应该可以定价7000元/平方本人是税务师事务所的，应该算是四线城市吧，320万元每亩的地价比我们这稍低一点，下面我从税务师事务所的角度来算一下： 一、取得土地使用权所支付的金额及开发成本1、取得土地使用权所支付的金额 土地款320万元/亩，契税按3%计算，其他费用忽略不计 该项成本为320*（1 3%）=329.6万元，容积率为2.5，那么，单方的土地成本为329.6/666.67/2.5*10000=1978元； 2、土地征用及拆迁补偿费 320万元/亩的地价款，应该拿的是净地，不涉及拆迁，所以该项成本为0； 3、前期工程费支出 前期的报批报建、规划设计、勘探测量、三通一平以及其他费用等支出，我们这边大概是200元/平方米； 4、建安工程费支出 建安工程的主体以及各种安装工程，前一段时间做的一个大型房企，这一块的成本合到1850元/平方米； 5、基础设施费及公共配套费支出 之所以把这两项成本放到一起，是因为很多企业这两项成本并未明确区分，这两项成本按照550元/平方米计算，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等等； 6、开发间接费用 此项成本各企业各有高低，主要与企业的合理归集有关，暂按50元/平方米计算 通过上述计算，取得土地使用权所支付的金额及开发成本合计为（1978 0 200 1850 550 50）=4628元/平方米。 二、开发费用及融资成本不考虑某大型房企的玩命式进度，咱们按项目开发周期36个月计算，这36个月的销售费用及管理费用（也就是土地增值税），按取得土地使用权所支付的金额及开发成本的5%计算；融资成本，基本上房地产企业的利息费用是不能拿到台面上来的，这部分也按5%计算，那么开发费用及融资成本=4628*（5% 5%）=462.80元/平方米； 三、税收营改增过后房企涉及的主要税种如下：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利基金、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，不考虑极端情况，在正常操作情况下，房企要承担的税收负担为销售收入的11%左右，该项负担暂按7000*11%=770元计算； 四、其他隐性成本众所周知，房地产开发企业从拿地到项目结束，时刻伴随着隐性成本，由于咱们是在正常情况下的测算，所以该部分成本暂不考虑。 到此为止，单平方成本为：4628 462.8 770=5860.8元/平方米。 我们这地方房地产企业的预计毛利率为15%（税务规定，从本年的7月1日起已调整为10%，此处按15%计算），如果项目所在地有较好的学区、医院之类的，那么房价高出2000元/平方米是很正常的，综合考虑下，预计毛利按18%计算 那么房子的售价应为5860.8*18%=6915.74元/平方米； 综上所述，正常情况下，每平方米售价应该在7000元上下浮动，因本人是从中介机构的角度计算的，有不尽之处还望指正！  |
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