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料：番禺有1房1厅的房子，全款16万。 房产君激动地来一个鲤鱼打挺，心里想：怎么这么便宜？这又是哪个楼盘在收割“韭菜”了？ 一番打探之后，终于查到这个楼盘。不多说了，踩盘必须走起，哪怕天气再冷，也不会冷却我窥探“笋盘”的热情。 房产君兴冲冲地来到番禺广场地铁站时，打开百度一查，心情瞬间凉一截：需要坐公交车接驳，耗时将近半个小时。 这样的价格，不靠近地铁站也能理解，但是，接下来看到项目之后，房产君有点想“打道回府”了。 从德信路公交站下车，再步行大概320米，就可以看到一栋有密密麻麻窗户的白色建筑了，周边主要是陈涌村低矮的自建房。 这栋白色建筑，就是此次踩盘的目的地——荔嘉公馆。 走进楼盘一楼的售楼部，现场销售就热情地介绍起了区域情况。确实，这样的楼盘，除了价格，也只能蹭一下区域利好，才能更好打动人。 据其介绍，项目位于桥南商圈，属于番禺的老城区，所以，周边配套相对比较齐全。 如果是地铁出行，可以选择最近的番禺广场站，但直线距离也有约2.2公里。这个站点就比较厉害了，有地铁3、17、18和22号线交汇。 此外，附近还规划有17号线的桥南地铁站，销售提到，步行过去预计5分钟左右。但是，这是远期规划地铁线，存在不确定性。 至于配套方面，项目附近有奥园养生广场、华润万家、大润发等；距离陈涌市场步行约600米，可以买一些新鲜肉菜；更远一些，还有永旺梦乐城，开车约14分钟。 |奥园养生广场 |华润万家 |周边沿街商铺 除此之外，项目自带1800㎡商业，目前已引进麦当劳，预计年底营业。 那么，在这样的一个地段，为什么会卖出这样的低价呢？ 销售拿捏出房产君想贪小便宜的想法，激动地说，目前项目在清尾货，特地拿出10套特价单位，已剩不多，价格主要为15-16万/套。另外，还有14万/套的房源，但很少。 不过，这里的产品，都是双钥匙复式公寓，可以上下层分开来卖，这个特价，是双钥匙复式公寓中上层户型的总价。 也就是说，14-16万/套，其实是双钥匙复式公寓单层的价格，户型为建面约32-45㎡，单价大概只要4000+/㎡。 销售还补充说明，如果不是特价单位，其他单位的单层原价，大概是18-19万/套，复式40万/套，那么，单价约5000+/㎡。 这价格，确实笋。因为，附近的奥园养生广场，二手公寓挂牌均价，链家显示为1.4万/㎡，而番禺12月新房均价， 是44285 元/m²。 截图来源：链家 截图来源：安居客 相比之下，买了荔嘉公馆，简直是捡到宝？事出反常必有妖。 销售还透露，其实荔嘉公馆是使用权公寓，卖25年使用权。所以，荔嘉公馆会卖这么便宜，也不足为奇了。 再从现场公示的资料来看，2015年年底，开发商从陈涌村股份经济合作社手中拿下该地块的使用权，合同期限为30年，也就是说，距合同期满，剩下26年。 那么，使用权期满要如何处理，销售给出的说法，是补交的土地的出让金。好像不对吧，这是对有产权公寓的最新规定。 而对使用权公寓来说，应该是，使用权一旦超过20年便无效。所以，荔嘉公馆25年的租赁合同，是否可靠，需要打个问号。 此外，荔嘉公馆是与村合作的项目，在未来的时间里，会不会面临拆迁的风险，谁也说不准。 最后，我们从自住和投资的两个角度来看看，荔嘉公馆到底值不值得买。 从自住的角度来看，居住体验感会比较一般。 项目只有单体楼，没有小区，配套也只有1楼底商，所以，小区配套相对欠缺，主要依靠周边配套。 整一栋楼是卖2-11层，3梯24户，梯户比较高，而且，走廊相对比较狭窄，空间逼仄，住户可能会受噪音影响。
再从户型来看，双钥匙复式公寓的好处，是上下两层是完全独立，各自拥有私密空间，细化到单层来看，就是”麻雀虽小，五脏俱全“。
但是，卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间全都挤在一起，再加上户型面积小，这样的生活空间，居住体验感并不算好。
|45㎡复式公寓下层样板间
|45㎡复式公寓上层样板间 荔嘉公馆的户型布局差不多，上下层户型的区别，主要在于，下层有一个观景阳台，可以有一个晾晒衣服的地方，上层没有阳台。因此，上层的价格，也会比下层便宜一些。 至于投资方面，可以主要关注租客来源与租金水平。 租客来源可以分成以下两个方面来看： 其一、3号线沿线的上班族。不过，楼盘到番禺广场站需公交车接驳，不算特别便捷，所以，这个数量，需要保守估计。 其二、楼盘周边的人群。比如，工薪族、个体户、与子女分开居住的老人、医院患者的陪护家属、陈涌村未来的拆迁户等等。 楼盘周边的人气，主要集中在市桥和番禺广场商圈，但是，这两个地方的房租也相对较高。这样的话，荔嘉公馆就可以承接一些外溢的租房人群。
|下午3：22番禺广场和市桥商圈百度热力图 此外，项目距离三甲医院番禺中心医院较近（步行约830米），一些陪护患者的家属，或许也会选择过来租房。 销售还特别提到，周边的陈涌村旧改已经启动，随着旧改的推进，未来这里的拆迁户也会有租房需求。
|陈涌村 所以，总的来说，荔嘉公馆是有一定规模的租客来源。 再看租金情况。销售表示，买了荔嘉公馆之后，可以选择自己出租或者酒店托管，因为这里有酒店返租的合作模式。 如果选择酒店托管，可以跟酒店签5年合约，另外需要再付1.8万软装费。这5年期间，业主每月有6成的返租收益。 销售给房产君算了一笔账，按照每晚220元租金和8成出租率来算，每个月租金大概是5280元，再减去每个月2400元的损耗费，业主每月的收益，就有1728元。 参考项目周边的房租，从链家数据看，奥园养生广场36㎡公寓，可以租到1500元/月以上，跟荔嘉公馆业主预计月返租收益差不多。 但是，奥园养生广场的配套和地段，都要优于荔嘉公馆。所以，1728元/月的收益，不好说。
房产君认为，这个收益是比较乐观的估计，存在不确定因素，所以，需要理性看待，而且，由于项目只有使用权，万一房子中途出问题，哭都来不及。 总的来说，买使用权公寓，就是一场豪赌，确实买入门槛挺低，市场好的话，或许是有不错的回报，但是，这其中不确定性太大。即使是自住，居住体验感也不是很好，买住宅不香吗？ 好了，各位网友对荔嘉公馆还有其他看法，也欢迎留言评论哦。 对了，房产君新建了一个公寓交流群，想进群的可以添加大嘴（GZhouse3）微信，备注：公寓群，拉你进群！ |
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