。 当然，这个测算包含的内容非常多，有土地开发和非土地开发（市政基础设施）。这种情况下规划实施单元划的大了，筐大装的多，但是装的太多就容易说不清，于是这就变成一个非常艺术的事情！
规划综合实施方案 《规划综合实施方案》这个东西是规自委进行项目规划审批而要求做的一个新事物。 从诞生至今，全北京市成功通过审批的项目一只手就数的过来。据说通过这个方案可以成功的实现从街区控规到地块控规只报市政府审批一次。但鉴于目前，还没拿着规划综合实施方案入市的项目，所以后面流程我们还要拭目以待。根据分区规划先论述街区功能定位，然后论述规划指标的配置合理性，有了规划指标还要确定开发模式，论述开发时序，进行成本测算，以及市政配套设施相关内容。不仅如此，如果该区域有已经开发的项目，还要讲历史故事。当然所有的一切都要结合分区规划。最重要的放在最后讲，《分区规划》是个什么鬼。 分区规划是城规和土规的终结者。 
从此终结了自有规划以来，两规不符的痛，但究竟是真的不痛，还是以为不痛，就仁者见仁智者见智了。 2017年北京市公布了新总规，在新总规“一张蓝图干到底”的指导下经过近2年打磨，各区纷纷公布了分区规划。分区规划中明确了各区新的功能定位，人地房的控制指标，并基本确定了土地使用性质是建设用地还是非建设用地。如果恰好一块土拓狗垂涎已久土地被规划为建设用地，那么恭喜你大有可为了；如果是非建设用地那基本可以死心了；如果是战略留白，嗯，那2035年以前大概率动不了了。区县政府根据《分区规划》编制《乡镇域规划》确定每个乡镇的建设指标体系。在这个指标体系下，组织开展具体项目（街区）《规划综合实施方案》的编制报审，此时具体的土地使用性质，建设指标等事宜也基本确定了。 第二篇 土地整理阶段 通过土地整理把“生地”做成“熟地”，然后进行出让。以前出让的只能是国有建设用地。根据新《土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。转回正题说开发模式，既然集体土地可以入市，我们的开发模式就有两种，一种是传统一级开发(棚改)（征地模式）；一种是集体土地开发（不征地模式）。
一级开发（棚改）模式经过若干年的折腾，从以前的企业为主体，到政府购买服务，再到储备机构为主体委托专业单位实施。主要流程都是前期手续—征地—拆迁—大市政—入市的流程。 前期手续包含的内容非常多，一般是从实施方案的编制开始，下图以北京市一级开发为例列出了可以计入成本的科目项。
前期工作一般以取得项目立项为节点，取得立项后开始征地、拆迁工作。 征地补偿的形式这些年花样不断翻新，比如实物补偿（由二级竞得人代建），比如留地安置（划出部分土地留给村集体经济组织）。但是对于二级竞得人来说，最好的当然是纯货币补偿，这样拿到的土地最干净，最纯粹，大家懂的……根据新《土地管理法》征地费科目进行了调整：
将人员安置费与土地补偿进行了合并，并将原本拆迁费中的村民住宅补偿纳入了征地费的计算范畴中。但是随着时间推移，各地政府发现转居的人口进入社保的大盘子，给社保带来的压力越来越大。而且，失去土地的农民，无所事事，家里拆迁换来30套房，天天挨个去收房租；拆迁补偿款买了辆大奥迪，去地铁口趴黑活……集体土地开发模式就恰恰解决了这个心结，土地不征，农民不转居，靠集体产业收益来长远供养。（这个咱们下回分解，还是先回来把征地模式说完。）征地模式进行土地整理，除了土地征为国有这一工作，还有拆迁和回迁安置房建设。征地说白了更多的是手续流程，开村民代表大会，编一书四方案。如今根据新土地法，还要提前开展稳定性风险评估，对征地范围进行公告。
一个项目很难不占耕地，如果在项目范围确定时，就能够尽量避开耕地肯定是最理想的。但如果一旦有，就需要补。怎么补，可以指标调剂，可以买指标，可以挂钩项目。区域内调剂肯定是最简单快速的，这个权限一般在区县政府（国土部门）。征地之外还有两件大事，一是安置老百姓，货币补偿或者可以给老百姓盖回迁安置房，这活属于出力不讨好，不过对于有些企业来说，聊胜于无不是，好歹还有个管理费可以赚。安置房可以占地、可以参经、可以自征自用、可以三定三限，对应的又有大小产权之分，这些完全是花多少钱办多少事。当需要去库存的时候，就纯货币补偿。当需要抑制房价时，就盖回迁安置房。感兴趣的小伙伴，可以后台留言。
还有一件就是拆迁，拆迁前编制拆迁方案，确定补偿标准和范围。对于拆迁范围内有国有工业用地，加油站等，根据《土壤污染防治法》要开展土壤污染评估，这活原则上是谁污染谁治理，要被拆迁腾退的企业自己出钱干，进不了土地整理成本，关键这活还不便宜。至于拆迁中遇到的各种奇葩故事，有兴趣的小伙伴也可以后台留言，没准忠叔会出一个《我干拆迁那些年》的童话故事连载……
集体土地的开发，最重要的是集体土地可以入市，还有集体经营性建设钱怎么来。
2015年，中央办公厅和国务院联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，全国人大《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》意味着在试点地区利用集体经营性建设用地可以直接进行开发建设的起点。2016年，原银监会、原国土资源部出台了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，解决了农村集体建设项目融资难和融资渠道有限问题。2017年，原国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并在北京、上海等13个城市开展试点，以建立租售并举的住房制度。算是将住宅用地纳入了集体经营性建设用地的范畴。2019年，《土地管理法》修正案，将集体建设用地入市流转正式纳入法律层面规定。按照《土地管理法》第63条规定土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。所以，我们可以大胆的畅想与土地所有权人一起进行集体土地上的开发建设。如果规划批复为集体产业用地，那就可以大刀阔斧的开展建设；否则，可以试试更新改造的式。工业、商业等经营性用途，明确的给出了工业、商业性质，同时“等”字又给了人无限遐想。对于土拓狗来说，拿一块集体土地到底有什么好处，勾地的过程中这种土地开发模式究竟可不可选呢？那么按照《土地管理法》就可以通过出让、出租的方式从土地所有权人手中获得。而出让除了参照国有经营性建设用地使用权交易的模式从土地市场通过招拍挂方式获取外，我们需要注意到是《土地管理法》第63条中规定的出让、出租行为，并没有规定需要人民政府审批。而集体经营性用地的土地所有权人为农民集体，由集体经济组织、村委会等主体代表行使所有权。当然，具体操作要结合各地的实际。此外，我们来看《土地管理法》第43条“单位和个人需要利用集体建设用地的，可以通过与集体经济组织合作设立乡镇企业的方式来使用集体建设用地”；第60条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；”成立乡镇企业、集体经济组织通过联营、入股举办企业，这些集体经营性建设用地的使用方式，不知道有没有为土拓狗打开一扇艺术殿堂的大门……我们再来聊聊这扇门外——“等”字里包含的内容，等里面如今可以明确为“住宅”的目前有“公共租赁住房”。在坚持房住不炒的大原则下，集体土地租赁住房制度作为落实“租购并举”、加大住房保障的创新机制，可谓给想盖房子的企业无限的可能。国家层面：原国土资源部、住房和城乡建设部《集租房试点方案》第二部分第（二）节指出:“村集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”。在地方层面：北京市规自委、住建委《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》和《关于我市利用集体土地建设租赁租房相关政策的补充意见》通过对项目主体的规定。第二，集体经济组织与国有企业新设联合体，合作开发建设；第三，由集体经济组织以外的其他主体（土地竞得者）进行开发建设。北京市将合作开发的主体限定在国有企业，对土地竞得者则没有主体限制。同时，集体经济组织可以项目经营权出租的方式与社会资本合作。而其他部分试点城市，则允许非国有企业与集体经济组织合作开发建设。
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